新政下投資商鋪前期5大要素

商業投資者的第一步便是結合自身經濟條件和投資預期，尋找適宜的項目類別。就個人投資者而言，最常見的投資就是依托社區消費支撐選擇社區商鋪和投資商業街。投資專家表示，同為適宜個人投資者的商業投資類別，但決定結果的關鍵往往在于最初投資者對于物業的考察關注點是否偏離了目標。

投資社區商鋪應考慮以下一些要素——

要素一：小區規模、居住人口的密集度。

社區規模大小、入住率高低都會直接影響到這個社區商鋪未來的發展前景。

要素二：居民的生活標準和消費習慣。

業主的收入水平、消費習慣、年齡及職業特點會影響該地區商鋪的業態和發展。例如：某小區的業主平均年齡在30歲，那么該地區的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業主以普通階層的成家人士居多，那么這一地區的商鋪就應以開設中低檔的大眾餐館為主。

要素三：業態配比的合理性。

假如在一個容納500至600戶的小區內，開了十幾家美容美發店或超市，同一業態的商鋪超過了小區內整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，那么，這樣的社區商鋪總體經營情況都不會好，最終要有部分投資者撤退。

投資商業街應該考慮以下一些要素——

要素一：地段、交通是首要的。

地段成熟、交通方便對形成一條好的商業街至關重要。其能夠輻射到的周邊區域及客流量的大小直接影響到整個商業街的發展。

要素二：業態規劃、定位很重要。

開發商在最初開發項目時，業態配比是否適用直接影響其未來的發展。遵循一定的商業規律，才可以避免資源浪費。投資者在決定投入之前，可以向開發商詳細地咨詢相關情況。

要素三：整個商業街是否實行統一的管理。

商業街后續配備的物業管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業街的未來發展及走勢。但如果把一個一個的商鋪都分散賣出去，產權分散，開發商在進行后期管理時難度就大得多。

要素四：推廣有無完整的計劃。

一個商業街的商圈氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要2至3年的時間才能培養出來，而開發商在最初開發商鋪時，是否有推廣預算，計劃是否完善，影響商業街未來的發展。

要素五：同一地段商業街是否過于雷同。

同一地段的雷同項目過多就會相互分散客流，但這一點要一分為二地看待。因為商業還講究一種“扎堆”氛圍，所以要理性預算目標人群的總體消費能力，再考察現有的供應是否已經滿足了這種消費需求，然后再對一個地區的商鋪是否過于雷同作出判斷。

                                                                                                                                              轉載自《今晚經濟周報 》

技巧一：因地制宜選行業

位于交通樞紐處的商鋪，應以經營日常用品或價格低、便于攜帶的消費品為主。位于住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應以經營文化、辦公用品為主，且商品的檔次應相對較高。位于學校附近的商鋪，應以經營文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應該為它尋找“出路”。

技巧二：堅決“傍大款”

如果你相中的商鋪位于著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商鋪市場的時間和精力，因為你的商鋪將可以借助這些店面的品牌效應招攬顧客。

技巧三：巧用“物以類聚”

管理部門并沒有對某一條街道、某一個市場的經營進行規定，但在長期經營中，某條街道或某一個區域，很可能自發形成銷售某類商品的“集中市場”。

技巧四：獨立門面不可少

有的店面沒有獨立的門面，自然就會失去獨立的廣告空間，你也就失去了在店前施展營銷智慧的空間，這會給店面今后的促銷帶來很大麻煩。

技巧五：周邊民眾購買力需知曉

商鋪周邊人群購買力的大小和質量，決定了商鋪的基本價值。當然，在那些購買力較強的區域，商鋪的價值高，你獲得投資回報的成本也相對較高。

技巧六：人流量很重要

投資商鋪的收益在很大程度上取決于人流量。真正支撐商鋪長期盈利的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、車站的客流)。

技巧七：路邊店能討巧

如果商鋪位于一條道路的一側，就擁有了道路來回兩個方向的客流，這種臨街的商鋪，價值不低。

技巧八：建筑結構必須好

建筑物的結構也直接影響到商鋪的價值，這一點很多人都沒想到。建筑物的結構多種多樣，理想的商業建筑結構為框架結構，或者大跨度的無柱類結構(如體育場館)，這些結構的優點是：展示性能好，便于分隔、組合，利于布置和商品擺放。

技巧九：了解商鋪的開發商

選擇品牌開發商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個重要方面。實力雄厚的開發商往往擁有完善的開發流程，以及眾多的合作伙伴，這對商鋪的商業前景來說就是一種保證。

技巧十：周邊交通要便利

理想狀態下的商鋪或商業街市，應具備接納八方來客的交通設施，周邊擁有軌道交通、公交車站點，當然，停車場也是不可或缺的。

技巧十一：不忽略發展空間

投資商業物業要具有發展的眼光。有一些看似位置較偏的商鋪，前期租金很低，商戶難尋，似乎沒啥“錢”途，不過你可別忘了，任何事情都可能發生變化。

技巧十二：把握投資時機有訣竅

從總體上說，經濟形勢良好、商業景氣、商業利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發展潛力的區域，商業氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

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