看朝天門市場"搬家"迷局

  9月5日，南岸區政府在市政府公眾信息網上發布消息，隨著朝天門市場啟動整體搬遷至南岸區迎龍鎮，相關的交通配套也將隨之完善。朝天門長途汽車站將隨朝天門市場同步搬遷到南岸區迎龍鎮，最快于明年交易市場在迎龍投入使用時，開通客運線路營運。
   南岸區交通局相關負責人稱，朝天門市場搬遷到迎龍后，針對新市場區位較遠、交通不便的問題，將通過完善陸運和水運交通配套，形成迎龍鎮暢通的商貿物流配送體系。其中，包括整體遷入朝天門長途汽車站，增加貨運功能，構建輻射西南的長途客貨運輸系統。

據介紹，目前南岸區正會同市交運集團，制訂朝天門長途汽車站搬遷到迎龍鎮的相關規劃及建設事宜。搬遷后的車站名將更改為迎龍長途汽車站，屆時將新增開更多的班車線路。

    位于南岸迎龍鎮的新朝天門市場一期工程將于今年10月動工，預計兩年內建成。按照市政府的規劃，屆時，朝天門市場將整體搬遷。

　　事實上，交通擁擠、配套落后的朝天門市場搬遷的消息，已經流傳多年。之所以一直未動，錯綜復雜的利益糾結，是一個重要原因。也正因為此，朝天門市場這次是不是真能搬得動，更多的將取決于決策層的魄力和決心。

　　交通擁擠，缺少倉庫，火災隱患突出

　　經營戶生意越來越難做

　　向紅是朝天門大正市場2樓的商戶，對于目前的服裝生意，她的感受是“越來越難做”。

　　2009年，向紅開始經營這個不足10平方米的鋪面，當時的年租金是18萬，她每月能盈利2萬～3萬元。目前，這個鋪面的租金已經降到9萬，但向紅的月收入卻不到2萬元。

　　租金降低，為什么商戶的利潤反而降低了呢？

　　向紅認為，大品牌搶占市場和電子商務的興起所帶來的沖擊客觀存在，但近幾年朝天門不斷惡化的交通，導致整體客流量減少也是事實。

　　“每天早上六七點鐘開市的時候，堵車半個小時的現象很普遍，有時甚至要堵兩個小時以上。本來小品牌服裝利潤就越來越薄，不少一直在朝天門拿貨的零售商感覺生意越做越累。”她說，她的不少客戶已經轉行，這與朝天門擁堵的交通有很大關系。

　　造成堵塞的主要原因之一是公交車。“外地人把朝天門的公交車稱為公交火車，意思是一輛接著一輛，難有間歇。”朝天門市場管理處黨支部副書記劉瑋介紹，朝天門是多條公交線路的終點站，共有27條公交線路，同時還有一個長途汽車站，每天的人流量為15萬人。

　　公交車導致擁堵，為什么不減少線路？“大部分客戶都是從區縣來，以經營中低端產品為主的零售商，他們更愿意選擇便宜的公交車。”劉瑋介紹。

　　向紅的另一苦惱是庫房的緊缺。她的庫房是大正商場7樓用柵欄隔離出來的“鐵籠子”。

　　因為大正市場門口沒有停車場，每次進貨回來，她都需要事先約好力夫就地等待，貨車停在馬路中央，她同棒棒們一道飛快地把貨搶運下來，然后等電梯上7樓庫房，如果電梯打擠，需要人力扛上去。把貨從庫房搬運到鋪面，同樣“要流多大一身汗”。

　　能租上庫房，向紅已經算是幸運，更多的商戶需要在市場周邊租用住房當庫房。據朝天門國際商貿城公司統計，朝天門市場的營業面積是33.84萬平方米，專業庫房只有1.8萬平方米，營業面積與庫房的比例為18：1，而合理的比例應該是1：1。

　　最讓向紅擔憂的是消防安全，“一旦發現有人在商場抽煙，所有的商戶都會高度緊張，”她說。由于缺少倉庫，朝天門不少商場鋪面與鋪面之間的通道堆滿貨物，她認為這存在著巨大的消防隱患。

　　公開資料顯示，朝天門市場建立20多年來，已經發生5次火災，最嚴重的一次是1995年5月27日的第三交易區特大火災，共燒毀攤位297個，房屋過火面積2712平方米，燒毀物資折價200余萬元。

　　渝中區消防支隊工程師趙登武認為，朝天門市場29個交易區中，有26個在高層建筑內，而高層建筑滅火是“世界性難題”。由于部分交易區是倉庫改建而成，建筑之間防火間距不足，加上有些商戶擅自在防火間距內設置攤位，搭建違章建筑，一旦發生火災極易造成火燒聯營之勢。

　　事實上，在朝天門市場消防通道被占用的情況很普遍，在一些消防通道，甚至有人開辦小餐館，鍋底下的明火左右不足5米就是服裝、鞋帽、箱包等易燃物品。

　　一個名為“老重慶”的網友在天涯論壇發帖稱：朝天門市場至尚未改造的望龍門、儲奇門、十八梯一線，已經成為高樓林立的渝中半島的“一塊疤”。

　　歷次傳言要搬遷，朝天門依然

　　只聽樓梯響，未見人下來

　　今年8月26日，重慶市政府召開朝天門市場遷建工作領導小組會議，會議透露出一個重要信息：朝天門市場將遷往南岸區迎龍鎮。這是官方首次正式發布該市場搬遷的消息。

　　“朝天門這次真的要搬？”在朝天門盛隆商場，一經營床上用品的商戶對記者的提問不以為然。此前，關于朝天門搬遷的消息從沒有停歇，他已經麻木了。

　　據了解，朝天門市場搬遷的消息最早于2005年8月開始流傳。受此影響，2006年底，一些商戶陸續搬遷到江北盛世金源商貿城，有的一次就在那邊買下幾萬平方米的鋪面。

　　2007年6月7日，渝中區政府某主要領導在做客新華網時曾表示：朝天門是我市中央商務區的金三角之一。業內人士分析，這似乎從另一方面印證了朝天門市場搬遷的可能性不大。

　　2007年8月21日，朝天門工商所稱：朝天門搬遷根本就沒有納入渝中區、重慶市兩級政府的議事日程。

　　“說說而已，不會真搬，”這位商戶認為，朝天門搬遷“只聽樓梯響，未見人下來”，除了客戶對于地域的依賴，還在于“能不能把現在這群人擱得平”。

　　據了解，目前朝天門不少商鋪為貸款購買，用租金償還按揭，一旦搬遷，老市場商鋪貶值，還貸風險大增。同時，由于市場本身由商戶培育，房東在商戶面前反而顯得弱勢。很多商戶一二十年前和房東簽訂租賃合同，即便自己不經營了，房東也不能收回其使用權，商戶將商鋪層層轉租，有的甚至轉租了7、8次，層層加碼，商戶每年都能獲得固定的轉租收入。“房東收不回使用權，這在全國類似市場都是慣例。”劉瑋說。

　　因為朝天門搬遷涉及到眾多商家的利益，渝中區商委負責人曾對媒體表示“這個問題太敏感了。”

　　敏感的還不只于此。

　　據了解，朝天門市場每年給渝中區提供的稅收為7000萬元左右，這還不包括物業稅、所得稅和租賃稅，業內人士估計全部稅收近2億元。2010年渝中區財政收入為130億元，朝天門為區級財力的貢獻不算大。

　　但是，據渝中區一位不愿透露姓名的官員介紹，以商貿、金融為龍頭的第三產業，在渝中區的占比高達90%以上。其中，以2008年為例，該區批發零售業實現增加值64.9億元，占GDP的比重達到19.9%。

　　“分析一種業態的價值，不能只看財稅貢獻，更要看它在區域經濟布局中的分量，看它的發展潛力。從功能上講，朝天門算是解放碑中央商務區的左膀右臂，”這位官員說，放這樣一個市場走，幾乎等同于放棄區域經濟的一種業態，“誰都會舍不得”。

　　這種“舍不得”，還來自于主城另一強勁商圈——觀音橋的競爭。資料顯示，2008年以來，觀音橋商圈已在多個節慶假日的銷售額超過解放碑。

　　這位官員透露，解放碑的主力業態是金融，商貿流通的主戰場是朝天門，渝中區曾謀劃朝天門的“騰籠換鳥”，“在位置不變、面積不變的基礎上，重點發展訂單貿易、網上貿易、電子商務以及展示貿易。今后市民足不出戶，就能通過網絡買到朝天門的小商品。”該區一位領導曾描述道。

　　市場要來了，迎龍行不行？

　　目前尚是“蠻荒之地”的南岸迎龍，能夠取代朝天門老市場嗎？

　　從物流條件上看，新市場位于迎龍立交出口，茶涪路以北，繞城高速西側，緊鄰東城大道、快速路三橫線、江南大通道等。同時，新市場將與茶園火車東站連通，修建快速通道連接廣陽壩長江東港。

　　“火車、港口、長途客運、公交、輕軌，都將實現無縫對接，市民駕車到新朝天門市場，只需10余分鐘時間。軌道交通6號線延伸至市場內，新市場還要建3、4萬個停車位。新朝天門市場幾乎克服了老市場的所有毛病。”朝天門國際商貿城公司總經理譚春聯認為。

　　不過，以硬件優勢挑戰朝天門的，不只是迎龍新市場。

　　2007年5月30日，盛世金源商貿城開始全國招商，欲打造西南最大的商業航母。2008年9月14日，盛世金源悄然易主。2010年，另一個號稱將打造中西部規模最大、配套設施最齊全專業品牌服裝批發市場的綠云尚都，在運行近3年后停業。

　　上述的兩個市場的招商對象都是朝天門既有商家，“橫刀奪愛”戰爭為什么會失敗？

　　我市一位商業地產策劃師認為，這兩個市場規劃的商業體量都不過10萬平方米左右，不可能布置出像朝天門那樣豐富的業態，由于地處比解放碑更擁擠的觀音橋商圈，不能從根本上解決交通和商業設施配套問題。朝天門新市場規劃的營業面積達300萬平方米，實現朝天門市場整體搬遷是具備硬件條件的。

　　新市場能否成功，關鍵還是取決于客戶。客戶愿意去嗎？

　　劉瑋認為，朝天門是傳統商貿區，要讓客戶改變消費習慣并不容易。“朝天門在主城核心區，從空間距離來說很近，但時間距離并不近，”譚春聯認為，客戶圖的是方便。

　　據朝天門市場服裝企業協會楊熙的統計，朝天門的客戶8成是區縣零售商，2成是“到批發市場買便宜貨”的散客。“零售商逛批發市場是剛性需求，市場真的搬過去，即便散客減少了，但零售商不得不來進貨，新市場應該不缺人氣。”她認為。

　　朝天門的商家愿意搬嗎？

　　楊熙認為，朝天門市場16000多商戶整體搬遷到迎龍，尚且有難度。“很多商家可能會先在新市場開鋪面，同時保留在老市場的鋪面，兩邊生意都做，哪邊生意好就把業務重心移過去，”楊熙認為很多商家都會有騎墻態度。

　　渝中區的這位官員也認為，目前朝天門市場呈“二八開”趨勢，即百分之八十的客戶創造百分之二十產值，低端客戶所選擇的公交，導致了朝天門的擁擠和混亂。高端商戶僅僅把朝天門市場作為產品展區，貨物直接交給物流公司發送，并不經過朝天門。如果把低端業態和低端客戶遷往新市場，老的朝天門市場正好升級換代。他認為，兩個市場應該功能分離，各做各的生意。

　　在譚春聯看來，朝天門市場搬遷成功的關鍵，正在于步調一致的統一搬遷，不能同時讓兩個市場并軌運行，“從廣東、福建等地市場搬遷的經驗來看，到時可能兩個市場生意都不好，兩邊都拖死。”他說，“只搬遷低端業態，新市場肯定做不起來，必須整體搬。”

　　譚春聯關于整體搬遷主張的底氣，來自于政策支持。

　　我市“十二五”期間將建成中國西部國際物流中心，打造以“一江兩翼三洋”為布局內容的國際物流大通道。按照這種規劃，包括朝天門市場在內的內環線內一級市場，原則上都要搬到內環線外、外環線內。

　　大市場向城市郊區搬遷，在國內早有先例。李德元認為，浙江義烏小商品市場的成功，與歷次搬遷無不關系。1984年至2008年，義烏市場歷經五代市場，八次搬遷，十一次擴建，建成全球最大單體市場建筑的國際商貿城，經營戶數從6000余人升為6.6萬。浙江海寧皮革城搬遷后，市場交易量擴大了數倍，目前海寧皮革城已經整體上市。此外還有武漢漢正街、成都荷花池。

　　“搬遷是大勢所趨。”譚春聯說。 吳剛  田莉

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