專業(yè)批發(fā)市場策劃：專業(yè)市場商鋪規(guī)劃的十大誤區(qū)

 “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內容。希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構。
     商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。

 誤區(qū)一，用建筑設計代替商業(yè)設計。

 　　建筑設計與商業(yè)設計在本質要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業(yè)的理論知識和經營實踐，因而也不能很好的把握商業(yè)的專業(yè)需求。而商業(yè)規(guī)劃設計正是以商業(yè)需求為導向的，是依據市場需求、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經營的各種需要而進行的物業(yè)實用功能設計，這種設計往往是體現在專業(yè)和細節(jié)上的。所以，如果不對現代商業(yè)有充分的了解，不具備大量的商業(yè)實操經驗，商業(yè)規(guī)劃設計是很難實現專業(yè)性和科學性的。

 誤區(qū)二，建筑設計先于商業(yè)設計。

 　　有很多開發(fā)商在爭到一個商業(yè)地產項目后，首先想到的就是請建筑設計師進行建筑設計，一旦建筑設計完成了，商業(yè)物業(yè)的墻體、層高、柱距、荷載和中庭以及電梯等各項硬件設施就確定了，這樣就會導致商業(yè)物業(yè)的空間結構和配套設施與商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的要求不符。建筑設計先于商業(yè)設計，將不可避免的使商業(yè)項目后期的招商和經營處于進退兩難的境地。這也是我們在對一些商業(yè)項目進行管理顧問時，不能回避又很難解決的問題。

 誤區(qū)三，用營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃。

 　　很多商業(yè)地產開發(fā)商仍然用房地產的開發(fā)思維模式，請一家銷售策劃公司對項目進行營銷策劃與銷售。雖然這些銷售策劃公司也會對商業(yè)地產項目進行商業(yè)定位、樓層布局等商業(yè)策劃，但是這種商業(yè)策劃是不能夠保證專業(yè)性與科學性的。營銷策劃公司不是專業(yè)從事商業(yè)規(guī)劃設計的公司，也沒有直接從事過商業(yè)經營與管理，進而，很難準確把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，也就不能實現商業(yè)規(guī)劃設計的本質要求。所以，單純用營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃，會使商業(yè)地產項目在后期出現一些經營與管理上的漏洞。

 誤區(qū)四，重外觀形象，輕內部結構。

 　　有些商業(yè)項目為了適應城市商業(yè)形象建設需要，對建筑外觀投入巨資，塑造自身標志性商業(yè)建筑或城市地標的形象，這樣做確實對于增強項目競爭力，吸引消費者起到一定的作用，但并不能因此就忽視了商業(yè)物業(yè)內部的結構。就像一個人外表很漂亮，但是內在素質很低，那這個人也是要被打折扣的。科學的物業(yè)結構有利于商業(yè)布局與經營，而且內部功能是否完善也是消費者關注的重要問題。

 誤區(qū)五，重裝修標準，輕配套適用。

 　　有些商業(yè)企業(yè)對于裝修標準的要求很高，可是忽視了商業(yè)配套的重要性，這樣會導致商業(yè)經營缺乏必要的輔助設施和人性化管理。我們就曾服務過這樣的商業(yè)企業(yè)，沒有員工食堂，沒有更衣室，沒有獨立的投訴接待部門等等，給商業(yè)經營造成了一定的影響。所以，在進行商業(yè)地產規(guī)劃設計時，商業(yè)配套的設計也是很重要的，是不能忽視的。 誤區(qū)六，重硬件投入，輕人文關懷。

 　　對于商業(yè)項目來講，裝修標準、外觀形象、電梯、空調、中庭等硬件設施固然重要，但這并不能代表商業(yè)經營的全部內涵。現代商業(yè)競爭，是細節(jié)的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都是可以提升商業(yè)項目競爭力的，人文關懷可以更好的體現商業(yè)項目的特色和差異性，加重商業(yè)企業(yè)競爭力的砝碼。 誤區(qū)七，重共享空間設計，輕經營成本測算。

 　　有些開發(fā)商對于共享空間的設計是很重視的，將共享空間做的很豪華，這對于提升商業(yè)形象、吸引客流確實很有幫助。但同時，我們也應該認識到，共享空間是一把“雙刃劍”，如果做的過大，不僅浪費了經營面積，還會增加空調、電和物業(yè)等運營成本，給商業(yè)經營造成一定的壓力，降低了商業(yè)項目的整體坪效。所以，在進行共享空間設計時，要先做精準的成本與收益預算，避免亡羊補牢。

 誤區(qū)八，遷就主力店要求，忽視自身的投資利益。

　　主力店對于帶動項目的招商和經營，促進銷售，提升項目和附屬物業(yè)的整體價值是有一定幫助的，也因此使得一些開發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，以犧牲自身不小的投資利益換來主力店的進駐。但有的時候，這樣的做法也是沒有必要的，因為主力店并不具備主導性，也就是說，項目的核心競爭力并非體現在主力店上，在權衡利弊與得失的同時，理性預期未來的投資收益，以免“騎虎難下”，使商業(yè)物業(yè)成為主力店的物業(yè)。

 誤區(qū)九，按自己的主觀和經驗草率行事。

　　商業(yè)市場是不斷變化的，一個商業(yè)項目科學的定位和最優(yōu)的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們同世飛天在做商業(yè)項目的時候，都是很多專家、學者經過實地考察和多次論證得出的結論，事實證明，主觀和經驗往往不能得出最優(yōu)的結果。所以，開發(fā)商在運作商業(yè)項目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經驗主義。

 誤區(qū)十，盲目崇洋媚外，忽視國內實際。

 　　國內商業(yè)市場與國外商業(yè)市場有著不同的發(fā)展歷史和發(fā)展趨勢，相對于中國目前的市場環(huán)境，國外的一些設計理念和設計風格能否適應中國國情，適應當地的市場環(huán)境，還有待于實踐的檢驗和時間的證明，而且國外的設計師是否能對國內實際、當地的市場狀況和消費者習慣有一個準確的判斷也是一個變數，所以，國內的商業(yè)地產開發(fā)商對于國外的設計理念需要有選擇的吸收。商業(yè)規(guī)劃設計并沒有一層不變的原則和標準，是要依據當地的市場環(huán)境、業(yè)態(tài)定位和經營需要來確定規(guī)劃設計方案的，所以，重視國內實際，重視當地市場才是商業(yè)規(guī)劃設計永恒的真理

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