引起商鋪高換租率的六個(gè)原因

    商鋪換租率通常是指商業(yè)項(xiàng)目中，在某一時(shí)段內(nèi)，各類更換租戶或因經(jīng)營(yíng)不理想擬更換租戶的小型商鋪個(gè)數(shù)與所有小型商鋪數(shù)之比率。本文所提的小型商鋪是指主力店群之外的其他商鋪，在國內(nèi)很多城市，這些商鋪的銷售也成了開發(fā)商回籠資金的主要渠道。 

    商鋪換租率能夠反映該商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。一般來說，換租率越低，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性越高。但換租率不一定能準(zhǔn)確表示一定時(shí)期內(nèi)該項(xiàng)目的可獲利程度，有些項(xiàng)目因收租率很低，雖然換租率低，可難得有利潤(rùn)。

    這二年來，我國很多城市有些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，大家也隨著發(fā)現(xiàn)了在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過程中存在很多問題。其中最為典型的就是小型商鋪的換租率其高，有的高達(dá)50％。這個(gè)問題令開發(fā)商異常煩惱，有的開發(fā)商則試圖尋找專業(yè)的商業(yè)管理公司全權(quán)受托管理，可其結(jié)果多數(shù)也不甚理想。     在受邀考察了多個(gè)問題商業(yè)項(xiàng)目后，深圳富智商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問通過對(duì)其進(jìn)行分析，總結(jié)出可能導(dǎo)致高換租率的部分原因。

    原因一：功能定位或業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)偏差。

    現(xiàn)在，大家對(duì)這個(gè)問題都比較了解，不像三四年前的時(shí)候。商業(yè)功能定位和業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的指導(dǎo)綱領(lǐng)的主要內(nèi)容之一，商業(yè)功能定位或業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)偏差，則“差之毫厘，謬之千里”是最恰當(dāng)?shù)拿枋鲇谜Z，這里就不多提了。

    原因二：招商時(shí)把握品牌定位準(zhǔn)確度欠佳。

    大型商業(yè)項(xiàng)目的招商工作是一項(xiàng)綜合運(yùn)用的細(xì)活，而非有些人認(rèn)為的簡(jiǎn)單的“口力”勞動(dòng)，招商過程含有的 腦力勞動(dòng)成分也比較高。特別是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)環(huán)境里，招商時(shí)有必要對(duì)擬進(jìn)駐的品牌進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)及經(jīng)營(yíng)成本分析，同時(shí)要考慮意向租戶進(jìn)駐的目的性，是直接經(jīng)營(yíng)獲利？還是展示商品或服務(wù)推廣？了解這些之后，你就可以為意向租戶進(jìn)行投資的初步可行性分析。

    對(duì)于非展示商品目的的小型商鋪經(jīng)營(yíng)者來講，若該品牌進(jìn)駐后的3-6個(gè)月內(nèi)無法達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，則該商鋪的換租的可能性非常高。反之，換租的可能性較低。

    原因三：首個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的租金基數(shù)太高。            很多開發(fā)商認(rèn)為，招商代理商的招商傭金應(yīng)與租金收入直接掛鉤，租金越高，傭金越高。同時(shí)認(rèn)為，高租金對(duì)開發(fā)商來說并非壞事。其實(shí)，這是非常錯(cuò)誤的想法！商鋪的首個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的租金基數(shù)太高，不但減低招商的成功率或滿意度，而且使進(jìn)駐后的品牌經(jīng)營(yíng)難度增大，間接提高了商鋪的換租率。

    高租金不適宜用于新項(xiàng)目各類商鋪的首個(gè)經(jīng)營(yíng)期，這個(gè)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)采用“放水養(yǎng)魚”的低租金策略，降低商鋪經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)成本，從而減少商鋪換租的可能性。深圳富智商業(yè)顧問非常認(rèn)可某大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商老總的一句話----“我們現(xiàn)在不是“放水養(yǎng)魚”，而是“放血養(yǎng)魚”。這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模雖然非常龐大，但其在“放血養(yǎng)魚”的經(jīng)營(yíng)原則下，能夠在堅(jiān)持中越做越旺。      原因四：首個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的第一個(gè)租期太短。

    有些開發(fā)商覺得，租期越短對(duì)開發(fā)商越有利，開發(fā)商能夠按照項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后人氣來決定未來租金標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)不然，對(duì)于新開業(yè)的項(xiàng)目，一般要經(jīng)過3-5年的市場(chǎng)培育期，有的甚至更長(zhǎng)，在這段培育期中，開發(fā)商應(yīng)盡可能讓經(jīng)營(yíng)戶穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)初期給與一段時(shí)間的免租期或其它實(shí)際性的優(yōu)惠政策支持，以幫助經(jīng)營(yíng)戶們能夠和開發(fā)商或商業(yè)管理公司共同做旺整個(gè)項(xiàng)目，為商鋪的增值創(chuàng)造條件。

    租期太短，經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)信心較差，很多經(jīng)營(yíng)戶只能抱著試試看得心理，對(duì)于商品的選擇和營(yíng)業(yè)員的委派等問題不夠重視，也不夠大膽放大投資額，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不太理想，最終也只能在無利可圖的情況下撤出項(xiàng)目，加速了商鋪的換租。

    原因五：整體推廣中忽視對(duì)商鋪商品或服務(wù)的推廣。

    很多商鋪高換租率的項(xiàng)目，其開業(yè)后的整體推廣力度還不小，可惜多數(shù)是整體的概念推廣，采用的多是各種大型活動(dòng)，對(duì)于聚集人氣的確能起到很大的作用，但是，由于無**流將各個(gè)商鋪的促銷信息傳達(dá)出去，各商鋪的促銷效果較差，也打擊了經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商品或服務(wù)的銷售信心。

    原因六：忽略對(duì)租戶新手的經(jīng)營(yíng)技術(shù)支持。

    一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中可能有一小部分租戶是新手，這也是招商手段多樣化的結(jié)果。新手的經(jīng)營(yíng)對(duì)各方來說風(fēng)險(xiǎn)均較大，新手的經(jīng)營(yíng)成功率相對(duì)低些，其經(jīng)營(yíng)的商鋪換租的可能性也相對(duì)高些。商業(yè)管理公司如能夠在經(jīng)營(yíng)技術(shù)，如商品調(diào)換、營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)、商品促銷等方面給與足夠的支持，相信新手經(jīng)營(yíng)的商鋪換租的機(jī)會(huì)也可能低些。

    不同項(xiàng)目的具體情況不一樣，高換租率的可能原因也不止這些，我們也正在實(shí)踐中探索這些問題及其對(duì)策。

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