誰為過剩商業項目投資買單？

    相關研究機構指出：未來十年將是中國商業地產的黃金時代。在住宅項目受到調控高壓的情況下，商業地產貌似成了挽救房市的香餑餑，各地遍布熱火朝天的工地，到處是打造全國商圈的廣告牌。

    由于服裝服飾行業的快速發展，不單是地產開發商，連服裝經銷商、服裝生產廠家等也紛紛加入了這場游戲，唯恐錯過這座“金礦”，紛紛搶灘服裝服飾流通市場。最主要的表現就是想方設法立項圈地，以服裝專業市場、服裝流通升級、城市綜合體等概念，號稱打造世界級的流通市場。然而，在鋪天蓋地的口號下面，果真都能挖到金子么？

    中紡通力在河南省開封市進行市場調研時發現，各地頭腦發熱一窩蜂投資上馬的商業城和綜合體，不僅僅在一線、二線城市，在三線、四線城市也提出了口號，動輒輻射幾百萬、幾千萬人口，明明是幾十公里外已經有了成熟的主力批發商圈，卻偏偏要提出再造一個升級版，結果是樓越建越多，市場硬件環境一個比一個好，真正經營得好的，商氣比較旺的，卻不多見。

    商業樓盤運作方法可謂五花八門，結果是把資本鏈條拉長了，經營者與產權持有者相分離，產權方與管理方分離，一切都是為了兩個字——“好賣”。然而帶來的后果卻是商業效率不高。由于項目沒有產生預期的經濟效益，自然就會有資本的壓力，壓力有可能在開發商身上，有可能在配合的建筑公司和材料供應商身上，有可能在買了產權的投資戶身上，也有可能在承租了多年使用權的經營戶身上，我們順著項目進展的足跡，逐一進行分析。

    土地開發商

    關鍵問題：當資本變成土地時，雖然土地在升值，在它沒有重新變回錢時，效益很難看到。

    土地開發商通過可行性論證，取得了土地的使用權，如果拆遷、規劃報批等進展緩慢，則項目無法推進，資本變成了土地，雖然土地在升值，在它沒有重新變回錢時，效益很難看到。我們看到的是高高的寶麗布圍擋，各種時尚、超前、超體量等炫目耀眼的廣告詞匯，后面則是閑置多年的土地。

    項目建設方

    關鍵問題：如果定位不準，樓盤不能達到招商開業的水平，即使賣出了部分面積，也很難收回成本。

    如果土地投資方變成了項目建設方，或者土地轉移給了項目建設方，就要看建設方在商業定位、商業招商方面的運作能力如何。部分建設方并不是商業運營方面的行家里手，有的找來建筑公司直接蓋大樓，蓋好了再找團隊招商；有的直接找招商公司，畫一個平面布置圖就開始建樓……他們都抱著一個美好的愿望，房子蓋好自然就有商家入駐了，然而商業地產不是1+1=2，由于定位的問題，許多樓盤不能達到招商開業的水平，即使賣出了部分面積，也很難收回成本，我們看到的是爛尾樓多數都是這個原因。  

建設施工方或材料供應商

    關鍵問題：如工程結束不能按時結款，容易出現工頭討債的情況。

    如果以上項目在建設施工期有拖欠行為，則資本的壓力就轉移給了施工方或材料供應商。試問如今的工程項目，有多少是財大氣粗到先給錢再干活的？工程結束能按時結款就已經是大善人了。所以爛尾樓的后面，永遠都跟著一群討債的工頭。

    商鋪投資者

    關鍵問題：商鋪投資者成了買單者后，如果商業整體經營暗淡，轉手沒有下家，資本容易變成房產證。

    如果商鋪招商力度很大，吸引了投資者的青睞，商鋪投資者抱著一鋪難求、一鋪養三代的心理大筆投入，加上有的投資建設方營銷技巧的高超，賣出去的商鋪投資者成了買單者。投資方就象擊鼓傳花一樣，把吹得天花亂墜的商鋪傳給了下家，巧妙地進行了金蟬脫殼。由于前期招商與后期運營分別由不同公司運作，實際經營管理中很難達到銷售時保證的效果，商業整體經營暗淡，租金收入不高，轉手沒有下家，資本變成了房產證。

    項目管理運營者

    關鍵問題：經營管理方需要管理經營租戶、收取租金，同時還要償還商鋪投資者的年度收益，壓力巨大。

    部分開發商引進了商鋪經營權與產權相分離的運營模式，把商鋪轉變為金融衍生品，達到了融資功能，但卻給經營管理方留下了巨大壓力，經營管理方需要管理經營租戶收取租金，同時需要償還商鋪投資者的年度收益，不管是6%，還是8%，都需要商業必須興隆的基礎，如果不能取得良好的收益，則必然麻煩不斷引起群體上訪或集體上訴。

    項目長期使用商戶

    關鍵問題：簽訂了中長期使用權合同后，經營如果不善，投入的資本容易變成沒有生意的空攤位。

    部分商鋪簽訂的是中長期使用權合同，經營如果不善，經營戶卻已經預交了3年、5年甚至10年的管理租金，經營戶沒有生意也只好扛著，投入的資本變成了沒有生意的空攤位，就如同股市中的“被套牢”一樣，不知何時才能迎來解套的日子。經營戶縱使商品獨特服務出色，單憑個體也無法影響全局。

    因此，一個定位不準、沒有經過詳細論證的商業地產項目，往往會遭遇商戰中的滑鐵盧，投入的大筆資金只能變成空城一座。項目運作鏈條的每一個環節，都有可能成為投資失敗的買單者。“黃金十年”的金子并不好挖，挖不好就是一個坑。數據表示，在商業地產只有20%的開發商能享受回報，風險決定了這個行業在未來的5到10年里是埋沒英雄的地方。

    未來中國商業房地產開始進入一個競爭急劇激烈的戰國時代。商業地產的競爭激烈將擠出一部分被淘汰者，盲目的跟風者必將淡出江湖，那時中國商業地產將會回歸理性和成熟。 

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