專業批發市場策劃：商鋪的價值以及投資收益市場分析

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
     商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。

　　商業街的發展規劃：商鋪投資收益率的計算公式、SHOPPING MALL的開發設計、商鋪價值的市場分析

Ⅰ、商業街的發展研究
　　
一、建設現代商業街，增強城市綜合競爭力
　　1、住宅開發的相對飽和，促使房地產開發商尋求新的商機
　　近幾年，住宅的開發與建設發展較快，整體市場趨于飽和，房地產商如何尋找新商機，追求更大的發展空間，--商業用房的開發正當時。
　　商業用房的開發經歷了四個階段：
　　（1）96年以前，以大百貨的開發為中心，進行舊城改造；
　　（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐漸出現；
　　（3）20世紀末，21世紀初，商業街的建設開始起步，舊城的改造、新城的建設正興起；
　　（4）目前的SHOPPING MALL建設熱。
　　目前，全國已經建成及將要完成的購物中心有54個，約680萬m2，平均每個約12.6萬m2。新增項目約120個，1500萬m2，支撐這樣的大項目，每m2的保本銷售額為6000~8000元/ m2，需要完成銷售額1000~1200億元，占全國社會零售總額的3%~5%。這樣驚人的數據、這樣快速的發展速度，將會為其它業態、中外企業帶來強烈沖擊。事實上，美國SHOPPING MALL平均約為1萬m2，日本不足2萬m2，英國均為1.48萬m2，我國目前SHOPPING MALL的規模及發展速度，遠超過西方發達國家，有過快的趨勢。
　　2、商業街的建設，要把握好新的概念
　　（1）現代商業街不同于傳統商業街
　　商業街，是以商業中心為主導，以社區商業為基礎，以各種商業街為特色，形成的多層次、多結構的城市商業結構。
　　現代商業街，是多功能的整合，既有購物中心的功能，也有商業街的特點，是多業態、多功能的整合。
　　商業業態，即商業企業經營形式，國家規定有8種形式：包括百貨、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、倉儲商場、產銷店、專門店（即銷售著名品牌）、專業店（如國美）、便利店。
　　商業形態，是商業企業為了產生群體的利益，而產生的一種積聚模式，有三種形態，一種是原始狀態（如集市貿易），二是發展形態（含現代商業街、購物廣場、商品一條街等），三是最高形態，包括國際購物中心、廠家直銷中心，它是商業用房開發的主要形態。
　　（2）現代商業街是城市的輻射、內聚的所在，是吸引客流的重要所在。
　　（3）現代商業街不是商品經營概念，而是商品和服務的綜合營銷，這里的服務有兩層含義，一是商品本身的服務，二是服務領域、服務項目、服務內容。
　　（4）現代商業街不是業態的概念，而是反映城市特色的商業形態，它更強調的是整合的概念。
　　（5）現代商業街不是商業企業的概念，而是城市的縮影，是城市的精華，是城市的標志，城市的窗口，集中反映城市物質文明和精神文明的發展程度。
　　3、在商業街的建設上存在的誤區及傾向
　　（1）現代商業街不是產業化，越大越好，而是與社會經濟發展和消費者需要相適應，要因城、因市、因地開發，不能盲目擴大規模。據研究，一條商業街最為合適的規模為15~20萬m2，長度800m左右。
　　（2）商業街不是形象工程，應以需求為導向，以企業行為為主體。政府有時為了追求政績，而盲目上馬商業項目，導致商業面積過剩，空置量增大。
　　（3）商業街不應該是政府行為，而是商業行為，要考慮投入、經濟效益、可持續發展，建市容易，興市難。
　　（4）商業街的開發不是單純的商業用房的開發，而是塑造一個商業環境和生活方式，以地氣提商氣，以商氣聚人氣，以人氣促地氣。
　　（5）商業街的建設不是單一的房地產行為，而是將開發與經營有機結合。
　　4、要開發建設好現代商業街，要處理好新的關系
　　（1）處理好城與市的關系，城市的綜合競爭力=生產力+流通力+文化力，城市的發展要與經濟發展、提高人民生活以及與城市的整體發展相適應，市與城在，城因市興，以城建市，以市興城。
　　（2）處理好商與業的關系，有商才有業，有業才能聚商，商以業為目的和基礎。
　　（3）處理好規模與功能集成、業態集成、經營要素的關系，要對居住區商業設置實施定量控制，根據不同居住規模，確定商業的配套標準。3~5萬人的居住區商業面積不低于2.5萬m2（上海標準）。業態設置分為必備性業態和指導性業態兩種，必備性業態主要有超市、便利店、餐館、理發、洗染等服務設施，指導性業態有專賣店、休閑娛樂等。
　　（4）處理好開發與經營的關系，商業街在前期建設時應考慮好經營的業態及分布，并按其不同要求進行規劃設計。
　　（5）處理好規劃與環境的關系。整體規劃，局部設計，商業街的建設要以商業與藝術的完美結合為宗旨，力求打造業態豐富、環境優美的現代商業街。
　　（6）處理好選址與環境的關系。傳統商圈是以步行距離為半徑，但隨著交通的發展，商圈概念正悄悄發生變化，現在的商圈可能是條形的、扇形的……，要根據商圈的輻射半徑，適度控制商業街規模。
　　（7）處理好商品與服務的關系，硬件與軟件設施的統一，商品和提供服務相統一，物質服務與精神服務相統一。
　　（8）處理好點與面的關系，即商業街與城市的網點布局關系。
　　（9）處理好主體與配套的關系。
　　（10）處理好主題店與專業店的關系。
　　
二、商業街的規范性與科學性
　　1、商業街的形成
　　（1）商業街的形成與發展階段
　　① 自發而成的集市，由各個點組成；
　　② 商鋪林立的街坊；
　　③ 繁榮熱鬧的區域商業中心；
　　④ 大型商業街的形成，標志著商業街進入新時期；
　　⑤ 大型商場及超市的出現；
　　⑥ 城市的改造帶來部分商業的沒落，城市空洞化開始出現，商業衰敗也開始出現；
　　⑦ 市場變革，老商業街回潮（98年開始），最為典型的是芝加哥，人們在住宅郊區化、轎車家庭化進程中，仍然懷念城市的繁榮。
　　（2）商業誕生的2條件
　　① 市場條件，市場的需要造就了商業的出現；
　　② 市政條件，是商業存在的硬件設施。
　　（3）商業街開發的4大原因
　　①政績，政府為追求政績，而大量興建商業街；
　　②消費者，消費者的需求是商業街產生的基礎；
　　③商家，商業街為商家帶來若干好處，例如王府井商業街在改造前共47家，僅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
　　④開發商，開發商從商業街的開發建設中獲利。
　　（4）21世紀商業街的發展方向
　　①原有老商業街的改造；
　　②發展城市邊緣地帶的商業街。
　　2、商業街的功能
　　（1）商業街的功能
　　① 交易功能：商業街是商品交易的場所。
　　② 環境功能：兩層含義，一是商業內部的環境，二是商業街作為城市環境的組成部分。
　　③ 享受功能：商業街已不僅僅是購物的場所，也是休閑、娛樂的場所。
　　④ 展示功能：商業街是城市的窗口，同時也是展示各類商品的理想場所。
　　（2）商業街的主體購成
　　① 商家，包括國際知名企業集團、國內文化品牌、廠家直銷企業、作坊、生產中心展示區（如義烏小商品市場）、銷售中心的經銷商等等。
　　② 顧客，包括主流顧客、支流顧客、輔助客流（旅行者、觀光者）、隨機客流等等。
　　③ 行業的構成：即各業態的比例。
　　3、商業街的特色
　　（1）區域性，例如北京王府井大街，為國際精品一條街；西單商業街，則為平民商業街，前門商業街，則為民族商業街；
　　（2）歷時性，商業街往往是文化的積淀，是民俗的延續，是生活方式的反映。
　　（3）品質性，商業街內在所蘊含的豐富的歷史文化，以及其外在的表現形式，都體現其優質性。（主要體現在①、商業街的結構與布局上，強調其嚴謹性，尤其要注意商業街首要的功能應體現其商業性，文化廣場應放在商業街最不影響交易的一角。②、商業街的風格與特征上，在商業街的建設上應重視整體風格的把握，景觀與建筑的相與融合。）
　　（4）價值性：以人為本，以情為根，是體現商業街價值之根本所在。
　　4、商業街的產品
　　（1）打破傳統模式，創造抽象產品
　　目前的商業街出現了3種形態：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如東安市場"老北京一條街"）、廣場街（如福州臺江路商業街、新加坡烏節路商業街等）
　　（2）保存舊地風貌，改善內部以適應環境
　　① 適應現代營銷，做到零庫存。
　　② 硬件為軟件服務
　　（3）取消社區符號，創造公眾體驗
　　① 心理上突出共識理念
　　③形式上描述象征生活事務，景觀、雕塑的生活場景化。
　　（4）幻化室內場景，營造特色風格：主要是在室內裝飾裝修上做到色彩夸張，形態抽象。
　　（5）組織視覺走廊，珍惜自然景觀：注意城市景觀與自然的結合，并可人工再造自然景觀。
　　（6）提供"第三空間"軟化城市界面：緩和建筑與城市的界面，提供一個情緒轉化的場所。
　　（7）詩化高新技術，改善購物環境：要利用高新技改善購物環境。
　　（8）塑造商業街的形象：以體現地方風貌為主。
　　
Ⅱ、商業街功能定位的理念選擇
　　
一、市場導向理念
　　1、商業街規劃與建設中的操作誤區
　　（1）引資為上：一個或幾個大的投資商的抉擇決定了一條商業街的功能；
　　（2）租售為先：開發商將便于租售、盡快收回投資列為首要任務，重形式上的包裝與炒作，輕經營上的謀劃與設計；
　　（3）轉租獲利：首批購租物業者投資行為比例過大，在其轉租獲利后，實際經營者規模小且功能多元分散，商業街的功能特色無法得以確立。
　　2、市場導向首先是消費導向
　　（1）商業服務業的功能定位首先取決于消費力的支撐；
　　（2）商業服務業的功能定位同時取決于其輻射能力。
　　3、市場導向其次是經營導向
　　（1）商業服務業經營者居于市場中心，最了解市場情況；
　　（2）只有商業服務業經營者獲得經營利潤，商業街才可能可持續發展。
　　4、市場導向的實現需要規劃者和開發建設者進行功能控制，必須樹立"經營商業街"的意識。
　　
二、錯位經營理念
　　正如人們都十分清楚的一條商業發展規律：一家商業企業，為避免與其強勁的競爭對手兩敗俱傷，在經營過程中時常采取錯位經營之術。一條商業街與其它商業街的錯位，主要表現為以下幾個方面：
　　1、整體經營理念的區別。經營理念是CIS系統的核心，在同一條街上，不同的企業，可以有不同的經營理念，但為了構造統一的街區形象識別，則需要在整體上有一個統一的與其它商業街不同的理念。這一經營理念城逐步融入到每個企業、每個經營管理人員的日常業務活動和行為中，需表現在商業街的視覺載體上。
　　2、目標市場的定位不同。企業選取不同的目標市場定位，會使企業采有不同的產品策略、價格策略和營銷策略，并采取不同的經營方式和服務方式為自己特定的目標顧客服務。商業街同樣有總體的目標市場定位，不同的目標市場定位會決定其商圈范圍的大小、客流量及客流構成、功能構成與結構、業種業態的選擇、投資和經營主體的確定等等。
　　3、功能構成不同。以功能構成劃分，商業街可分為主題型、綜合型和混合型等不同類型。主題型商業街功能相對單一，主題突出，功能特色鮮明，易于與其它商業街形成錯位（例如重慶八一路好吃街）；綜合型商業街強調"復合配套"，要求購物、餐飲、休閑、娛樂等功能齊全，難以從功能與其它同類型商業街形成錯位；混合型商業街強調突出其"有限主題"，并建設完善為之服務的配套設施，局部的強勢既是其市場形象形成的前提，又是其核心競爭力的基礎。
　　4、商業建筑及裝修的形式與風格不同。例如位于北京世紀金源大酒店負一層的商業街，以其地道的歐式建筑而獨樹一幟，風格鮮明。
　　5、交通組織的不同。科學合理的交通組織不但使商家的經營因此獲益，直接影響顧客在實現消費時的切身感受，同時又是商業街空間結構的功能分區的標識。例如，蘇州周莊鎮商業街利用其水鄉的特點，通過游船實現人流交通。
　　6、商業環境與商業氛圍不同。商業街商業環境的營造，由多種因素構成：建筑物、衛生、街景、夜景、綠化、燈光照明、廣告及懸掛物、雕塑、城市小品等，均是商業街環境的組成部分，這些構成要素形成商業街的環境特色；同時，商業街的環境必須體現其整體統一性，這樣才能從總體上有別于其它商業街。
　　
三、生態平衡理念
　　任何一條商業街，在規劃及建設發展中，將"生態商業"的理念植入其中，均可對其特色的形成產生重要影響。
　　生態商業有三層基本含義：
　　1、環境保護及商業街的綠化美化。從總體上看，商業街的建設不但要達到有關環保法規規定的基本要求，而且要采取特殊措施，通過獨特的綠化美化手段和對光、氣、水、聲音等的特殊處理，形成商業街的環境特色。
　　2、綠色經營與綠色消費。從經營的產品上看，綠色經營要求其產品應當低污染、無公害；從經營過程看，綠色經營要求在不對公共環境造成破壞的前提下，重視再生資源的回收與利用。而綠色消費不單指消費者盡量購買綠色產品，不應包括商業街應引導顧客在消費過程中應有較強的環保意識。
　　3、商業街內部要保持其"生態平衡"。商業街內部也存在相生相克、配套協調、自然平衡的規律性，這表現在商業服務業的總體量是否與整體的市場容量相適應、商業街的整體規劃是否適應商業經營發展的規律性等方面，同時，不同行業間、不同業種業態間、不同顧客群體間、不同的商業服務業經營企業間都存在著相互支持、依托和配套的規律性，在進行商業規劃時，若將眾多相克的商家聚在一起，或將一種非主力業態或商業能量較低的企業置于商業街的"黃金漩渦點上"，其后果可想而知，例如將書店與迪吧放在一起，將電影院放在商業街入口處等。
　　因此，進行商業街的整體規劃，研究商業發展之規律，形成平衡的局域市場的"生態"環境，并將本商業街置于更大范圍的市場去考量，看其與其它商業街是否能夠形成相生相輔的格局，將成為商業街長期發展的重要影響因素。
　　
Ⅲ、商業項目設計
　　
一、SHOPPING MALL的開發設計
　　1、SHOPPING MALL不同于住宅設計
　　（1）傳銷而非直銷，SHOPPING MALL設計類似于傳銷，更多地是靠設計師的口碑，而住宅設計則直接針對消費者，滿足消費者的需要，類似于直銷。
　　（2）業態定位，業態定位應先行于商業設計，這與住宅開發有些類似：策劃先行。
　　（3）應有專業顧問機構，目前大多商業地產開發商走入誤區，將開發、建設、招商、銷售全部納入自己的業務范圍；但是，在商業地產運營過程中，涉及到多專業、多行業，每一個環節都需要專業能手，所有，專業顧問機構也就應運而生。
　　（4）招商須有特殊的渠道和合適的方式，例如大連萬達與沃爾瑪等大商家結成戰略聯盟，為SHOPPING MALL的成功打下了堅實的基礎。
　　（5）招商未定，設計不宜先行。
　　2、大型商業設計應按主力店要求設計。
　　3、重視大型中庭的設計，中庭不能有進迷宮的感覺，應給人以安全感，良好的中庭設計可以體現空間舒適感，增強消費者逛街的樂趣。
　　4、SHOPPING MALL是多種業態的大融合。
　　5、交通組織最復雜
　　（1）員工、貨物、顧客的交通應予以區別；
　　（2）應考慮如何讓人向上走，例如通過扶梯、室外電梯的運用；
　　（3）怎么將人流向深處引，可能通過巧妙的入口設計、特色景觀、主力店等方式。
　　6、光效、廣告媒體、特效工程的綜合運用。
　　
二、商業街的規劃設計
　　1、商業街的高速發展
　　（1）與住宅銷售互相支撐；
　　（2）商業街的發展標志著一個城市的經濟發展水平。
　　2、空間的限定和功能的劃分
　　（1）建設商業街，空間應有個性，僅做街道和建筑遠遠不夠，空間感覺應是人站在中間，知道自己所在位置，路程有多遠，要讓消費者充滿安全感，感覺自己所處的環境充滿人情味。
　　（2）空間與功能互相配合。購物和非購物的完美結合。
　　3、商業街的尺度把握
　　一個商業街的心度，應該以人的步行為尺度，而不是以機動車為尺度。以人為尺度建設商業街要考慮兩個方面：一是人走的愿望。比如10米寬的馬路人們愿意過，20米寬的就不愿意過了，寬到一定程度后，人就感覺疲勞不愿意走；再有就是人的惰性。一個兩層的商場，一層銷售可能很好，二層就不盡如人意。
　　4、商業街的細部處理，例如通過燈飾、廣告牌、地面磚、店鋪外裝修……等細節來體現商業街的獨特個性；商業街的魅力在于繁雜的多樣性的共生。
　　5、要打破建筑與景觀的界限，人們來不來逛街，還取決于一些非建筑元素，如茶座、廣告牌、鋪地面磚、欄桿、電話亭等，應該把景觀園林和建筑設計結合起來做。建筑設計不應該簡單地滿足一個商業項目的流量、規模、流程這此技術指標，人的心理指標也要滿足，非建筑語言的運用，要注重室外、半室外空間的合理運用，裝飾材料的軟化更能體現充滿人情味的購物空間。
　　
三、如何操作商業地產設計
　　1、處理好開發者、使用者（商家）、消費者的關系；
　　2、明確業態與操作方式；
　　3、根據市場定位明確主題；
　　4、以專業的態度進行溝通和融合；
　　5、重視專業顧問機構；
　　6、認識建筑師背景的差異。
　　
Ⅳ、商鋪的投資與評估
　　商業地產公司開發商用物業，首要的是若何收回投資，若配合實現利潤最大化，而這有面對著眾多的大大小小的投資者，在我司的開發模式下，投資者的地位尤為重要。投資者投資行為直接關系到項目的收益能力。
　　
一、商鋪熱銷的原因
　　1、市場環境因素：社會經濟和城市建設的發展，商業的作用顯著增強，商品住宅區大量興起，也促進了周邊商圈的發展；
　　2、投資因素：目前個人投資渠道較少，股市、債券等投資回報不理想，國內外連鎖機構競相圈地，搶占市場，也加大了商鋪的需求量。
　　
二、投資商鋪的優勢
　　1、穩定性：相對于股市、債券等，其穩定性是其他很多投資渠道所不能比擬的，而大多數投資者認為，投資商鋪可以獲得穩定的收益；
　　2、能長期升值：從投資者的角度，認為物業是會長期升值的；
　　3、具有高回報率：住宅回報率一般只有6％～8％，而商鋪的回報率可達8％～12％，甚至15％，對投資者具有誘惑力；
　　4、具有投資潛力：
　　
三、商鋪投資者的類型
　　1、專業的商鋪投資商：擁有較為雄厚的經濟實力，做大型商鋪投資，購買商鋪的產權或經營權，出租給各個經營商；
　　2、小型商鋪投資商：擁有一定的閑散資金，適宜個人。
　　
四、商鋪的主要類型
　　1、新建住宅底商：目前已成過時趨勢；
　　2、已經形成規模的大型商業街區：
　　3、大型人流集散地：
　　
五、商鋪投資的類型：購買和租賃，購買又分初始購買和二手購買，租賃又分直接租賃和轉租。
　　
六、商鋪選擇的六大要素：人氣，位置和交通，鋪型設計，物業管理，商業承載量，升值潛力。
　　
七、商鋪價值的市場分析
　　1、是否處于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否處于核心商圈，其價值的相差可達數倍；
　　2、市政規劃如何：市政規劃可讓一個項目或區域的商業價值大起大落，對商業的巨大影響不可不引起重視，比如城市交通建設，市政工程建設，城市規劃；
　　3、掌握租金水平及未來走勢：這對大多數投資者來說較難，但他對投資收益的判斷至關重要；
　　4、選擇成熟地段：地段的重要性是多數投資者所關注的；
　　5、注重長線收益：投資決策時切忌只顧現實利益，投資是一個長期行為；
　　
八、商鋪投資收益率的計算
　　1、租金回報率分析法
　　公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×１２/購買房屋總價
　　這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
　　優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇"績優地產"的簡捷方法。
　　弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

　　2、租金回報率法
　　公式：（稅后月租金－按揭月供款）×１２/（首期房款＋期房時間內的按揭款）
　　優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
　　弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
　　3、ＩＲＲ法（內部收益率法）
　　公式：ＩＲＲ＝累計總收益/累計總投入
　　優點：考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。ＩＲＲ收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而ＩＲＲ則是按復利計算。
　　弊病：通過計算ＩＲＲ判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對ＩＲＲ的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
　　
九、投資商鋪的風險因素及防范
　　1、政策風險：產業政策、稅收政策、信貸政策等，把握房地產政策周期是防范商鋪投資政策風險的重要舉措，把握政策調控的時滯及其原因是風險防范所必須的；
　　2、行業風險：行業周期風險、商業行業的風險、房地產行業的運行風險和泡沫風險等，密切關注相關信息，規避風險；
　　3、操作風險的防范：注意區域內商鋪的總量和增量，把握投資時機，注意物業管理，考察商鋪所在商業區的種類和規模，密切關注環境特征與自身特性。
　　
十、投資商業地產重要的是前期策劃，強調的是理性投資，應持謹慎性原則。
　　我們在開發商業地產時，可以有針對性地策劃，有一些項目可以針對專業的商鋪投資商，專業的商鋪投資商擁有較為雄厚的經濟實力，可以購買商鋪的產權或經營權，出租給各個經營商，若其整體取得經營權，則我方可以此優質資產融資，達到預期目標；有一些項目可以針對小型商鋪投資商，就應策劃適宜的投資模式，給投資者一個較為理想的預期，以達到雙贏或多贏。
　　開發商業地產，應有以投資者為主的思想，通過市場分析，評估商鋪的價值，按投資者的需求選擇適宜的地塊，有針對地做好商鋪的策劃，體現商鋪價值的最大化。
　　
Ⅵ、案例分析
　　
一、東方新天地
　　東新天地由和記黃浦開發，為地鐵上蓋工程，位于北京市王府井大街入口處，寬50米，長1000米，營業面積為上下兩層（負一層、一層），共分為5部分：繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地。各部分各有一個主入口，有一個主力店--晨曦百貨，精品店以服飾（包括珠寶、飾品等）為主，配以餐飲（大食代、元綠回轉壽司等品牌店）、娛樂（電影院、東方甜心兒童主題樂園等）等。
　　店鋪標準開間8.1米，進深有長有短，走道呈弧形，5個組成部分通過負一層不同特色的中庭自然分隔開來；負一層通過大面積的兩層通透，弱化了非平街層的感覺，且它與地鐵站相連；同時，商業僅一層、負一層兩層，將商業體量控制在了合適的范圍內，商業價值得以充分提升；垂直交通主要是通過扶梯來完成；車庫位于負三層。
　　另外，該項目的高差處理也特別有意思，位于王府井大街的入口與另一端入口有約4~5米的高差，通過每個入口處平緩的坡度消化1米高差，使兩端入口處于一個平面上。
　　
二、寧波天一廣場
　　寧波天一廣場地處寧波最繁華的商業街--中山東路及藥行街交匯處，由寧波城建投資控股有限公司投資14億元精心打造。廣場總占地面積19.3萬m2，總建筑面積22萬m2，其中中心廣場面積3.5萬m2，水體面積6000 m2，綠化率32%。廣場由美國摩爾達設計師事務所設計。
　　1、定位：是寧波乃至浙江有史以來規模最大的商業舊城改造項目。
　　2、融資方式：政府項目，企業運作
　　3、4大商業體系：服裝、餐飲、娛樂、精品，10大業態，250余家商戶
　　（1）精品區：國際購物中心1.2萬m2；
　　（2）女裝區：3萬m2；
　　（3）男裝區：1.6萬m2；
　　（4）超市：樂購超市2.2萬m2；
　　（5）綜合區：共2.2萬m2，包括銀泰太平洋百貨、蘇寧電器、永樂電器。
　　（6）餐飲區：包括象山石浦海鮮飯店8000 m2，水街風情餐飲街1.5萬m2，還有KFC、麥當勞等20余家品牌餐飲店；
　　（7）新彩虹娛樂總匯7000 m2；
　　（8）麗池休閑浴場8000 m2；
　　（9）天一數碼港8000 m2；
　　（10）童夢樓青少年兒童世界1.08萬m2（包括6000 m2兒童百貨，800 m2兒童樂園，3000 m2兒童書店，1000 m2兒童餐飲）。
　　4、景觀定位
　　（1）城市客廳
　　（2）時尚、科潔、現代
　　（3）材質有玻璃、不銹鋼、花崗巖
　　（4）景觀：親水、綠色、開闊
　　--引入激光水幕電影
　　--休閑水街
　　--亞洲規模最大、檔次最高的音樂噴泉，有2000只噴嘴，噴高最高達40米。
　　--在中山東路主入口上，種植著6棵來自澳大利亞的"加拿列海棗樹"。
　　5、管理模式：企業管理為主體，政府執法為保障
　　6、服務理念：一站式、一門式服務，統一在客戶服務中心
　　7、經驗教訓
　　（1）廣大市民的慣性消費心理，某些高檔商店門可羅雀，一系列的促銷活動有所改善。
　　（2）基礎設施不夠完善，廁所、自動扶梯指向不明，結構過于迂回，商鋪均好性差，通過三次制作指示、導向牌后，情況得到改善。
　　（3）篩選經營戶需要一個較長期的過程，事實上，經營戶的素質對項目的成敗非常重要。

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