什么是"旺鋪"？ 商鋪投資要規避幾大陷阱

    張先生是一家私營企業的老板，早在3年前就投資600多萬元購置了躍進路附近的一處臨街商鋪。張先生說，他買的商鋪面積比較大，位置也好，已經有銀行跟他聯系，想租他的商鋪用作銀行的營業網點，他算了一下，按照銀行給的租金，他購買的商鋪可以在9年左右收回成本。張先生說，在他成功經驗的帶動下，周圍許多朋友都“瞄上”了投資商鋪。

的確，“一鋪養三代”，作為不動產投資的一種，在城市的黃金商業區擁有一間商鋪，是許多人的夢想。尤其是近兩年，隨著住宅市場的政策調控，特別是限購令的執行與延伸，商鋪投資更加成為投資中的熱點。不過，業內人士提醒投資者，商鋪投資與普通的房地產投資不同，涉及方方面面，如何使自己的投資更有針對性和科學性，是商鋪投資的關鍵，應該慎之又慎。

什么樣的商鋪稱得上“旺鋪”

近日，在省直某機關工作的韓女士的手機上，收到了一條“臨街旺鋪”投資的廣告，短信上說即將發售的商鋪，是規劃中的一條商業步行街，位于省會黃金位置，而且投資者還可以選擇將商鋪租給開發商，開發商會在5年內按期返給投資者租金。這讓一直想投資商鋪的韓女士非常動心。于是，她按照短信上留的聯系電話給置業顧問打電話詢問，一問才知道，這個售價每平方米1.5萬元起價的項目是規劃中的位于地下的商業街。這讓韓女士又有些猶豫。

針對韓女士的情況，記者采訪了幾位房產界的業內人士。業內人士認為韓女士想要購買的商鋪稱不上“旺鋪”。地下商業步行街在石家莊還處在起步階段，從目前看，在地上商業項目還不飽和的前提下，地下商業項目進入繁榮期還需要相當長的時間。

省會紫晶悅城商業營銷總監張磊說，投資者投資商鋪要選擇有發展前景的商圈。每一個城市都有自己的商業坐標，比如北京的王府井，上海的南京路，廣州的中山路、北京路，深圳的老街以及省會的中山路。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。

張磊說，根據商鋪類型和所在區域可將投資方向劃分為：純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較低廉，經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主。

住宅樓底商一般是為居民區服務，前提是必須有足夠的消費人群。從目前石家莊的情況看，幾乎每個小區都有底商，規劃布局簡單，所以價格必然相對低。

純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短，所以備受青睞和追捧。但是前期價格高，負擔重，使一部分人很猶豫。不過現在國內很多城市包括石家莊，純商業區的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。

幾時出手最劃算

記者在采訪中發現，石家莊市橋西區一個商業項目正在銷售商鋪，因為還沒有正式開盤，開發商正在銷售“vip”證，銷售人員告訴記者，這種“vip”證1000元一張，正式銷售時，每張可以抵1萬元使用，每個商鋪限用一張。

據業內人士介紹，一般來講，目前省內的房地產開發商都會采取預售的形式進行商鋪銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較劃算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同后，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。

隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價。尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業后前景廣闊，開發商是“皇帝的女兒不愁嫁”，到這個時候再購買，付出的就更多。所以，如果有投資意向，看準項目前景，就要及時出手，搶先一步往往能占盡先機。

商鋪投資要規避哪些陷阱

商鋪的售價一般是普通房價的3倍到4倍，一間10多平方米的小商鋪售價也要30萬左右，而大一些商鋪，動輒要二三百萬元，甚至更高。對一個家庭而言，這是一筆龐大的開支，因此在投資之前要格外謹慎。

張磊認為，投資者在投資商鋪之前一定要了解商鋪附近的規劃。商鋪旁邊有立交橋、高架橋規劃的，盡量不要購買，兩橋是商鋪殺手；此外，盡端路、死胡同商鋪也缺少客流；西曬太強的商鋪不利于經營和出租；門面太窄的商鋪也不好出租。

張磊說，商鋪投資首先要看商鋪使用年限，有些商鋪標榜著40年的產權旺鋪，而實際可能經過開發企業多次轉手、開發周期過長、爛尾等原因，實際使用年限縮短5—10年，投資者一定要看土地證的使用期限。

一位不愿透露姓名的業內人士說，很多的投資者更多的是關注到開發商的承諾或收益，對風險控制關注得少，實質上一旦發生某個因素控制不得當，他的投資損失是必然的。其中，假的社區商業陷阱和返租期的陷阱投資者一定要提防。假社區商業陷阱就是說在住宅旁邊的商鋪未必都是社區商業。我們把社區商業定義成以社區消費為主體，但是規模大體可以理解為50萬平方米的住宅也就能夠支撐1萬平方米的商業。買了有虛假社區商業陷阱的商鋪，商鋪就很難出租。此外，有的開發商承諾負責出租，可以返3到5年的租金，甚至更長時間的租金，這也是具有一定風險的，在國內有這樣的例子，一些商業項目，開發商承諾負責出租，結果開發商因為破產等原因無法履行合同。

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