大源餐飲商鋪值不值？

占據天府新區核心位置，周邊擁有眾多的寫字樓卻缺乏餐飲聚集地，作為區域內為數不多、有餐飲商鋪銷售的樓盤，峰匯中心的餐飲商鋪是否就此一枝獨秀？占據如此資源優勢，峰匯中心商鋪的投資回報率究竟有多高？

　　4P體系

　　精算盤

　　位置（Position）

　　產品（Product）

　　價格（Price）

　　潛力（Potential）

　　在4P體系中，位置（包括地段、交通、配套等）、產品（業態、建筑面積等硬件指標）、價格（在某一銷售時段的銷售價格）均為剛性定量指標，潛力（核心目標客群、投資回報率等）則屬于變量指標。
　　

　　“天下沒有免費的午餐。”相信人們都知道這是一句至理名言。對于在寫字樓里的上班一族來說，別說免費午餐這樣的奢望，能在附近找到味好量足的就餐之地已是心滿意足了。特別是在餐飲配套缺乏的辦公區，每天中午到哪里去吃飯，更成為人們頭痛的問題。位于國際城南的會展片區既是如此，不過，這一狀況隨著峰匯中心的落成而得到改變。

　　寫字樓包圍的餐飲街
　　如果說成都的寫字樓三分天下，那么南延線即有其一。從南三環沿天府大道一路向南至會展中心片區，約3公里的路程上，密集地分布著數十棟寫字樓。尤其在大源片區的天府三街上，不足1公里的距離，就有希頓國際廣場、大源國際、花樣年·福年廣場、香年廣場、新希望國際、峰匯中心等十余個寫字樓項目。

　　作為天府新區的核心起步區，峰匯中心所在的大源組團近年來高速發展，其高端住宅區、商務區已初具規模。雖然商業配套正逐漸完善，但餐飲業仍是比較缺乏。除了伊藤洋華堂旗艦店有一些餐飲店外，在目前的大源住宅區并無社區底商的餐飲店出現，這一狀況在靠近天府大道的大源商務區尤為明顯。

　　位于天府三街的峰匯中心屬于大源商務區核心區域，有城南CBD的美譽。片區內的天府大道、益州大道、天府系列街道構成交通路網，無論是白天就餐還是晚間消費，自駕車和騎車的到達性都非常好。不過略顯遺憾的是，天府三街上目前并未開通公交線路，趕公交車只能到天府大道下車再步行至峰匯中心。好在步行路程并不遠，約有300米的距離。

　　峰匯中心的商鋪更多是針對大源商務區的消費，從區位上來說，幾乎成為寫字樓集群中的餐飲街。周邊的香年廣場、福年廣場等樓盤還有大量的LOFT公寓，這些年輕人將是峰匯中心餐飲商鋪的消費主力。從輻射范圍來看，分會中心距離大源住宅區的眾多樓盤不過2公里多的距離。如果味道夠好，相信這個距離不會對好吃嘴們構成障礙。

　　僅19套餐飲商鋪
　　峰匯中心具有豐富的產品形態，包括社區底商、寫字樓以及住宅，總建筑面積約13萬平方米。其中寫字樓約7萬平方米，住宅約2萬平方米，288戶。底商約1萬多平方米，分為70多個銷售單元，商鋪基本分布在2號樓和3號樓，均為兩層布局。面積在24—540平方米之間。     

　　作為片區內最稀缺的商鋪類型，峰匯中心的餐飲商鋪自亮相以來備受關注。眾所周知，由于餐飲店的特殊性，很多商務樓盤的底商拒絕引進餐飲業態。因此，“被寫字樓包圍的餐飲街”自然成為投資者們關注的對象。

　　項目的餐飲商鋪集中在2號樓下，以便于統一安裝煙道。整體呈現“T”字形布局，初步規劃為品牌中餐、連鎖快餐、西餐、茶樓等業態。在項目總共70余個銷售單元中，能夠做餐飲的商鋪只有19個，顯示出比較稀缺的狀態。

　　峰匯中心商鋪將于近期開盤銷售。餐飲商鋪的面積最小的是53平方米，最大的333平方米。一樓多為小戶型商鋪，11間商鋪中，除了四間商鋪面積在100平方米以上外，其余都在100平方米以下。這類商鋪更適合做快餐店、中餐店。二樓的商鋪面積普遍偏大，除了一間是115平方米、一間是138平方米以外，其余六間鋪面面積都在202——333平方米之間，適合做品牌中餐、品牌連鎖快餐店以及西餐廳。　

　　動態看待投資回報率
　　與峰匯中心隔天府大道相望的英郡，是2010年左右的項目。該項目的底商中也有部分可做餐飲業，如果是以前和房東簽訂的合約，月租金基本上都是100元/平方米左右，現在新簽合約的，月租金已經達到150元/平方米，轉讓費基本上在10萬—40萬元左右，可見餐飲商鋪的附加值非常高。而英郡能做餐飲的二手商鋪售價，100多平方米小面積的價格為4萬元/平方米左右，大面積的商鋪價格為3萬多/平方米左右。

　　據峰匯中心銷售人員透露，商鋪開盤價預計一樓為4萬多元/平方米，二樓2萬多元/平方米。參照英郡目前的租售情況，這一價格的可信度還是比較高。如果據此為標準，以一樓100平方米的餐飲商鋪來計算，其投資回報率＝月租金×12(個月)/售價，即180000元/4000000元=4.5%，這樣的投資回報率和峰匯中心優越的地理位置、稀缺的業態等優勢相比，顯然相去甚遠。

　　從現實的角度看，這一片區的商務、商業氛圍并不成熟，盡管峰匯中心的位置優越，商鋪業態也很稀缺，不過如果單純以投資回報率來看，目前確實不夠理想。不過從英郡的商鋪租售情況不難看出，兩年時間左右，租金上漲了50%，商鋪價值提升了25%。隨著天府新區建設提速、入住率提升、商務成熟度逐步提高，商鋪的投資回報率也將快速提升。

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