專業市場商鋪規劃的十大誤區

   誤區一，用建筑設計代替商業設計。建筑設計與商業設計在本質要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業的理論知識和經營實踐，因而也不能很好的把握商業的專業需求。而商業規劃設計正是以商業需求為導向的，是依據市場需求、業態定位和商業經營的各種需要而進行的物業實用功能設計，這種設計往往是體現在專業和細節上的。所以，如果不對現代商業有充分的了解，不具備大量的商業實操經驗，商業規劃設計是很難實現專業性和科學性的。

　　誤區二，建筑設計先于商業設計。有很多開發商在爭到一個商業地產項目后，首先想到的就是請建筑設計師進行建筑設計，一旦建筑設計完成了，商業物業的墻體、層高、柱距、荷載和中庭以及電梯等各項硬件設施就確定了，這樣就會導致商業物業的空間結構和配套設施與商業業態和功能的要求不符。建筑設計先于商業設計，將不可避免的使商業項目后期的招商和經營處于進退兩難的境地。這也是我們在對一些商業項目進行管理顧問時，不能回避又很難解決的問題。

　　誤區三，用營銷策劃代替商業規劃。很多商業地產開發商仍然用房地產的開發思維模式，請一家銷售策劃公司對項目進行營銷策劃與銷售。雖然這些銷售策劃公司也會對商業地產項目進行商業定位、樓層布局等商業策劃，但是這種商業策劃是不能夠保證專業性與科學性的。營銷策劃公司不是專業從事商業規劃設計的公司，也沒有直接從事過商業經營與管理，進而，很難準確把握商業功能和商業需求，也就不能實現商業規劃設計的本質要求。所以，單純用營銷策劃代替商業規劃，會使商業地產項目在后期出現一些經營與管理上的漏洞。

　　誤區四，重外觀形象，輕內部結構。有些商業項目為了適應城市商業形象建設需要，對建筑外觀投入巨資，塑造自身標志性商業建筑或城市地標的形象，這樣做確實對于增強項目競爭力，吸引消費者起到一定的作用，但并不能因此就忽視了商業物業內部的結構。就像一個人外表很漂亮，但是內在素質很低，那這個人也是要被打折扣的。科學的物業結構有利于商業布局與經營，而且內部功能是否完善也是消費者關注的重要問題。

　　誤區五，重裝修標準，輕配套適用。有些商業企業對于裝修標準的要求很高，可是忽視了商業配套的重要性，這樣會導致商業經營缺乏必要的輔助設施和人性化管理。我們就曾服務過這樣的商業企業，沒有員工食堂，沒有更衣室，沒有獨立的投訴接待部門等等，給商業經營造成了一定的影響。所以，在進行商業地產規劃設計時，商業配套的設計也是很重要的，是不能忽視的。

　　誤區六，重硬件投入，輕人文關懷。對于商業項目來講，裝修標準、外觀形象、電梯、空調、中庭等硬件設施固然重要，但這并不能代表商業經營的全部內涵。現代商業競爭，是細節的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都是可以提升商業項目競爭力的，人文關懷可以更好的體現商業項目的特色和差異性，加重商業企業競爭力的砝碼。

　　誤區七，重共享空間設計，輕經營成本測算。有些開發商對于共享空間的設計是很重視的，將共享空間做的很豪華，這對于提升商業形象、吸引客流確實很有幫助。但同時，我們也應該認識到，共享空間是一把“雙刃劍”，如果做的過大，不僅浪費了經營面積，還會增加空調、電和物業等運營成本，給商業經營造成一定的壓力，降低了商業項目的整體坪效。所以，在進行共享空間設計時，要先做精準的成本與收益預算，避免亡羊補牢。

　　誤區八，遷就主力店要求，忽視自身的投資利益。主力店對于帶動項目的招商和經營，促進銷售，提升項目和附屬物業的整體價值是有一定幫助的，也因此使得一些開發商迫于主力店的名聲和影響力，以犧牲自身不小的投資利益換來主力店的進駐。但有的時候，這樣的做法也是沒有必要的，因為主力店并不具備主導性，也就是說，項目的核心競爭力并非體現在主力店上，在權衡利弊與得失的同時，理性預期未來的投資收益，以免“騎虎難下”，使商業物業成為主力店的物業。

　　誤區九，按自己的主觀和經驗草率行事。商業市場是不斷變化的，一個商業項目科學的定位和最優的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們同世飛天在做商業項目的時候，都是很多專家、學者經過實地考察和多次論證得出的結論，事實證明，主觀和經驗往往不能得出最優的結果。所以，開發商在運作商業項目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經驗主義。

　　誤區十，盲目崇洋媚外，忽視國內實際。國內商業市場與國外商業市場有著不同的發展歷史和發展趨勢，相對于中國目前的市場環境，國外的一些設計理念和設計風格能否適應中國國情，適應當地的市場環境，還有待于實踐的檢驗和時間的證明，而且國外的設計師是否能對國內實際、當地的市場狀況和消費者習慣有一個準確的判斷也是一個變數，所以，國內的商業地產開發商對于國外的設計理念需要有選擇的吸收。商業規劃設計并沒有一層不變的原則和標準，是要依據當地的市場環境、業態定位和經營需要來確定規劃設計方案的，所以，重視國內實際，重視當地市場才是商業規劃設計永恒的真理

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