返租商鋪 把風險轉嫁給購買者

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

 　　在人們的固有思維中，買房子不如買鋪，自古就有“一鋪養三代”的說法，在住宅市場因為調控而持續混沌不清的時刻，商業地產的主要承載模式商鋪為投資者所關注，實際上商鋪的投資復雜性遠勝過住宅，多數人投資商鋪還是依靠銀行貸款來完成，且大多是通過出租收取租金來還貸，而一旦遇到市場變化或其他各種情況，投資者就必須承受房產空置所帶來的還貸壓力。
　　在購買商鋪的時候，在開發商許諾的美好商業前景和高額回報的誘惑下，商鋪的投資者往往看不到這朵美麗的罪惡之花背后的邪惡，其實所有的一切歸結起來開發商、投資商就是想賣鋪，或者說高價買商鋪。據媒體報道，近期北方某城市，3萬平方米的電子專業市場，開發商承諾引入國內某著名電子商城品牌，許諾3年回報率為124%，帶租約發售的商鋪被分割成3-25平方米，以高出附近商鋪約一半的價格出售，半年大量的宣傳攻勢后，商鋪出售完畢，承諾的知名品牌沒來，電子專業市場沒有，市場被一個床上用品批發商包下來，商鋪價格跌3成，業主租不抵供，開發商只是進行了簡單的公司變更，即拿錢走人，而把損失留給投資者。
　　在這個案例中，開發商使用了承諾高回報和返祖的模式來出售商鋪，而變相地把風險轉嫁給消費者。采用“售后返租”高回報，營銷模式的通常將大的物業分割成小塊，回報誘人，投資者坐收其成，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對返租的認識上，投資者和開發商也達成默契：認為由開發商統一返租然后整體招商，此時“售后返租”模式的風險也逐漸凸顯出來，最后承擔風險的還是投資者。
　　開發商在進行“售后返租”，許諾高額回報的時候，實際上是“羊毛出在羊身上”。一個本來市場價只值1萬元/平米的商鋪，開發商將售價提高到2萬元/平米，并承諾10年包租，年收益8%。假設10年內商鋪既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%(每年8%×10年)，共收到租金1.6萬元/平方米。但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到1萬元/平方米，實際房產收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有：(1.6萬元-1萬元)/2萬元/10年=3%，遠未及8%的年收益率，就算這些收益達不到，開發商也早已通過加價賣鋪的手段把這些承諾的收益均分給投資者。
　　高額返租下的返租模式具有巨大的市場風險，按照一般投資規律，商鋪的投資回報應比目前銀行的信貸利率高，這是一個參照系數，但回報越高風險越大。建議投資者從理性考量商鋪價值出發，弄清產權關系，正確評估風險，合理判斷收益率，才能取得良好的收益。（記者 蔣奇政）

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