地鐵沿線商業開發攪動杭州商界

　　杭州地鐵的車輪正朝著萬眾矚目的時間節點快速迫近。與此同時，蹲守繁華地段的九堡、七堡、武林廣場三個總面積加起來超過140萬平米的商業綜合體、貫穿武林商圈的地下大型商城和商業街、盤踞站口要道近50個黃金商鋪，以及受地鐵輻射的沿線商業項目……地鐵沿線商業開發勾勒出的圖景也越發清晰。

　　10月試運營！杭州地鐵的車輪正朝著萬眾矚目的時間節點快速迫近。與此同時，地鐵沿線商業開發勾勒出的圖景也越發清晰：蹲守繁華地段的九堡、七堡、武林廣場三個總面積超過140萬平米的商業綜合體、貫穿武林商圈的地下大型商城和商業街、盤踞站口要道近50個黃金商鋪、以及受地鐵輻射的沿線商業項目……

　　杭州地鐵通車之后，運行時間比其他交通工具更長，運行頻率將更頻繁，將改變傳統的生活消費方式。日均20萬人次的消費潛力，車輪與鐵軌之間、城市與地鐵之間，將會碰撞出哪些商業機會？地鐵商鋪有沒有投資價值？地鐵上蓋商業綜合體的前景如何？

　　杭城商家聞地鐵而動

　　地鐵商城讓周邊市場喜憂參半

　　地鐵集團透露，在公布了站廳內部商鋪的信息之后，很多品牌商家聞風而動，紛紛向地鐵集團咨詢了解商鋪招商事宜，搶占地鐵商鋪資源成為商家的共同目標。

　　但地鐵集團董事長邵劍明在2月8日新聞懇談會上說，站廳內部商鋪由于數量少，在他們的規劃中，并不是一個主要的盈利項目。這些店鋪著重引進便利店、自動售貨機、ATM機等，為乘客提供便利。

　　記者從地鐵集團了解到，目前地鐵站廳內部商鋪的招商工作尚未開始，具體租金、業態等信息仍不得而知。地鐵集團透露，招商工作可能在4月份啟動，請關注這方面信息的讀者留意相關公告和媒體報道。

　　地鐵商城讓周邊市場喜憂參半

　　東京、香港、上海、北京等地地鐵商業模式，地下商城和地下商業街店鋪出租將是一筆重要的收入來源。武林廣場地下商城的開發面積達近10萬平方米，其中蘊含的商機不言而喻。

　　如果參照上海、廣州的模式，將地下商城定位為市場類業態，但距離武林門僅1-2公里之內已有龍翔服飾城、明珠百貨等多個定位相似的商城，地鐵建成之后，是否會對周邊類似商城形成有效提升，或者與之形成競爭？

　　明珠百貨1樓一家飾品店的老板陳小姐說，她一直很關注電視上關于武林地下商城開發進展的消息，雖然龍翔橋也有出站口，但她擔心武林廣場大型地下商城會起到一個“截流”的作用，“遠期不好說，但短時間之內肯定會有影響，從武林廣場站出來的乘客，如果不是抱著明確購買目標，還是去那里更加方便。”陳小姐說，如果到時武林廣場的地下商城的租金合適的話，她肯定會考慮將現在店鋪搬過去或者另開一家分店。

　　而龍翔服飾城1樓一家開了5年多的服飾店老板金小姐認為，龍翔是一個比較老牌且成熟的市場，客源穩定，回頭客比較多，因而武林地下商場不會對他們的市場造成很大的沖擊，相反她認為地鐵帶來的人流一部分會流向“明珠”、“龍翔”，形成新的客源。對于武林地下商城店鋪，金小姐表示目前還沒有太多想法，“即使開出來了也要觀望一下，畢竟人氣的形成需要一個過程。”

　　知名品牌入主地鐵商城很慎重

　　杭州本土知名服裝品牌“JASONWOOD”渠道發展經理黃棟告訴記者，大約半年之前地鐵集團下的商業開發公司就和他洽談進駐事宜，但他沒有貿然答應。

　　黃棟說，他考察過很多城市的地鐵商鋪，在一些城市的地鐵商場中也開了門店，但是否進駐他們還是需要綜合考量整個市場的業態定位和商業前景，“比如我們在上海中山公園地鐵站的龍之夢里面有一家120平米的形象店開得很好，但沈陽地鐵周圍的幾個市場我們都沒有進場，主要是那里的商場比較低端，與我們品牌的定位不相符合。又如我們的代理商七八年前在上海的‘香港名品街’開過一家門店，但后來代理商因為整個業態的轉型而撤銷了這家門店。”

　　“另外，店鋪的租金也是要考慮的重要因素。”黃棟說。

　　餐飲服務業或將迎來良機

　　一家國際餐飲品牌連鎖企業市場部人士告訴記者，在城市大型汽車站、火車站或者大型商業綜合體之中，通常來說他們都會布局門店，他們現在密切關注著杭州地鐵的商業項目，由于目前幾個大型地鐵上蓋綜合體尚未建成或者未開始招商，所以他們暫時沒有這方面的詳盡計劃。

　　而一些服務企業也看到了地鐵的商機。杭州三替服務集團總經理陶曉鶯接受商報記者采訪時說，杭州地鐵開通之后，或許會開啟一個服務行業“大爆發”的階段，帶動大量的就業機會，“三替”將積極應對“地鐵機遇”，“我們可以為地鐵的物業提供保潔、建筑外立面清洗、大規模搬遷、設備維修等多種服務。”

　　武林廣場地下商場最適合“做配套”

　　地鐵商鋪因具有強大的客流資源，以杭州地鐵1號線為例，預計運行后主城區核心站點平均日客運量可達20萬人次，且具有恒溫、恒濕、隔熱、安全等諸多優點，這是一般商業區所無法比擬的，蘊含著巨大的商業潛力。

　　武林廣場地下商城如何打造自己的商業模式？

　　杭州商業地產投資顧問公司贏商投資總經理方芳說，杭州地鐵如果照搬香港的模式，可行性不高，因為香港地鐵地上、地下部分的商業開發都是由地鐵公司來運作，所以香港的上蓋物業和地下商城、通道之間可以形成一個無縫鏈接，而杭州則由幾個不同主體來開發，要實現無縫鏈接的難度不小。

　　上海的人民廣場站現有三個比較大的地下商場：迪美購物中心、香港名店街、華盛街，定位都偏向于白領與年輕時尚人群，走前衛、流行路線。

　　方芳認為杭州的地鐵地下商城定位不宜過于低端、單一，“幾萬平方的體量純做市場類的業態成功的可能性是不大的。”她說，“如果武林廣場地下商城的定位和龍翔、明珠趨近，首先檔次太低，與周圍的商業形態不符合，第二這種業態本身就在走下坡，類似市場也都在轉型之中，我覺得在一個比較成熟的核心商圈里去做這些不大合適。”

　　她給出了建議——做配套，“我認為武林商圈目前最多的是百貨類的業態，然后是一線品牌的連鎖店，而最欠缺的是吃的、玩的和體驗類項目等配套，這些對一個成熟的商圈來說是必不可少的。武林商圈原有的商業氛圍是個天然優勢，再加上地鐵帶來的人流，應該把這些資源好好利用，合理配比商城的業態，前景還是值得期待的。”

　　地鐵之于商業項目是把“雙刃劍”

　　香港的購物中心中60%都屬于地鐵上蓋物業，香港地鐵上蓋物業的建設與營運模式已非常成熟，結合其國際旅游購物中心的城市定位，地鐵與商業的完美結合使得地鐵上蓋物業的商業價值得以最大化，并帶動了周邊商業的發展。

　　方芳分析說，商業綜合體的開發，是一個專業性極強、難度極高、風險極大的系統性工程，對開發商的操盤能力是非常講究的。“并不是下面通了地鐵就一定能成。”

　　方芳說，地鐵對于一個商業項目來說可能是一把“雙刃劍”，它可以迅速把人拉進來，但當你自己做的商業項目不是很強的時候，地鐵反而會加速把人帶到別的地方去。”

　　考量杭州的8個地鐵上蓋綜合體，多個開發量都在20萬方以上，最大的達到了100多萬方，“據我所知，杭州本土開發商還沒有能夠操盤二三十萬商業綜合的成功經驗，可見，要把這些綜合體運作起來難度不是一般的大。”

　　“萬象城之所以能夠起來，與引進成熟的管理模式和先進的運作經驗有密切關系。”方芳說，除了萬象城，錢江新城的另外兩個綜合體高德國際和來福士都是引進外來成熟的商業地產公司來操盤的。

　　方芳認為臨平南站上蓋綜合體(翁梅站)和下沙金沙湖板塊的龍湖天街有成為區域商業中心的潛力，“臨平這個南站所在的新區已經比較成熟了，而且臨平老城區沒有一個商業綜合體，而金沙湖板塊可以通過地鐵去輻射下沙這個區塊，還可以拉動九堡、喬司這幾個區域的消費。九堡作為杭州東部交通樞紐，區位優勢明顯，也有可能做起來，不過還是要看由誰來做，怎么做。另外大型商業綜合體的開發也要與整個城市或者區域的發展速度相對應。”

 　　商機掃描：杭州地鐵，開啟了哪些商業項目？

　　50個左右地鐵站廳內部商鋪

　　杭州地鐵商鋪招商準備工作在去年就已經開始了。今年2月8日地鐵集團召開的新聞懇談會上，相關負責人公布了商鋪招商的一些初步設想：地鐵1號線將參照香港“只租不售”模式，業態種類地位為便利店、食品店、以引進連鎖品牌商家為主。

　　根據杭州地鐵官方網站的信息顯示，地鐵1號線的商業資源由三部分組成，一是車站主體的小商鋪，設置在檢票口附近；二是站廳里的ATM機以及自助設備空間；三是面積較大的商業空間。

　　據初步統計，杭州地鐵1號線公共區商鋪僅有50個左右，主要為15平米的超小商鋪和40-80平米中小鋪，其中面積較大的商業空間包括鳳起路站、城站站、文澤路站、臨平站等。

　　近10萬平方米的武林地下商城

　　武林商圈寸土寸金，向來是商家必爭之地。

　　去年11月30日，杭州武林廣場地下商城建設有限公司(以下簡稱項目公司)臨時辦公樓落成并正式掛牌。

　　武林地下商城總建筑面積9.6萬平方米，其中地上0.2萬平方米(包括汽車坡道，出入口及豎井等)，地下9.4萬平方米(地下一、二層為商業餐飲，地下三層為汽車庫)。

　　建成后，武林廣場上將有6個地面出入口連通商城，還要建一個下沉式廣場。廣場上除了人行出入口，東西兩側還有兩個雙車道的汽車坡道，方便來沿線購物的人停車。

　　地鐵集團稱，開發后的武林廣場將彌補商圈現有不足，對周邊的物業形成有效連接，促進武林商圈聯動。

　　8個大型地鐵上蓋商業綜合體

　　去過香港的人一定會驚嘆依托于地鐵而建的時代廣場、郞豪坊、又一城等氣勢恢弘的大型商業綜合體。杭州地鐵引入了“地鐵+物業”的香港地鐵模式，在地鐵一號線的商業開發規劃中，8個大型商業綜合體輪廓清晰可見。

　　2月8日，記者在現場看到，七堡車輛段綜合體的雛形初現：5000根巨型水泥柱支撐起巨型上蓋平臺，可開發總面積達到102萬平方米，今后地鐵1號線、4號線車輛的運營庫、檢修庫，綜合維修大樓和控制中心等地鐵功能建筑被設置在“蓋子”下方。

　　上蓋部分，被用做開發住宅和商業項目，地鐵集團董事長邵劍明說，其中63萬方用來開發住宅，“如果按照1萬元/平方米的單價計算，住宅開發一項可以收回63個億，這筆錢可以投入到地鐵的運營。”

　　而最大的“亮點”在于一個宏大的商業開發方案：約20萬平方米的酒店、商場、寫字樓，同時為了方便這里的住戶，綜合體內還將配套建成幼兒園、小學等設施。

　　比七堡車輛段綜合體更值得期待的是武林廣場站上蓋物業綜合體，地鐵集團下屬置業公司在去年11月拿下了武林廣場04號“黃金寶地”，該地塊位于中山北路和環城北路交叉口的西南角，北面為西湖環球文化廣場，毗鄰杭州大廈、武林廣場及延安路等傳統商業中心區。

　　武林廣場站是杭州地鐵1號線、3號線的交匯點，地鐵集團董事長邵劍明透露，原本地鐵公司本部將設在此處，考慮到這是個黃金地段的巨大商業價值，所以決定改變計劃，全部用來作為商業開發。

　　在地鐵集團網站披露的規劃中，武林廣場站上蓋物業綜合體業態以購物中心、酒店、辦公為主要。地上部分由兩幢塔式超高層主樓和裙房組成，東北側塔樓為30層的超五星級酒店，西南側塔樓為28層的甲級商務寫字樓。

　　九堡東站上蓋物業綜合體位于地鐵九堡東站上方、客運中心南側，地塊呈東西向長條形。綜合體西側為公交場站，東側為出租車場站。

　　根據業態定位，九堡東站綜合體設置了購物中心、超市、影院、餐飲、LOFT辦公。九堡東站綜合體地處九堡核心商圈，又有地鐵、客運中心等交通優勢，該項目將被打造成為社區配套型的區域商業中心。

　　除了上述三個綜合體外，還將規劃打鐵關站綜合體、濱康站上蓋綜合體、翁梅站上蓋綜合體、喬司南站上蓋綜合體、喬司站上蓋綜合體。

　　其中，七堡車輛段綜合體和喬司南站上蓋綜合體都已經開工建設，九堡客運站上蓋綜合體計劃在今年2月底左右開工建設。

　　二號線商業規劃輪廓初現

　　地鐵一號線商業開發快速推進的同時，二號線商業用地規劃也有新進展：前天《杭州市軌道交通2號線西北段線路及站點周邊規劃局部調整》已在杭州市規劃局(文三路15號)一樓大廳公示。

　　地鐵2號線西北段全線都位于市中心區域，起點錢江路站，途經江干區、下城區、西湖區、拱墅區，全長約12公里，共設有車站12座。

　　從公示內容看，此次規劃調整主要是針對用地性質，增加了一部分沿線的商業用地面積。具體為：

　　建國路站-慶菱路區段：該地塊由超市和一個上蓋物業組成，融入商業、消防和住宅功能，形成一個綜合體。

　　慶菱路站：靠近慶春東路的這部分將布置一定的商業。

　　建國路站：鳳起東路與大樹路交叉的西北面，結合地鐵出入口，現鳳起路郵政支局的部分今后將用作商業和住宅用地。

　　中河路站：環北市場沿鳳起路部分將新建一片0.12公頃的綠地，現十五家園社區沿鳳起路部分也將新開辟一處商業設施。

　　鳳起路站：武林路與鳳起路交叉口的東北面，現燈芯巷社區沿鳳起路一帶將規劃建一個0.18公頃的街頭綠地。

　　武林門站：將大大縮小綠地面積，改為商業用地。

　　文三路站：所有功能將合并到一起，成為一塊綜合用地。

　　學院路站：華東電動車市場規劃調整為商業用地。

　　豐潭路站：文二路一側規劃的綠地將改為商用。

　　地鐵效應還將輻射多個商圈

　　去年，杭州聯華華商集團接手了位于和平商圈的卜蜂蓮花超市原有地下一層物業，還拿下了原和平家私廣場物業，這座命名為世紀聯華購物城的商業綜合體，將以超市大賣場和百貨餐飲為主。其地下一層將全部用作停車場，一樓為精品百貨區，二樓分布品牌餐飲店和超市賣場，三樓整層為超市賣場。

　　世紀聯華購物城距離地鐵1號線站僅有300米左右，地理交通優勢明顯。加上周邊浙江和平國際會展中心的會展氛圍，杭氧杭鍋地塊的全新改造，以及九龍倉項目的啟動，和平區塊的商業前景值得期待。

　　另外，湖濱二期的地下一層將與一號線龍翔橋站出入口連通。湖濱二期建成開業后將與解百、湖濱一期，以及即將開工建設的湖濱三期(西湖電影院及周邊區塊)一道，共同形成全新的“大湖濱商圈”。

　　在下沙寶龍城市廣場、龍湖天街、世茂廣場等主要大型商業綜合體項目都沿地鐵線排布，地鐵將帶動下沙副城的商業發展。

　　位于大學城北板塊，文匯路附近的寶龍城市廣場商業體量為26萬平方米。將開出華潤萬家超市、橫店影院、龍麥KTV、寶萊百貨、電玩等多種業態，還有獨棟式商鋪。

　　位于下沙金沙湖板塊的龍湖天街，規劃中有20萬平方米的商業體量，要形成多重復合商業業態，計劃引入國際五星酒店、IMAX影院、真冰場等高端商業配套。

　　世茂廣場同樣定位為商業綜合體，總體量達26萬平方米。其中商業配套涵蓋了大型商超、購物中心、精品酒店、世茂國際影城等。

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