商鋪投資收益率四種算法

    目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：
1.租金回報率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報率分析法公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
3.內部收益率法房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）＝內部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
4.簡易國際評估法
基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
任何物業投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？
如何計算投資回報率
有行內人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：
計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價
計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：
套用上述計算公式：這個物業的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：12％
要是這個投資者轉手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：7.5％
如何判斷投資回報率
現在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數值所包含的意義呢？也就是說，哪個數值是表示合理利潤？哪個數值是表示千萬不要沾手？哪個數值是表示它的收益非常好？或者是哪個數值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？
業內人士認為，解讀這些數值在行內并非有一個標準答案，可能10個人就會有10個答案。但據本報從一些地產從業人員和投資客手中回收的數據顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數點以后的數值。
據經緯物業二手部的負責人司徒佩琪介紹：其實不同物業的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經探討過的商住兩用物業、爛尾番生物業、地鐵物業及名校物業來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：
物業類別 合理回報率 投資臨界點 超高回報率(需審慎)
商住兩用物業 10－12％ >7％ 15％以上
爛尾番生物業 9－10％ >6％ 20％以上
地鐵物業 3-6％ >3％ 10％以上

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