我國購物中心的開發策略

　　在我國當前條件下，開發購物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產公司開發的商業地產性質的購物中心項目，二是商業管理公司開發的商業經營性質的購物中心項目。

　　發展商的不同將決定未來購物中心不同的經營思想。地產公司憑借多年開發住宅和其它建筑的經驗，通常會采取將開發好的購物中心出售出去的做法，實行物業管理式的“商業管理”；而商業公司依靠自身多年的商業經營思想，通常會實行統一化的商業管理。這是對當前條件下基本狀況的一種結論。而國外的購物中心大多采取 “三權分離”的做法，即把所有權與經營權、管理權相分離，把購物中心交由專業的商業管理公司進行管理。

　　1、地產商發展購物中心拓寬了地產公司開發地產項目的新途徑

　　從2001年中開始，中國房地產業的旗艦萬達與沃爾瑪達成了長期的戰略合作伙伴關系，合作項目遍布長春、北京、天津、沈陽、青島、濟南、南京、西安、長沙、成都等城市，可謂開創了商業地產的先河，萬達將陸陸續續在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購物廣場。屆時，除沃爾瑪以外，一些國際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國內知名品牌也將加盟各城市的萬達國際購物廣場，從而形成強強聯手、集團式發展的態勢。萬達國際購物廣場將在各城市原本興旺的商業黃金地段再添一把大火，并為周圍地區帶來新的經濟增長點。

　　2、商業公司發展購物中心改變了傳統的經營方式

　　商業公司發展購物中心改變了傳統的經營方式，以實現與商戶共贏為目標，進而將傳統的商業公司與供應商的經銷代銷關系轉變為商業管理公司與商戶之間的租賃契約關系。根據2001臺灣地區大型店鋪總覽的調查，百貨公司已朝向大型化發展、進駐購物中心也將是臺灣百貨業未來的競爭重點；而且量販店也大多與購物中心相結合，這些趨勢都日益明顯的顯露了出來。這些發展策略對于購物中心的價值提升將會產生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開店成本大大降低。臺灣地區的大型購物中心，憑借其強大的競爭能力已經逐漸在零售領域成為主流。購物中心以一位經營管理者的身份出現，將招攬許多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進場經營，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發展和繁榮。百貨公司、專賣店進駐大型購物中心己成為業者的一種普遍選擇，也將帶動臺灣地區的零售業發生更為劇烈的演變。

　　3、開發購物中心的基本思路和關鍵控制因素

　　零售業是一個比較傳統的行業，而房地產業是新興的行業、發展很快的行業。房地產商和零售商進行結合的前景應該是非常廣闊的，因為中國的零售市場空間還很大。所以在未來的購物中心開發中，我們首先要統一理念、共同開發。這樣就可以準確定位，在設計上少走彎路，力求招商和基建的同時進行，更有效地去爭取時間、減少購物中心的開發成本、避免不必要的浪費、提高物業的使用效率，縮短投資回報期。其次，我們應該注意優勢互補、利益共享。零售商有成熟的經驗，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產商有雄厚的開發實力和資金實力，也有良好的開發土地。需要的只是雙方的協調與合作。

　　商業公司與地產公司合作有利于化解開發和經營上的風險，有利于實現雙贏。對房地產公司而言，如果房產不能順利銷售出去，風險是很大的；而對于商業公司而言，如果沒有好的物業設施和條件，就無法更快地發展和壯大，競爭實力也不能得到增強，同樣也將面臨巨大的競爭壓力。如果把兩者很好地結合起來，實現商業公司與地產公司的將是極為可能的。

　　從國內的情況看，能夠專業進行購物中心規劃設計的公司還不是很多，專業的建筑院所也難以完成購物中心的總體規劃和設計，因為購物中心的設計不是單純的一座靜止的建筑物，購物中心需要有對商業的極深理解和準確把握。在購物中心的整體設計上，國內有不少購物中心缺乏一個鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對一個個性化和本土化很強的產業來說，是要為此而承受很大風險的。作為一個國際化程度比較高的產業來說，購物中心實現國際化與本土化的有機結合是置關重要的，而本土化的概念對不同地區又將具有不同的特點，決不是一個簡單的“土洋結合”的問題，而是洋模式與本地區以及購物中心個體的風俗、文化底蘊、消費傾向、市場環境等等諸多方面的結合問題。當前最需要我們的購物中心業者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過有效招商和建筑語言更好地表現出來。所有的發展商都希望自己建設的購物中心能取得成功，面對百貨店和各種類型的連鎖店，大家各自都存在著一定經營上的局限，建立準確而且正確的市場定位是最為重要的一點，所以，發展商和管理者一定要通過市場的周密調查，在最重要的因素的引導下去取得相應的數據資料，并進行縝密的研究分析，以滿足調查主題的需要。比如，商品的品類、服務消費者的范圍、競爭性的價格、服務的質量、租約的分類以及相應的鼓勵措施，等等，并且發展商和管理者還要全盤考慮如何增加購物中心價值的課題。

　　4、購物中心的定位不應脫離“特色”

　　購物中心已經進入到了追求特色化的時代，特色正在成為購物中心生存與發展的靈魂。讓人欣喜的是，國內已經相當一部分的購物中心開始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時讓人擔心的是，也有一些在建和正在招商的購物中心還沒有對此引起高度的重視，仍然沒有對原有的模式進行調整和完善，其實這在現在來說，的確是令產業擔憂的一件事情。

　　定位中高檔層面的廣州時代廣場目前引進了旅游廣場和高檔家具中心，為時代廣場的特色增加了“分數”；而天河娛樂廣場的定位就是娛樂運動，首先以電影院吸引消費者，然后再加入攀巖等運動的元素；中華廣場也特意開辟了數碼城和摩托城；而萬國廣場引進了史奴比餐廳和電器城。

　　5、購物中心要注重自身價值的創造與提高

　　購物中心通常是由一定數量的主力店及中小型店鋪組成的，購物中心的主要收入就是來自于主力店和專業店鋪的租金。為了保證購物中心從整體運營上進入健康發展的軌道，并且獲得消費者的認同，購物中心除了要規劃好市場的區隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購物娛樂環境、完善良好的信息管理系統外，專業化的經營管理團隊、購物中心品牌形象的塑造都應該成為購物中心業者所關注的重點。總體而言，購物中心的價值來源主要來自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對來客信息的準確掌握而帶來的營業收入來維持持續的運營，購物中心的管理者同樣也要在客流的統計與分析上積極為商戶創造更加便利的條件。換句話來說，購物中心的價值來自于自身的位置、商品多樣化所帶來的集客能力，來自于主力店（如百貨公司或超市）和專業店品牌的號召能力，這三個因素的集合，創造了商戶的營業收入，也創造和增加了購物中心自身的價值。

　　6、探索購物中心的“三權分離”的經營開發體制

　　零售業的一般業態，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開發、自己經營、自我管理。與之不同，購物中心是開發與經營分開，物業管理與商品管理分離，雙方各司其責，實行真正的分工合作，從而構成了購物中心雙主體運行的統一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業資金的投入，發揮商業公司在商業管理方面的經驗和優勢，實現與地產開發商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業的勞動生產率，因為購物中心內的專業店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費用將大大降低，購物中心營業員人均所負責的面積要遠遠大于同類的單體店；購物中心實行的是特色化、細分化和專業化的經營，相對而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強。

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