杭州家居航母調查：金茂MALL危局始末

  “專業批發市場策劃”系列專題
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　　21世紀網 李彬

　　資金鏈斷裂、業主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號稱“華東第一家居航母”的商業項目如今正深陷危局，游走在崩盤的邊緣。

　　1月28日，杭州金茂MALL，一場談判正在進行。

　　談判的一方是浙江金茂商業管理有限公司（下稱金茂商業）總經理陳曉東，另一方為10余位商鋪業主。

　　因為沒有兌現承諾中的商鋪返租租金，業主們已經多次來訪，討要租金。但2個小時的唇槍舌劍后，談判無疾而終。

　　據一位業主介紹，這樣的場景幾乎每天都在上演。“金茂提出的‘租金延遲三年再付’的方案實際上就是在打白條，我們不可能答應”。而在多番談判無果后，業主們已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。

　　先承諾高額回報售鋪籌集資金，后以運營不善為由拒付租金，金茂實業這種“售后返租”的營銷模式實則暗藏地雷。

　　在并無商業地產運營經驗的背景下，投資20億下注商業地產項目，金茂實業的運營能力也深受質疑。

　　押寶商業地產

　　杭城東部九堡商圈，一個占地40萬方的家具市場頗為引人注目，但華麗外表下，整個市場卻鮮有人至，生意十分冷清。

　　這就是浙江金茂實業發展有限公司（下稱金茂實業）曾經力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL，一個號稱投資20億、總開發規模達60萬平方米的商業綜合體，但自2011年一期項目建成開業以來，至今一直未能完成招商。

　　“這個項目的失敗，首先定位就有問題。” 一位不愿透露姓名的地產人士對21世紀網表示。

　　在其看來，九堡商圈的商業項目早已過剩。

　　2006年，杭州市政府提出了“1500億決戰東部”戰略之后，作為“東城”核心區塊的九堡就成了地產商眼中的香餑餑，商業地產項目一度井噴。

　　“專業市場大大小小的有30多家，僅家居市場就有4、5個。但是杭州的家居市場早就飽和了。金茂實業還要上這么大體量的市場，前期顯然缺乏足夠的論證。”上述地產人士表示。

　　一個例證是，離金茂MALL500米遠還有一個恒大建材市場，投資8億，面積為28萬方，2007年開業至今，生意也一直不景氣。

　　據了解，為了引入恒大這個項目，杭州市政府在批文中（府辦簡復第B20061421號）曾明確指出今后江干區、杭州經濟技術開發區范圍內不再興建新的陶瓷品和建材市場。

　　“（這個區域）養活一個家居市場都困難，何況現在一上就是4、5個。”該人士指出，“金茂雖然是做房地產起家的，但是并沒有運營過商業地產項目，步子邁的太大。”

　　根據21世紀網獲得的一份工商資料顯示：金茂實業成立于2007年，注冊資金一億元，出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個商業地產項目。

　　但對這個觀點，陳曉東并不認同。

　　“這個項目前期是經過了充分的論證，只不過趕上了不好的經濟形勢。”陳曉東解釋道。

　　按照金茂實業的預先設想，一期40萬方的市場，投資在15億左右，對外出售40%的商鋪，可以回籠資金10個億，租金收入保守估計每年在2個億左右，刨除每年各2000萬的運營費用和土地租金，3年就可收回投資。

　　但令陳曉東沒有想到的是，市場建好后，招商工作卻并不順利。

　　“第一年整個市場的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場的一層。現在你看到的已經是出租率最高的時候了。”業主陳靜（化名）告訴21世紀網，業主們認為金茂并不具備運營能力。

　　對這一質疑陳曉東則表示，該區塊的配套一直沒有跟上以及低迷的經濟和行業形勢，才是招商不利的主因。

　　“九堡這兩年發展的太慢，比如市場前面這條高架，早在兩年前就應該建好了，但它現在才開始建。”

　　事實上，金茂MALL的窘境也是現今家居市場現狀的一個真實寫照。

　　據了解，2012年以來，家居行業持續低迷，外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國，本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經營困局。

　　多重頑疾纏身

　　不過，即便陳曉東百般解釋，但如今金茂MALL項目深陷危局已是不爭的事實。資金鏈斷裂、業主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。

　　由于招商不利，預想中的每年2億租金已經打了水漂，而過高的商鋪出租率加上低迷行業形勢，又加大了市場的運營難度。

　　21世紀網調查當日，整個市場異常冷清，一個小時內只有幾個客人光顧。

　　生意蕭條也讓商戶萌生了退意。“因為生意太差，商戶的意見也很大，有的拒不交租，有的則要求退租，撤出這個市場。” 業主于守剛（化名）對21世紀網表示。

　　而為了挽留商戶，金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養市”的盈利計劃完全落空，直接影響到了金茂的現金流，也導致了金茂不能履行當初和業主簽署的商鋪返租合同。

　　據于守剛提供的合同顯示：前兩年固定收益為7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發商和認購方按1∶9分成。

　　按照承諾，業主6年內投資收益為70%，如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益。

　　而據另外一位業主介紹，她所簽訂的合同回報更為誘人。“我們09年買的前三年都是8%，第四年是11%，第五年是15%，第六年是20%。第四、五、六年末兩個月可以申請退鋪。”

　　“很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的。”陳靜表示，“她手上的兩個鋪位是父母為她準備的嫁妝，一共花了近200萬，不成想，被套進去了。”

　　據了解，像陳靜這樣被套住的業主一共有2300戶。

　　“2010年、2011年都按時返租了，可現在卻出了問題，2012年上半年的租金現在都還沒有返。” 陳靜表示。

　　為了討回租金，陳靜和眾多業主已經多次找金茂和陳曉東進行交涉，但結果并不理想。“陳一直以資金鏈緊張為由做搪瓷，拖欠租金，只是給了一部分人滯納金。現在他連滯納金也不愿意付了。”

　　對這一說法，陳曉東坦言，“金茂的資金鏈的確有些緊張，整個項目我們都是自有資金開發，沒有銀行貸款，市場建設已經投入了15個億，加上兩年返租的1.8個億，以及在銀行里做保證金的1個多億，金茂現在真的很困難。”

　　談判陷僵局

　　但對陳的這一回應，業主們并不買賬。

　　“當初只是賣了40%的鋪位，還有60%在手里，為什么不出售這些鋪位以換取資金？”一位業主如此建議道。

　　但陳曉東對此建議則完全排斥，“這60%的鋪位我肯定不會賣掉，40%的我已經賣后悔了，要是當時不賣就沒有這筆返租的支出，即使現在市場不好，撐個兩三年起碼還是可以的，我們經營房地產多年，積蓄總還是有點的，我巴不得把這些鋪位都買回來呢！”

　　根據陳的這一表態，業主們一致認為，金茂的資金鏈并未斷裂，只是賴著錢不給。

　　為了討回租金，業主們每天都去陳曉東的辦公室追債，而陳也不回避，每次都是笑臉相迎，并許下還款日期，但事后這些承諾大都沒有兌現。

　　一位業主已拿到了十幾張承諾函，但租金卻是一分都沒拿到。

　　她告訴21世紀網，“金茂的做法讓她感到很失望，不僅不夠誠信，每次都許下承諾給錢，但是到了日子卻又賴賬；而且對待業主并不一視同仁，鬧得兇的就有錢拿，老實的反而拿不到錢。”

　　在此期間，金茂也提出了解決的方案：給金茂三年時間，返租的錢延后三年再付，在這期間可以支付返租資金的利息。

　　對于這個方案，業主質疑金茂是在打白條。“3年以后，誰能保證市場會好起來，而且那時候周邊的幾個家居市場也都起來了，競爭更加激烈。”

　　大多數業主們要求金茂履行合約，一部分業主則要求退鋪。而金茂一直咬住“三年延付”的方案不松口。

　　雙方各不退讓，談判一時陷入僵局。

　　據了解，在多番談判無果后，業主們已失去耐心，開始尋找法律途徑來進行維權。

　　對于業主們的這一做法，陳曉東表示，如果法院立案，金茂一定會破產，他懇請業主們放金茂一馬。

　　但據21世紀網調查了解，金茂仍然有騰挪的空間。

　　在投資了杭州金茂MALL項目之后，金茂實業還先后投資了樂清金茂商務廣場和大連金茂世紀廣場等項目。這些項目現正處在回報階段，可以為金茂的杭州項目輸血。

　　其中，樂清金茂商務廣場A、C兩幢樓盤在1月29日剛剛拿到預售證，并將于2月2號開盤。根據溫州市房產管理局的資料顯示，將有45686.47平方米的房源可供出售，而以其公布的14000元/平方米的價格來計算，全部售出后將可回籠資金6.4億元。

　　被隱藏的亂象

　　據于守剛介紹，業主們決定尋求法律途徑還有一個原因。

　　“隨著事態的進展，業主們發現這個金茂MALL項目實際上的風險遠超過了他們的想象，一些原本被隱藏的亂象甚至違法行為被一一揭開。”

　　首先在于“售后返租”的營銷方式。據了解，這種營銷方式在2001年9月就已被國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》叫停。

　　而現在的金茂操作的“售后返租”模式不是以往通過房地產開發商來運作，而是以重新注冊的一家商業運營公司（金茂商業）和購房人簽定租賃合同，并許諾高額租金回報。

　　即甲方“開發商”（金茂實業）賣給乙方“投資人”（購房人，業主） ，甲乙雙方共同找到丙方“運營商”（金茂商業），由丙方代為經營，回報出自丙方，如此操作，使開發商合理規避了國家相關法律、法規對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額的處置權進行高息集資的禁令。

　　在雙方簽署合同后，金茂實業只開具了收據并沒開具發票，涉嫌偷稅漏稅。

　　“在此前的談判中，金茂曾同意對財務進行審計，但后來又不同意審計了，可能就是跟此有關。”于守剛表示。

　　此外，金茂MALL還在沒有市場證的情況下，已經開業運營一年，直到去年12月才取得市場證和消防證。而根據國家規定，沒有市場證和消防證，商家是不能開業的。

　　在眾多維權業主中，還有一些業主正在起訴金茂實業“涉嫌欺詐銷售”。

　　“我是2012年7月簽的合同，金茂實業在明知已經付不出租金之后還跟我簽所謂的‘售后返租’合同，完全就是在欺詐。”在談判現場一位業主憤怒的表示。

　　而在這方面，金茂早有前科。2008年，陳曉東和劉巧銘旗下的公司就因虛報年檢材料而被樂清市工商局處罰。

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