專業市場策劃：如何評判低風險高價值商鋪？

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
     商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。

   1、商業產品細分可主要分為社區底商商鋪、商業街商鋪、購物中心商鋪及批發（物流）市場商鋪，前兩種按屬性都可統稱為獨立產權街鋪，后兩種按屬性都可統稱為分割式產權商鋪，總體產權街鋪的投資風險要小于分割式產權商鋪，再細分排序的話，按投資風險由小到大的商鋪類型示意為：社區底商 < 商業街 < 批發（物流）市場 < 購物中心商鋪。以上僅代表一般情況，也不排除有特例。 

　　2、在投資時除了要選對產品以外，從中觀及微觀上要注重商鋪產品升值潛力及物業本身的可用性，從中觀層面應主要關注：

　　區域規劃。從商鋪位置而言看，區域是否未來有機會成為城市分商業中心，如果有則商鋪升值潛力大；

　　區域是否有人口更新或聚集機會。如果區域未來會成為高檔住宅聚集區，人口密度是否在未來會有顯著增長，則商鋪升值潛力大；

　　區域道路是否有重新規劃的可能，如果道路規劃后使項目可視度與可達度均可更佳，則商鋪具升值潛力。

　　3、從商鋪物業本身的微觀層面而言，一個商鋪如果能夠滿足多種業態的經營需求，則相對越有價值。具體考慮主要指標示意如下：

　　有無餐飲條件預留，如排煙、燃氣、上下水等；

　　層高是否達到正常標準，一般在未裝修前應達到4.5米為佳；

　　是否有停車位置安排；

　　外圍交通是否合理，而不必繞行很長路線才可到達；

　　商鋪可視度是否良好，一般可視度越高則越具價值。如在高架橋下的商鋪就是可視度不佳的典型；

　　4、購買包租式產權商鋪要注意包租人是否有能力保障回報，一般對于看起來過于完美，沒有風險的投資產品需要慎重選擇。

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