永州房地產市場發展趨勢研究

　　提要：隨著永州城市化進程的推動，永州市政府明確整合開發建設冷水灘、零陵、嵐角山三大城區組團，把永州市冷、零兩區連成一個整體，依托地處湘、粵、桂三省交接的地理優勢，把永州建設成一個湖南連接兩廣的交通樞紐和中心城市。
觀點/仙舟商業地產

 
     隨著永州城市化進程的推動，永州市政府明確整合開發建設冷水灘、零陵、嵐角山三大城區組團，把永州市冷、零兩區連成一個整體，依托地處湘、粵、桂三省交接的地理優勢，把永州建設成一個湖南連接兩廣的交通樞紐和中心城市。

     在泛珠三角經濟深入發展、廣西北部灣經濟區開發、中國—東盟經濟圈幅射加強影響下，永州作為湖南銜接廣西、面向東盟的橋頭堡，以及承接廣東沿海產業轉移的大平臺，在未來“十二五”期間，將迎來一個重要的發展時期，社會經濟將進入快速發展階段。在此形勢下，永州城市化建設進程進一步加快，未來3至5年永州房地產市場高速、健康發展將成為必然趨勢。

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1、房地產投資開發快速增長，市場商品房供應量大

永州是一個擁有580多萬人口的城市，隨著近十年來社會經濟的快速發展，城市化進程加快，永州的房地產市場得到前所未有的發展，房地產開發投資額由2001年的1.44億增長到2008年的33.8億，增長了23.5倍。今年1~10月，永州房地產投資已經超過了50億元、累計批準預售面積近80萬㎡。預計未來3至5年內永州城市房地產投資總量與商品房推售面積將繼續保持穩定增漲，如何盤活存量、消化增量、實現差異化競爭發展是擺在政府管理部門及每個開發商面前的首要問題。

2、剛性需求強勁，市場價格穩步上升

從宏觀環境來看，雖然永州市的經濟發達程度不高，但人口基數大，按永州城市化水平每上升一個百分點即增加約5.8萬人的評估，市場仍有充分的剛性需求空間。從城市規劃與發展階段來看，加速推進城市化建設開發是永州未來10年的城建主題，同時隨著貿易往來、物流、旅游及文化產業的快速發展，亦將為永州帶來更多就業就會與流動人口。2010年1~10月，永州市房地產累計交易面積近380萬㎡，僅冷水灘區，商品房成交面積逾50萬㎡，市場剛性需求強勁。

從全國房地產市場來看，永州與湖南其它城市一樣，仍是全國房地產市場價格的洼地，房價起點較低，目前永州市冷水灘區商品房均價約在1700元/㎡，遠低于全國其它同等發展水平城市房價水平，以永州的城市化發展趨勢判斷，我們預計未來永州房價3至5年內將有不低于1200~1800元/平方米的上升空間。

3、城市公建配套逐漸完善，引導各城區板塊主題房地產開發漸成趨勢

在未來的十二五規劃期間，隨著永州政府加強對城市的改造與升級，城市功能將日趨完善，如交通路網、商業網點與農貿集市的改造升級，將大大提升永州城市形象，改變永州居住及購物環境，完善城市商業商務功能，促進永州城市經濟的發展。隨著政府對城市各公建及配套設施的完善到位，未來永州各城區板塊功能區分亦將越來越明顯。與之相應的，各城區板塊房地產開發將進入市場差異化及產品功能專業化定位的激烈競爭。比如永州火車站版塊的專業市場主題、河西版塊的商圈及商務主題、鳳凰園版塊的安居社區主題、河東版塊的現代精品棲居主題、冷零兩區間版塊的物流園區主題、零陵區的文化地產主題等等，未來永州，根據各城區功能定位而帶動的樓盤主題營銷將成為一大亮點。

4、房地產消費日趨理性，市場發展規范化、集約化

近幾年來隨著國家對房地產市場監管力度越來越強，房地產市場發展逾趨規范，永州也不例外。同時，購房置業的消費者的消費行為亦逾趨理性化。未來永州房地產樓盤工程質量及工藝水準、配套的完善及檔次、售后服務的滿意度等都將成為購房者對樓盤評分、買單的重要因素。相應的，市場對開發商的專業程度、成本投入、營銷深度等都將提出更高要求。如此，永州房地產市場發展的規范化、集約化就成了必然趨勢之一，一些不規范的的開發行為將被逐步淘汰出局。從最近第三屆永州房展交易會的展場來看，多家房地產資源整合、強強聯手共同開發經營的集約化市場已經出現，有實力的省內外開發商及專業的營銷代理公司比重越來越高，市場規模化、專業化、品質化、品牌化的集約化發展趨勢十分明顯。

5、戶型產品趨向緊湊型，投資型產品市場逐漸興起

隨著永州城市化進程加快、房產價格的攀升、城鄉購買群體的增加、改善形居住需求的增加，以及購房群體的年輕化等趨勢，未來永州房地產產品將加快主動適應需求的步伐，趨向緊湊型、均好型、購買門檻較低的85~110㎡左右的戶型將成為住宅主流產品。從當前的市場消化情況來看，此趨勢已十分明顯。

同時，隨著永州城市公共設施的逐漸完善、城市商業商務功能升級與完善，永州具有高投資價值的主要商業街區物業將進一步突顯價值，商業及投資地產逐漸興起，不僅成為城市對外形象靚化的主要窗口，更是分流與消化永州投資市場需求的主流渠道。

6、二手房市場逐漸興起，未來市場發展空間可觀

從全國一二線城市的二手房發展情況來看，二手房得以發展，是建立在一手房快速成熟的發展基礎之上的。隨著永州城市的發展，城市的擴容以及外來人口的增多，以及較高水平房價的出現，好地段的二手房新房（未入住的轉手新房）及單位房改房、集資房等將為永州二手房的發展提供資源平臺。二手房相比一手房具有價格優勢、現房優勢及物業環境優勢等，這對急需解決居住的外來人口以及綜合購買力較弱的首套房或初次置換客戶尤具吸引力。從近一兩年永州的房地產市場來看，二手購、租房市場需求逐漸增加，未來5年的行業市場發展空間較為可觀。

綜上所述，我們認為未來永州的房地產行業將進入一個高速、穩定的健康發展時期，仙舟公司愿與永州房地產界各路精英加強交流，攜手合作，共建美好永州！

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