北京二手房房貸市場分析報告

發布單位：北京鏈家地產市場研究部 · 中國光大銀行

　　研究周期：2007年1月1日至2010年8月15日

　　樣本選取：2007年1月1日至2010年8月15日鏈家及光大銀行二手房成交

　　名詞解釋：新政前：指2010年1月1日——4月15日（含）

　　新政后：指2010年4月15日——8月25日

　　政策篇

　　1990年，我國個人住房商業貸款正式實施，至今個人商貸市場已發展到第二十個年頭。這期間個人住房消費貸款金融政策發生了巨大變化，無論從貸款門檻、利率差異、審核條件還是從貸款容量、貸款需求來看，都發生了較大轉變，這也將引導房貸市場相應發生轉變。

　　近年來個人住房消費貸款金融政策發生了巨大變化，這種變化主要體現在：

　　一，以2007年為節點，個人信貸政策從利率單一執行轉變為實行差異化利率

　　2007年以前，在房貸市場上，政府均執行的是單一的利率政策，2007年起政府開始對購房面積、購房套數方面做出明確的利率差異化，例如對首套90平米以下的住房實行0.7倍的優惠利率，但對于二套以上住房執行1.1倍利率。

　　二，從單一的金融杠桿調節政策轉變為直接與房地產市場宏觀調控政策掛鉤、指向性針對投資行為的差異化信貸政策

　　2007年政府為抑制投資型住房需求，開始對購房次數、購房套數、購房面積等方面實行差異化信貸，在一定程度上抑制了投資住房的需求。2008年整體經濟大環境向下，政府為應對房地產行業的低迷，實行房貸利率0.7倍的優惠政策來刺激引導需求；2009年到2010年初，房地產價格實現長期快速增長，2010年4月政府再次強調購房套數、購房面積等方面實行差異化信貸，對于首次購買小戶型的房貸需求者相對寬松，而對于擁有多套房再貸款情況更加嚴厲。

　　三，信貸相關政策發文機構從以央行為核心的發布轉變為央行與各部委緊密配合的政策發布體系

　　信貸政策的另一個特點還表現在政策發文機構的轉變。這種轉變主要體現在單一到配合、中央到地方。2007年前，房貸方面的相關政策主要由央行進行公布；2007年后，無論是首套房利率的0.7倍、0.85倍還是1.1倍均有建設部、央行、國稅局等共同參與。另外，中央政策出臺后，相關地方政府均在1到3個工作日內出臺相關的執行政策。

　　這樣的信貸政策轉變，直接導致了房貸消費者在選擇貸款上發生了巨大變化，再加上近些年來房產市場經歷了從升溫到驟冷到驟熱再到驟冷的區別性十分明顯的階段，這些也會一一作用到消費者的房貸選擇傾向上，主要表現在：

　　一，支付方式的轉變：主要表現在二套房貸消費者將更傾向于付全款或通過支付更多的首付款，以應對利率上漲而帶來的額外利息。

　　二，消費理念的轉變：貸款用來購買首套自住房將成為主流。

　　三，消費導向的轉變：更加傾向于小戶型

　　由于政策傾向于90平米以下的小戶型住房，因此可能會引導消費者從購買90平米以上 的住房需求轉向90平米以下。

　　四，消費趨勢的轉變：提前還款意愿更高，抵押消費等衍生的房貸消費產品更容易贏得市場。

　　由于利率差異化后，高利率帶來的成本增加,更多房貸消費者傾向于提前還款；另一種情況是抵押第一套房來湊足二套首付或三套的房款后，還款壓力也仍然擴大，提前還款意愿同樣高于以往。

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