去投資化下 奇特的義烏房產模式能否延續

導讀：

　　奇一：沒有外來開發商

　　奇二：“先上車后補票”

　　奇三：小城市里的全國地王

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　　從義烏火車站坐車到市區十多分鐘路程，在這十多分鐘里面，可以看到街邊的星巴克、BWM 、BENZ 4S等門店。在酒店前臺登記時，前臺工作人員可以用熟練的英語口語和外籍客人交流，很難想像這是個縣級城市。等記者在房間安頓好，打開窗簾，映入眼簾的景象又如同80年代的小鎮，分不清哪里是弄堂哪里是馬路，一排排的“垂直樓”布滿整個城區。這就是義烏——浙江省外來人口最多的縣級市、中國豪車密度最高的城市、產生中國地王的城市。

　　在義烏房產市場，市區新房價格已上2萬元/平，即使是在和東陽交界區域的紫荊公寓，二手房也超過7000元/平。作為金華的下屬縣級市，義烏沒有獨特的人文基礎和景觀資源，但房價遠超金華，直逼省會杭州，去年這里還產生全國宅地地王，不禁令人嘖嘖稱奇。

　　奇一：沒有外來開發商

　　“義烏沒有任何外來開發商，唯一可以算的上外來的就是有一個廣廈的項目，不過廣廈也是東陽的開發商�！币煌�控股集團樓志松董事長在向記者介紹義烏樓市概況時首先說明了這個現象。在義烏，可以成為三巨頭的開發商是：現代房產、萬廈房產、義烏小商品城房產

　　為什么沒有外來開發商？這并不是外來開發商們不重視義烏市場，相反，因為這里強勁的購買力，綠城等開發商都在義烏設立銷售展示中心。在許多土地出讓現場，也經常會出現外來開發商的身影，但外來開發商們往往不是最終的贏家，業內人士把原因歸為義烏房產市場有自己“游戲規則”。
　　在義烏，只要拿下土地，開發商就敢于公開叫賣，或者在自己的親戚朋友中以半公開的形式銷售房源，回籠資金，開發樓盤。在其他城市杜絕的現象，在這個興商建市氣氛濃厚的城市卻十分普遍。循環往復之下，本地開發商更為熟悉和認同這個模式，也讓外來開發商止步義烏。

　　奇二：“先上車后補票”

　　在義烏當地論壇上，咨詢“現代城”項目可不可以購買、討論樓盤具體戶型的帖子比比皆是，而網友口中的“現代城”就是2011年8月現代房產拿下的全國宅地新地王。

　　記者在義烏市規劃建設相關網站上“業務辦理公開”版塊中，并未發現現代地產拿下上述地塊后在該局辦理相關預售證件的任何內容。而相關文件中指出，現代房產所拍下的07、08地塊的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。那就意味著現代城項目完全沒有任何銷售憑證，經了解，業主拿到的就是一張寫了交款者姓名、戶型、建筑面積、交款單價等資料的憑證。

　　從某種意義上說，義烏已經自上而下的認同這種模式。雖然在義烏房產史上，也有金成高爾夫這樣的因開發商資金鏈斷裂而無法交付的樓盤，但是在瘋狂的市場形勢下，在政府漠視、媒體推動、開發商的吆喝下，這種“先上車后補票”的銷售方式已經成為這個城市房產銷售的潛規則。

　　在義烏本地房產論壇，找關系買房的帖子已經散去，現在更多的是咨詢如何退房、怎么能成功退房的帖子。一位本地房產人士向記者透露，如果開發商資金不是很緊張，那客戶態度強硬尚有可能退房；如果開發商資金緊張，退房是不可能的，但是開發商會做出一定承諾，比如每年向客戶支付一定比例的固定回報，或者是把客戶當做是債主，支付比銀行高的利息，通常是1分利或2分利，有的甚至會退還部分差價。

　　奇三：小城市里的全國地王

　　2011年8月11日，現代地產以72.19億元的總價拿下“義烏中心區07、08地塊”，成為義烏乃至全國宅地新地王。

　　什么因素促使開始如此豪氣，一擲千金？首先，不容忽視的是地塊的地理位置。該地塊是義烏市國際文化中心的一部分，北依義烏江、西鄰梅湖會展體育中心，處于義烏市內最優越的區位。而國際文化中心，則是義烏市未來幾年重金打造的“義烏新客廳”，總投資超過25億元，建成后將成為義烏市民開展文化、休閑、娛樂等活動的重要場所。

　　這塊地在義烏的稀缺性毋庸置疑，但全國地王產生在如此一個縣級市，也讓人對地王所在的城市更為好奇。

　　義烏有什么風景名勝？提到這個問題，司機小樓有點慚愧。作為土生土長的本地人，他熟悉義烏的大街小巷但是并道不出有名的風景人文資源，義烏最聞名遐邇的就是小商品市場。以市場為中心，義烏聚集了世界各地不同人群。目前，義烏總人口200多萬，外來人口卻達到130多萬，是本地人口的兩倍。此外，還有超過1.3萬名外商常住義烏。

    現代城項目現場大門緊鎖

　　按照當地人的說法，義烏是全民做生意的城市，義烏也是浙江民間資金最為活躍的區域之一�！皡怯�案”之后，房地產成為民間資金最為青睞的投資對象，這使開發商敢于鋌而走險，高價拿地違規回款有了心理保障。

　　據相關媒體報道，“現代城”對外宣布的銷售期為4天，即從8月22-25日。僅22日一天，收款就達數億元；截至8月24日，“現代城”通過違規預售已經回款八九億元。這也為很多開發商敢于高架拿地奠定基礎。

　　2012年2月，距離土地出讓剛好半年，記者來到“現代城”項目現場，工地門口大門緊鎖，工地里面有一臺挖土機閑置著，四個大坑已經挖好，沒有任何進一步動工跡象。

　　滟滟隨波千萬里，何處春江不明月。義烏江兩岸也在樓市調控的大旗下逐漸回歸理性。金典中介的工作人員向記者說新政開始之前，以前一家門店一天能成交6、7單，但是去年下半年，每個月都不超過20套。大家關注的范圍從大戶型轉為90方左右小戶型，關注重點在稠州區域的學區房。這一帶學區房從過去3萬/平左右跌到2萬左右，跌幅超過30%。

　　現在整個義烏房產都在“去投資化”，購房人員以剛需為主。底在哪？更多的人在觀望等待著……

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