如何贏取商業地產“春天”

   2009年樓市大熱之后，國家開始出臺一系列被稱為“史上最嚴厲”的調控政策，來抑制投機炒房行為。但是，這些政策的調控范疇一直限制在住宅，于是，早在2010年4月17日國務院出臺“新國十條”后不久，就有人預測商業地產將迎來“春天”。

    據業內不完全統計，除了本地項目外，近年來，到義烏推介的異地商業地產項目每年都超過300個。但是，對于此前已習慣投資住宅的人來說，商業地產是一個全新領域，如何置業成為問題。

    眼光：

    短期投資的制勝法寶

    商業地產形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓等。與住宅相比，商業地產投資有什么特點呢？

    “以總價約300萬元、配套都相對成熟的住宅和商鋪為例，其回報率是不同的。”義烏佳寶地產總經理王文磊告訴新報記者，從租金看，義烏約300萬元的精裝修住宅年租金最多五六萬元，其成本回收的年限約為60年，而同價的商鋪在35年至40年。

    不過，很多義烏人買房不是為了求租金，而是為了在短期內逢高賣出套取利潤。對于這部分投資者來說，住宅的回報就相對穩健得多。

    “商鋪投資眼光很重要。”王文磊說，影響住宅價格的主要因素不外乎地段、小區環境、學區，短期內比較穩定，不會發生太大變化，投資相對穩健。但商鋪就不同，購買配套成熟的市中心商鋪當然穩健，但回報率低，而購買未成熟但看似有前景的商鋪，基本等于是在買期貨。對其前景預測得準，回報可能很大，預測不準，虧本都不一定。

    “眼光不好，就算不虧，商鋪增值的速度也有可能讓投資者失望�！蓖跷睦谂e例說，在義烏賓王商圈之內，有一個商住一體的項目，當初其開盤時商鋪價為七八千元/平方米，如今已賣到2萬元每平方米左右，但這一變化時間跨度長達七八年。七八年前，義烏的住宅一般只需三四千元每平方米，當時投資者若以同樣資金購買住宅，回報率顯然高于商鋪。

    操作：

    長線宜買商住垂直樓

    買商鋪，短線投資要看眼光且風險大，那么長線投資該如何呢？比如，有些投資者購買商業地產，目的就是為了收租金養老，對于他們來說，購買哪些商業地產項目較為合理？

    不少中介公司負責人的建議是沿街的商住一體垂直樓。他們說，現在的義烏新盤，開價就要兩三萬元每平方米，買一套面積大點的，搞不好就要三四百萬元。而地段稍微偏點沿街垂直樓，在此基礎上加個百來萬元就能買到。

    王文磊舉例說，貝村路的商住一體垂直樓價格在400萬~500萬元之間。對于長線投資者來說，其租金回報率還是不錯的�！暗紫碌膬砷g商鋪一年租個五六萬元不成問題，樓上的住房套件加起來一年也能租個三萬元左右，一年下來就是八九萬元�！蓖跷睦谡f，“而且，在義烏，沿街垂直樓一般不會貶值�！�

    寫字樓：

    投本地項目輸多贏少

    寫字樓也是商業地產的重要組成部分，但據業內人士介紹，在義烏投資寫字樓失敗的情況多，成功的概率小。不少中介機構負責人說，在義烏，較為出名的寫字樓主要是福田大廈、金茂大廈、國貿大廈、東方大廈、金福源廣場等，但從其寫字樓的價格上漲效率看，均不太如人意。

    據介紹，幾年前，義烏曾掀起過寫字樓的投資熱。許多投資者看到鄰近的上海、杭州等地寫字樓發展速度快，投資回報高，也紛紛涉足這一領域。但他們沒有注意到，義烏的情況與這些大城市有所不同。

    據分析，在大城市，許多入駐企業有國際化觀念，對公司門面要求高，所以寫字樓需求大。而且，上海、杭州等城市都曾出臺規定，辦公司不可租用民房，只能租用寫字樓等物業，這就是所謂的“民宅禁商”令。

    但義烏沒有這樣的規定。在許多居民小區，人們時�？梢钥吹健澳衬彻�司”、“某某辦事處”等商業標牌。民宅可以商用，成為寫字樓一直難在義烏快速發展起來的重要原因�！昂芏喙�司也喜歡在民宅內辦公，因為租金比寫字樓低。”一位業內人士說。

    不過，也有業內人士指出，隨著城市的發展，義烏寫字樓前景仍比較廣闊。“義烏已獲批成為國際貿易綜合改革試點，未來城市的整體商業品味和商業檔次會有明顯提升，寫字樓將快速發展起來并獲得更多需求�！彼麄冋f。

    市場：

    異地項目呈現“兩高”

    在義烏，投資專業市場店鋪，自然也是投資者的較好選擇�！巴顿Y本地專業市場項目雖然穩健，但總價高，所以近幾年，很多投資者熱衷購買異地專業市場的商鋪。”義烏龍庭基業房地產營銷策劃機構副總經理曹雷說。

    曹雷說，據不完全統計，每年，到義烏市場來推介的商業地產項目超過300個，其中有不少是專業市場項目。“與本地項目比，異地專業市場項目呈現出‘兩高’的特點：風險高、利潤高�！辈芾渍f，其主要原因是項目往往總價低、升值空間大，但由于其地處異地，投資者想全面了解項目信息相對比較難。

    據介紹，義烏人投資異地專業市場項目興起于本世紀初。當時，由于相關項目少，很多人對此趨之若鶩。其中就有不少失敗的案例，比如當時來自上海的一些項目直至今日也沒能真正發展起來，令不少投資者后悔不已。其中賺錢的當然也有，比如2006年湖南株洲南大門小商品市場到義烏推介，由于該項目很好地對接義烏特色，最終興旺起來，目前項目中較好的商鋪年租金已達10萬元/年。

    那么，如何才能在投資異地專業市場項目中占得先機。曹雷表示，這需要考量項目的多個方面，主要包括項目所處城市的發展狀況及前景（比如人口、消費質量、產業狀況、區位優勢、未來規劃等）；項目開發商本身的資質、信譽等；項目定位準確率；項目所在地政府的支持力度；項目的區位優勢、交通狀況等。

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