把握市場本質、探索發展道路

    專業市場的困惑

    專業市場通常是指某種同類商品較為集中在某個區域買賣而形成的一定規模的交易場所。專業市場的出現有效的降低了商品的流通成本，在國內大中城市中發展較為迅速。目前比較成功的專業市場如義烏小商品城、華南國際原料城、中國輕紡城等都已經形成全國甚至國際影響力，成為連接產業上下游間的高效流通環節與重要的資源配置手段。

    然而整體來說，國內專業市場開發的成功率并不算太高，許多專業市場建成后在經營上遭遇了極大的困難，給發展商、經營商和投資者帶來了沉重的包袱。分析專業市場失敗的原因有許多，但歸結起來最根本的原因在于把專業市場簡單的理解為一般的商業地產，以為把市場做漂亮點，拉一幫經營戶過來就可以將市場運作起來了。實際上，專業市場不同于一般商業地產的關鍵區別在于其更多的是一種“商業地產與產業地產”的結合體。

    理解專業市場的本質特點

    雖然專業市場經營的產品、所處的區域各不相同，但歸結起來不外乎三種類型，即銷地型專業市場、產地型專業市場、集散地型專業市場。

    銷地型專業市場簡單的說就是市場中賣出的商品主要是供應當地需求的。如各地都存在的建材市場就屬于典型的銷地型專業市場。由于其商品價格競爭力的形成受運費的影響較大，上海建材市場的商品要賣到杭州或南京基本就沒有價格競爭力了，所以其銷售還是主要供應本地的施工單位、家裝企業及個人為主。

    產地型市場主要是依托當地的產業基礎，由于本地有大量企業生產這種產品，使得商品具備價格競爭力，再通過專業市場形成當地企業面向下游市場的集中銷售窗口，如中國輕紡城就是依托紹興全國紡織基地的地位而發展起來的。
 
    集散地型專業市場的特點主要表現為“買全國貨、賣全國貨”，由此形成某類商品的大范圍內的低成本流通。如義烏的中國小商品城就屬于典型的集散地型市場。

    然而，不管何種類型的專業市場，要做強做大就必須走“集散地＋產地型”市場的道路。也就是說要隨著專業市場的發展，既要在周邊帶動一批生產其交易產品的企業，又要在更大范圍內整合各地的貨源與買家，通過“低生產成本”與“大范圍流通”雙輪驅動專業市場的發展。只有依靠“產地型”加“集散地型”這兩條腿，才能獲得可持續發展的動力。比如在市場的可持續發展模式上，比較成功的案例是義烏小商品城，從最初的以集散為主馬路市場發展到現今擁有260萬平米總營業面積的市場簇群，其在市場功能上已經真正實習了“集散地＋產地型”的目標。在集散地功能上，通過強大的鐵路、公路、航空、水路形成的運輸網絡，商品銷售已經覆蓋全國250個大中城市。在產地功能上，形成了以義烏為中心的近一萬平方公里的小商品產業帶，進一步加強了市場的產品價格競爭力。依托“集散地＋產地型”的市場優勢，目前義烏小商品城正不斷拓展國際市場，通過開設海外分市場、加強出口貿易等手段進一步將其輻射力拓展到海外。

    專業市場發展壯大的三個關鍵要素

    既然專業市場發展的最終選擇要走向“集散地＋產地型”市場，那對于處于發展初期的專業市場，通過怎樣的發展途徑才能達到以上目標呢？對這個問題的回答應回歸到最初提出的對專業市場的理解問題。專業市場屬于“商業地處＋產業地產”的結合體，在這個理解的基礎上，筆者認為，要做好專業市場，離不開對以下幾個問題的認真分析與把握：

    一、 深刻理解專業市場所屬產業的價值鏈

    通過認真分析產業的價值鏈了解專業市場所處價值鏈環節，并了解在整個鏈條上，還有哪些環節的產品與產業要素可作為現有交易商品的擴大與補充。要找到專業市場交易產品的集合，交易產業要素的集合，并設計出產品交易與產業要素交易的互動關系，最終形成專業市場良性運作的商業模式。整體來說，作為擁有產業地產屬性的專業市場，若能起到帶動當地產業規模擴大、產業升級的作用，則專業市場的運作一定是成功的。對于一開始沒有當地產業支撐的集散地型市場，則要努力形成產業孵化的功能，通過形成產業基礎形成促進專業市場的壯大。

    二、 政府要市場的發展過程中準確定位自身角色

    專業市場的形成是一個資源匯聚的過程，這其中包含了對市場資源、產業資源、政策資源的引進與吸納。特別是在產業資源與政策資源的引進方面，政府行為起到了很關鍵的作用，在某種程度上可以說，市場發展的成敗與否也是政府導向的結果。筆者認為，在市場發展的過程中，政府應主要扮演好規劃者的角色，其次才是參與者的角色。在規劃方面，政府應將市場發展納入到當地產業發展的整體規劃中，并利用不同政策杠桿引導市場發展與產業發展有機、有序的結合。

   其次，在參與者的角色定位上，政府可根據當地市場化程度及企業、投資業界實力決定適宜的參與模式，但總的原則是政府不應過多涉足市場經營領域，真正做到政府搭臺，企業唱戲。

    三、 精確把握專業市場的商業地產屬性

    由于專業市場同時具備商業地產的屬性，所以在前期的策劃上，可遵循商業地產的一般規律。在市場規模設計上，可運用商圈輻射理論，分析在專業市場能輻射到的核心區域、次級區域，市場容量能支撐到多大的經營面積，從而制定項目的分期開發規模。

    同時后期的招商工作也是決定項目成敗的關鍵，特別是在市場功能平臺的構建上，可能會要引入一些政府相關辦事部門、企業機構、科研單位等。在招商方面，企業可與政府通力合作，通過構建經濟與政策等一欖子優惠方案，吸引關鍵駐商入場。并且在招商過程中，也可根據不同駐商的重要程度，分別給予不同的優惠幅度。

    結束語：目前在中國的二三線城市，專業市場的建設方興未艾。在許多當地政府眼里，專業市場成了帶動當地產業發展、促進就業、增加稅收、推動城市化進程的致勝法寶。然而事實證明，中國的專業市場建設許多都是失敗的，這其中不乏市場變化波動的因素，但更重要的原因是缺乏對專業市場“商業地產＋產業地產”屬性的深刻認識，只有在此基礎上結合對市場環境、產業特點的把握，做到定位清晰、科學規劃，措施落實得力，才能使得市場走上健康、快速發展的道路。

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