社區商鋪招商要點 分階段調整保證租金收入

    今年商鋪市場與以往不同的一個現象是：社區商鋪，尤其是知名樓盤的社區商鋪，成交量呈現明顯提升，社區商鋪熱重回上海房地產投資市場。

　　曾經過熱炒作而嚴重過剩

　　值得一提的是，社區商鋪投資并不如外界所想得這般容易。在2005年，房地產業宏觀調控政策連續出臺之前，上海不少區域的社區商鋪都出現了驚人漲勢。據2005年三季度的統計數據，上海社區商鋪均價達到了2003年三季度的1.5倍，為3.8萬元/平方米。

　　隨著價格的不斷上漲，開發商開始加大社區商鋪的供應量。2005年上海社區商鋪環比增加了410萬至440萬平方米，是2004年的1倍左右，較之2003年則翻了兩番。由于部分開發商盲目追求社區商業的“大而全”，而各個小區之間的各自分政導致無法形成集聚效應，因此使得市場供應嚴重過剩。一時間，經營不善、難以招商、空鋪嚴重的連鎖反應充斥其間。

　　時隔一年半，隨著社區商鋪投資熱的再度興起，市場又開始隱現過度炒作的端倪。漢宇不動產分析師指出，一些社區商鋪在開發中脫離了社區商鋪的本質功能，或是采用不切實際的定價，導致經營商家高檔化、貴族化。“社區商鋪只有‘正本清源’后，起到為社區服務的真正目的，才能實現市場健康有序的發展。”漢宇不動產分析師表示。

　　如何計算商鋪的合理價格？

　　投資商鋪要有長期持有的打算，所以首先需要選擇價位合適的商鋪。通過租金收益法大體框算一下，合理的租金范圍可以保證商鋪出租率的良好。社區商鋪的核心功能是滿足居民日常的基本消費，提供生活必需的商品和服務。即便是高檔住宅小區，居民的日常消費也不外乎便利店、大眾化餐飲、便民服務場所等。由于經營利潤薄，商家的承租能力不可能太高。如果根據調查，附近區域類似商鋪的租金價格為3元/天/平方米，則一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市場普遍商業收益率8%計算，該商鋪的合適售價應為12000-13000元/平方米。如果成交價格遠遠高于測算收益，那投資者很容易陷進入不敷出的局面。

　　你的商鋪適合租給誰？

　　投資商鋪最關鍵的是能夠找到合適的承租商，在決定購買商鋪之前就應做到心里有數。例如想把商鋪租給餐飲店，在購買前一定要問清楚該商鋪是否能夠開設餐飲。此外，很多社區商鋪規劃成兩層形式，而復式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂、休閑類商業。對于便利店、零售店、食品店等商家來說并不合適。因此，在選擇購買商鋪之前，必須先對招租的商家有個“打底”。

　　再者，出租商鋪應該分不同階段尋找不同類型商家。在居住區剛建成的兩年里，宜引進經營裝潢、五金、電器或建材等業種。這類商家的經營情況比較好，給出的租金相對高。兩年以后，小區入住率達到一定水平、但尚未達到高峰時期，引進便利店最適合社區內居住需求，其租金水平能夠超過建材裝潢行業。當整體社區全部入住，商業進入成市階段以后，主力商業紛紛進入商圈，這時應為商鋪設定個性化強、代替難度高的業種，如時裝店、鞋店、飾品店等。

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