上海地下商業(yè)發(fā)展研究

    地下空間的開(kāi)發(fā)是歷史的需要，它在應(yīng)對(duì)土地資源緊張、交通堵塞、能源增耗、環(huán)境污染、房?jī)r(jià)上漲等方面發(fā)揮著“第二戰(zhàn)線”的重要作用。按照功能差異，地下空間可分為防護(hù)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通、體育、衛(wèi)生等七個(gè)類別。地下商業(yè)，是其中最富市場(chǎng)色彩、最易創(chuàng)造投資價(jià)值的一部分，也代表著地下空間綜合利用的現(xiàn)代化水平。

　　隨著世博前軌道交通建設(shè)井噴期的來(lái)臨，上海市地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展高潮。從2號(hào)線的亞太盛匯到4號(hào)線的浦東塘橋，從8號(hào)線的黃興路站到10號(hào)線的五角場(chǎng)地下空間百萬(wàn)平方米擴(kuò)容……，新世紀(jì)上海的第一個(gè)時(shí)代末，軌交新老戰(zhàn)線正以八方輝映之勢(shì)，演繹著城市立體化之時(shí)代頌歌。

　　然誠(chéng)如諸家所言，“一體規(guī)劃”、“功能定位”、“主動(dòng)線”、“裝飾風(fēng)格”……等傳統(tǒng)戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題卻一如既往地糾結(jié)著我們。懷著對(duì)上海新生商業(yè)地產(chǎn)的期望與祝福，CRIC展開(kāi)了“尋找地下城”的地下商業(yè)專題考察研究活動(dòng)。在這里，我們把部分研究結(jié)果拿出來(lái)與大家分享和探討，希望能夠帶來(lái)一些有益的提示。

　　一 地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)模式

　　上海市的地下商業(yè)由來(lái)已久。自1993年上海第一個(gè)地下商業(yè)——香港名店街出現(xiàn)以來(lái)，已有大小十幾個(gè)地下商業(yè)項(xiàng)目相繼出現(xiàn)，總商業(yè)面積約70萬(wàn)至90萬(wàn)平方米。從地下封閉式到半開(kāi)放式，從平戰(zhàn)結(jié)合的防空洞到專門開(kāi)挖的地下街，從品類單調(diào)的路攤到綜合性的百貨店，上海的地下商業(yè)經(jīng)過(guò)十余年的探索與更替，已經(jīng)逐漸形成了內(nèi)容豐富、形式多樣的商業(yè)地產(chǎn)類別。如今，這些各具特色的地下商業(yè)在疏緩地面交通壓力的同時(shí)，為市民提供了更為豐富的生活與休閑空間，成為都市人的新寵。

　　香港名店街、迪美購(gòu)物中心、華盛街，這三個(gè)項(xiàng)目都位于上海市市級(jí)商圈南京東路人民廣場(chǎng)商圈的核心地段，地鐵1、2、8號(hào)線以及42條公交線路交匯于此，日人流量超過(guò)50萬(wàn)人次，從地段、便達(dá)性而言，均可謂奢華盡享。然而，同一個(gè)商圈之下，卻演繹出了截然不同的發(fā)展思路，其產(chǎn)出效益也存在一定差別。

　　香港名店街開(kāi)發(fā)之初，便將目標(biāo)市場(chǎng)明確鎖定于都市白領(lǐng)、時(shí)尚青年，經(jīng)營(yíng)休閑服裝、飾品、包袋等流行商品，長(zhǎng)期保持著 “時(shí)尚小香港”的良好市場(chǎng)形象。其層高充足、環(huán)境寬敞、風(fēng)格簡(jiǎn)約，單位分割面積40~60m2，89間商鋪并排形成一主一副通道的剪刀形購(gòu)物長(zhǎng)廊，有意迎合了主流品牌零售店對(duì)物業(yè)的要求。許多中檔百貨的常客，如JACK·JONES、Nike、Puma、VERO MODA、ONLY等，都能在這里找到。作為上海市九十年代的首個(gè)地下商業(yè)項(xiàng)目，其對(duì)地段價(jià)值及定位的深刻理解，確是難能可貴的。雖然如今香港名店街在地面商業(yè)強(qiáng)勢(shì)崛起之后人氣有所下滑，但憑借著首創(chuàng)性、歷史基礎(chǔ)和清晰的定位主題，它依然是目前上海市擁有知名品牌數(shù)量最多、單位租金收益最高的地下商業(yè)翹楚。

　　迪美購(gòu)物中心的定位與香港名店街存在顯著差別，這個(gè)性感、炫麗、張揚(yáng)的世界里滿溢著新生代小美眉的“嗲、媚”氣息。近200家粵派服裝、飾品經(jīng)營(yíng)戶， 210個(gè)小商品、美甲攤位，構(gòu)成了一個(gè)前衛(wèi)裝扮大雜燴。雖然其單位分割面積不超過(guò)20平方米，并不適合中高檔品牌入駐，但也正是這種“廉價(jià)的時(shí)尚”，造就了其獨(dú)具特色的迪美王朝。目前，大部分的服務(wù)業(yè)工作者、工薪階層女性都將這里當(dāng)作購(gòu)物淘寶的首選。

　　華盛街的檔次與目標(biāo)市場(chǎng)定位與迪美頗為相似，經(jīng)營(yíng)品類依然以服裝和飾品為主，加上婚紗、美甲、包袋、化妝品、手機(jī)數(shù)碼、鞋類等，共計(jì)19個(gè)商品類別。雖然其知名度略遜于迪美購(gòu)物中心，但憑借著與地鐵的緊密聯(lián)系，華盛街的商鋪價(jià)值并無(wú)絲毫遜色，最高租金可達(dá)30元/平方米/天。

　　淮海商圈地下香黛時(shí)尚廣場(chǎng)

　　位于淮海路CBD下的香黛廣場(chǎng)是目前呼聲最高的地下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一，其定位高度純一而“女人化”，休閑裝、內(nèi)衣、美甲、修眉、飾品、化妝品等業(yè)種無(wú)一不標(biāo)榜著其“扮靚”的主題。其中，美甲在香黛可謂不擇不扣的主力業(yè)種，仲夏的黃金商業(yè)期里，接踵而至的美眉讓技師們忙翻了天。物業(yè)形式上，香黛廣場(chǎng)內(nèi)多為18平方米以下的小分割店鋪，共93間，然店面雖小，商品卻大多仿自世界一流品牌，款式精致，價(jià)格也比較高。目前，香黛廣場(chǎng)的最高租金已經(jīng)達(dá)到25元/平方米/天，直追人民廣場(chǎng)。

　　中山公園商圈地下米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)

　　“囡囡嗲在小馬路”，調(diào)皮的廣告語(yǔ)恰如其分地詮釋了米蘭廣場(chǎng)(現(xiàn)改名為上海小馬路)以生活方式為特征的主題定位。這里的15平方米為主的商鋪小而精致，立面、門楣、燈飾顯然都是經(jīng)過(guò)了悉心設(shè)計(jì)。195家混合搭配的休閑裝、飾品、餐飲美食置于其中，無(wú)論是環(huán)境，還是經(jīng)營(yíng)品類，都深受上海小資們的親睞。在中山公園軌道交通2號(hào)線(軌交通道)的支持下，首度嘗試休閑餐飲 + 購(gòu)物的米蘭廣場(chǎng)早已走出失落的陰影。

　　地下空間的開(kāi)發(fā)是歷史的需要，它在應(yīng)對(duì)土地資源緊張、交通堵塞、能源增耗、環(huán)境污染、房?jī)r(jià)上漲等方面發(fā)揮著“第二戰(zhàn)線”的重要作用。按照功能差異，地下空間可分為防護(hù)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通、體育、衛(wèi)生等七個(gè)類別。地下商業(yè)，是其中最富市場(chǎng)色彩、最易創(chuàng)造投資價(jià)值的一部分，也代表著地下空間綜合利用的現(xiàn)代化水平。

　　靜安寺的伊美時(shí)尚廣場(chǎng)是開(kāi)發(fā)較早的上海市著名地下商業(yè)之一，數(shù)量不少的皮具箱包、鞋類(分別占23.8%和11.3%，與亞太盛匯市場(chǎng)業(yè)種搭配比例十分接近)使伊美與其它地下商業(yè)在定位上存在明顯差別。其巨大的下沉式廣場(chǎng)、環(huán)形的建筑造型，也是其獨(dú)特的標(biāo)志。由于中山公園近在咫尺，原本非常積聚的地鐵人流有在地下廣場(chǎng)前四面發(fā)散掉，沒(méi)能利用好2號(hào)線這一主要商業(yè)資源的伊美時(shí)尚廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般。
浦東世紀(jì)公園地下亞太盛匯專業(yè)市場(chǎng)

　　亞太盛匯是我們調(diào)查的上海地下商業(yè)中唯一一個(gè)批零專業(yè)市場(chǎng)，也是最大的全地下商業(yè)項(xiàng)目，南北廣場(chǎng)總面積達(dá)57000。其主力商戶由原襄陽(yáng)路經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)模式與經(jīng)營(yíng)商品基本上為原襄陽(yáng)路市場(chǎng)的翻版。依靠商戶自身的商業(yè)人脈，亞太盛匯正逐漸走出市場(chǎng)培育的陰霾期，目前其平均租金在10~14元/平方米/天，最高租金達(dá)18元/平方米天。

　　延中綠地地下商業(yè)群

　　延中綠地位于人民廣場(chǎng)商圈與淮海路商圈之間，總面積23萬(wàn)平方米，是真正的市中心。延中綠地的19片綠化下，建有霓虹兒童廣場(chǎng)、都市風(fēng)情街、寶麗亞休閑會(huì)所、巨鹿路瑞金一路地下等三個(gè)獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目。相對(duì)于人民廣場(chǎng)地下而言，延中綠地的地下空間較為孤立，不僅與地鐵、地上商業(yè)缺乏聯(lián)系，各地下商業(yè)相互之間也是各自為政，毫無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　都市風(fēng)情街主入口位于長(zhǎng)樂(lè)路190號(hào)，策劃者別出心裁地采取了上海老弄堂的仿古特色風(fēng)格。雖然在物業(yè)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上均顯得特色鮮明，但其Disney玩具公仔、真人比例模型、蒙奇奇專賣店這些特色商品的消費(fèi)群體僅僅是少量的發(fā)燒友，難以撐起商業(yè)大局。再加上可視性差、交通不便、商鋪形態(tài)傳統(tǒng)、物業(yè)環(huán)境不佳等方面原因，這里的商業(yè)氛圍顯得格外冷淡。在考察過(guò)程中，有近30%的商鋪是鐵將軍把門，有的商戶甚至打出2000元/月的低價(jià)轉(zhuǎn)讓告示，風(fēng)情街的日子似乎很難過(guò)。

　　巨鹿路瑞金一路地下商業(yè)與都市風(fēng)情街有如難兄難弟，雖然建造完成已近三年，但目前重新定位招商的效果也并非代理商聲稱的那么樂(lè)觀。客觀地講，該處地下商業(yè)的物業(yè)品質(zhì)的確不錯(cuò)，從建筑風(fēng)格上也能夠看出其以夜生活為主打的明確定位主題，但在過(guò)于零碎的單純分割方式下，必然缺少主力店的帶動(dòng)，其前景殊難預(yù)料。

　　巨鹿路168號(hào)地下的Bobolia娛樂(lè)會(huì)所則是一個(gè)單純的酒吧 + KTV的夜生活場(chǎng)，目前開(kāi)業(yè)僅一個(gè)月，氛圍不錯(cuò)，服務(wù)員素質(zhì)也比較高。出于業(yè)種類型上的差異，Bobolia作為純目的性的業(yè)種，在周邊大量商務(wù)樓宇的支持下，其市場(chǎng)前景相對(duì)較為明朗。

　　霓虹兒童廣場(chǎng)是以童裝為主的主題型地下商業(yè)項(xiàng)目，其業(yè)種80%為童裝、童帽，總面積近6000平方米。由于主力業(yè)種的品類單一、檔次不高，商戶的平均經(jīng)營(yíng)毛利低，也相應(yīng)限制了項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值。加上人氣逐年下降，在不差的地理位置下，霓虹廣場(chǎng)的最高租金也僅達(dá)到15元/平方米/天。

　　二 地下商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與價(jià)值要素

　　隨著地下商業(yè)越來(lái)越多地滲入我們的視野，這種利國(guó)利民、物美價(jià)廉、不懼風(fēng)雨的新地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)逐漸深入人心，地下商業(yè)發(fā)展專題也得到了社會(huì)各界的重視。在一體化、共同化思路指導(dǎo)下，未來(lái)幾年內(nèi)上海市計(jì)劃將1600多萬(wàn)平方米的地下空間打通，形成一個(gè)規(guī)模宏大的地下網(wǎng)絡(luò)，地下商業(yè)將占有節(jié)點(diǎn)、燃素的重要地位。

　　鑒古而治今，于此地下商業(yè)第二次集中建設(shè)期到來(lái)之際，我們期望通過(guò)對(duì)已建成各大項(xiàng)目的重新審視，為新形勢(shì)下政府、開(kāi)發(fā)商以及專業(yè)同行出謀劃策。

　　根據(jù)研究結(jié)果判斷，目前上海的地下商業(yè)呈現(xiàn)出四大發(fā)展趨勢(shì)與三項(xiàng)價(jià)值要素：

　　1 四大發(fā)展趨勢(shì)

　　趨勢(shì)一：商業(yè)內(nèi)涵多元化

　　在休閑經(jīng)濟(jì)、一站式服務(wù)已成為大眾話題的年代，地下商業(yè)也一改“廉價(jià)地下購(gòu)物場(chǎng)所”的形象，呈現(xiàn)出多元化的定位理念。如圖所示，2002年之前，包含香港名店街、華盛街在內(nèi)的所有項(xiàng)目均一致采取純零售的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。而到了2002年的第一次爆發(fā)期，專題性商業(yè)、綜合性商業(yè)形式已同步涌現(xiàn)。采取美甲、美容、服裝、飲吧相結(jié)合的香黛時(shí)尚廣場(chǎng)(商務(wù)服務(wù)定位)，采取休閑餐飲 + 裝扮類零售的上海小馬路(休閑時(shí)尚定位)，采取專業(yè)批發(fā)零售專題的亞太盛匯(批發(fā)市場(chǎng)定位)，采取純一主題的霓虹兒童廣場(chǎng)(細(xì)分市場(chǎng)定位)，用不同的方式證明了地下商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了百家爭(zhēng)鳴的時(shí)代。

　　上海地下商業(yè)定位發(fā)展趨勢(shì)

　　如果說(shuō)，90年代到2002年前是上海的第一代地下商業(yè)發(fā)展階段，那么，2002年到2008年則為第二階段，地下商業(yè)逐漸從單一走向豐富、從初創(chuàng)期走向成長(zhǎng)期。在該階段的后半段，米蘭廣場(chǎng)、香黛時(shí)尚廣場(chǎng)逐漸用良好的經(jīng)營(yíng)成果證明了時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)，“以生活方式作為目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)分要素”、“以一體訴求下的綜合性服務(wù)提升消費(fèi)效率”等理念獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　2009年以來(lái)，上海的地下商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了較為成熟的第三發(fā)展階段，其標(biāo)志是業(yè)態(tài)組織形式朝著功能更加多元、商業(yè)元素更加完整的方向發(fā)展。新出現(xiàn)的案例明顯吸取了第二階段的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，不僅容納了格調(diào)一體的餐飲、零售、服務(wù)業(yè)等內(nèi)容，更將公共休憩空間、社會(huì)生活服務(wù)、廣告、咨詢、商業(yè)展示等整合進(jìn)來(lái)。如最新開(kāi)業(yè)的人民廣場(chǎng)站廳層，將整個(gè)項(xiàng)目分為A、B、C三個(gè)區(qū)，分別為休閑餐飲區(qū)、生活服務(wù)區(qū)及展示區(qū)，凸顯全方位的消費(fèi)文化；建設(shè)中的五角場(chǎng)淞滬路地下商業(yè)，預(yù)期包含以商務(wù)休閑購(gòu)物為主導(dǎo)的9-3地塊、以快速消費(fèi)品為主導(dǎo)的淞滬路地下干道、以餐飲娛樂(lè)為主導(dǎo)的創(chuàng)智天地下沉廣場(chǎng)等多個(gè)組合模塊，呈現(xiàn)出地下銷品茂的雛形……可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的發(fā)展道路中，地下商業(yè)將繼續(xù)向“一類服務(wù)群體、多元消費(fèi)內(nèi)容”的內(nèi)涵升華。

　　趨勢(shì)二：地鐵共生主流化

　　從最初的防空設(shè)施臨時(shí)商業(yè)化到大規(guī)模的交通體系捆綁式開(kāi)發(fā)，地鐵共生主流化趨勢(shì)標(biāo)志著地下商業(yè)的發(fā)展從理念到執(zhí)行都產(chǎn)生了質(zhì)的進(jìn)步。作為城市動(dòng)脈的第二戰(zhàn)線，地下交通將不僅是承載商業(yè)資源最豐富的地下空間利用類型，也是未來(lái)成長(zhǎng)潛力最大的開(kāi)發(fā)類別。有關(guān)專家預(yù)言：未來(lái)10~15年內(nèi)，地下交通體系仍然是我國(guó)地下空間利用的重頭戲。

上海地下商業(yè)與地鐵全線掛鉤

　　4號(hào)線浦東塘橋車站、4號(hào)線臨平路站、6號(hào)線上南路站、8號(hào)線黃興路站、8號(hào)線嫩江路站、8號(hào)線五角場(chǎng)站……上海新生地下商業(yè)無(wú)不選擇了全球最高人流量的地鐵作為伴隨資源，媒體對(duì)這些商業(yè)的稱呼甚至也開(kāi)始簡(jiǎn)化為“地鐵XX站”……

　　在日超440萬(wàn)的滾滾人流面前，任何對(duì)地下商業(yè)地鐵共生主流化趨勢(shì)的解釋都顯得太多余。回顧2009年以前開(kāi)發(fā)的各大地下商業(yè)項(xiàng)目，我們不禁對(duì)都市風(fēng)情街、霓虹兒童廣場(chǎng)、巨鹿路延中綠地的碌碌無(wú)為深感理解；也不禁對(duì)伊美時(shí)尚廣場(chǎng)“地鐵邊的嘆息”深感遺憾。當(dāng)下，地鐵共生主流化象征的不止是一種現(xiàn)象或執(zhí)行力，它還代表了缺乏統(tǒng)一布點(diǎn)規(guī)劃、缺乏定向研究、缺乏有效資源整合等歷史思路的變革。筆者在五角場(chǎng)地下空間規(guī)劃中看到的“地下接口規(guī)格統(tǒng)一化”、“地下空間功能分配化”、“地下空間多層次共享化”，無(wú)不宣告著無(wú)厘頭地下商業(yè)、地鐵帶不來(lái)人流的地下商業(yè)劣等名詞已經(jīng)成為過(guò)去式。

　　在滄海桑田的大環(huán)境變革之后，選址已經(jīng)不應(yīng)再成為地下商業(yè)地產(chǎn)的疑問(wèn)。如何順應(yīng)一體化格局、如何接納全新定位的消費(fèi)群體、如何執(zhí)行間隙空間疏導(dǎo)，才是當(dāng)代地下商業(yè)應(yīng)該思考的主要問(wèn)題。

　　趨勢(shì)三：立體區(qū)間一體化

　　立體區(qū)間一體化，一直貫穿在上海地下商業(yè)的誕生與發(fā)展過(guò)程之中。從人民廣場(chǎng)香港名店街、迪美、華盛街開(kāi)始，地下商業(yè)就在不經(jīng)意間擔(dān)當(dāng)著地上商圈業(yè)種類別檔次互補(bǔ)的角色。

　　整個(gè)南京東路——人民廣場(chǎng)商圈歷史上為上海市民購(gòu)物休閑中心，并擁有中華第一街之名。趨于此地的消費(fèi)者不僅有上海富豪階層、各類中產(chǎn)階層，還包括全國(guó)各地的流動(dòng)人口、旅游者，終端市場(chǎng)涵蓋高中低各級(jí)需求。因而，南京東路市級(jí)商圈不僅需要地面高檔購(gòu)物中心的支持、香港名店街中檔品牌專賣店的補(bǔ)充，也需要迪美、華盛街這類廉價(jià)的時(shí)尚以完全消化豐富的商業(yè)資源。

　　到2002年，這種地下商業(yè)與地面資源相互溝通的趨勢(shì)更加明顯。淮海路的香黛廣場(chǎng)與商務(wù)樓直接連通、中山公園的米蘭廣場(chǎng)成為地鐵與購(gòu)物中心的通道，分別扮演著商務(wù)專門服務(wù)與拾遺補(bǔ)缺的角色；亞太盛匯、霓虹兒童廣場(chǎng)則在土地資源稀缺的情況下進(jìn)行了地面商業(yè)地下化的嘗試。雖然在地下商業(yè)的前兩個(gè)發(fā)展階段中，開(kāi)發(fā)與策劃者并沒(méi)有徹底弄清地下商業(yè)與商圈的相互關(guān)聯(lián)，但市場(chǎng)調(diào)節(jié)的無(wú)形之手卻一直推動(dòng)著地下商業(yè)與地面資源的融合共享。

　　到2009年，以五角場(chǎng)地下空間為代表的新一代地下商業(yè)，則已經(jīng)充分顯露出了立體區(qū)間整體分工的思想。五角場(chǎng)地面商業(yè)所缺乏的咖啡館、酒吧、小商品、中低檔服飾、玩具、美容美體服務(wù)、家飾、魔術(shù)動(dòng)漫音像主題店、文化展覽、公共休憩空間、停車位等都將在地下空間得以實(shí)現(xiàn)，全面形成一個(gè)符合多層次消費(fèi)需求的多功能城市副中心。

　　作為起點(diǎn)較低的中國(guó)探路者，地下開(kāi)發(fā)的不可逆性決定了上海的地下空間開(kāi)發(fā)水平與東京、莫斯科等城市之間的差距。從50米到80米埋深，從純零售到完全化的全業(yè)種補(bǔ)缺型購(gòu)物中心，需要的是對(duì)整個(gè)城市規(guī)劃歷史的顛覆，上海地下商業(yè)還有很長(zhǎng)的一段路要走。但我們相信，城市立體區(qū)間一體化的發(fā)展潮流會(huì)一直影響著我

　　國(guó)的地下商業(yè)向前發(fā)展，地下商業(yè)必將與地面空間的聯(lián)系更為緊密，成為未來(lái)商圈體系中不可或缺的基礎(chǔ)要素之一。

　　趨勢(shì)四：物業(yè)品質(zhì)現(xiàn)代化

　　“形象決定價(jià)值”，是我們對(duì)商品流通以及人際交往中“包裝”環(huán)節(jié)的肯定，建筑亦是如此。從八、九十年代香港流行的歐式店面風(fēng)格到二十一世紀(jì)風(fēng)行全球的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，從2004年以前一拖三磚混產(chǎn)權(quán)商鋪到如今全框架全透視的購(gòu)物中心，設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)建筑形態(tài)外觀的探索從未停止過(guò)。

　　地下空間存在陰暗、封閉等先天缺陷，在市場(chǎng)化的過(guò)程中更需要建筑藝術(shù)的協(xié)調(diào)與曲合。在對(duì)上海地下商業(yè)的考察中，我們也看到了人類智慧在這一都市年輕成員身上的博弈。

　　上海地下商業(yè)時(shí)間軸與物業(yè)品質(zhì)進(jìn)化

　　早期的人民廣場(chǎng)地下商業(yè)群可謂中規(guī)中矩，均為層高3米左右、道寬4~5米、平均分割的中檔典型現(xiàn)代風(fēng)格，與地面商業(yè)街幾乎一致。

　　2002年以后，橫空出世的多個(gè)地下商業(yè)項(xiàng)目就開(kāi)始了對(duì)各種物業(yè)形式的探索。伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、香黛廣場(chǎng)選擇的是采用下沉廣場(chǎng)為連接部、內(nèi)部過(guò)道更為局促的外松內(nèi)緊格局；都市風(fēng)情街、巨鹿路延中綠地地下商業(yè)則分別進(jìn)行了仿古建筑與歐式建筑的探索；中山公園上海小馬路是在現(xiàn)代簡(jiǎn)約的基礎(chǔ)上進(jìn)行深耕細(xì)作，開(kāi)辟了中央休閑大道與精致立面裝飾；亞太盛匯則是缺乏創(chuàng)意的現(xiàn)代中檔風(fēng)格的直接復(fù)制……

　　時(shí)間是最好的裁判。非主流系的都市風(fēng)情街、巨鹿路延中綠地地下商業(yè)、伊美時(shí)尚廣場(chǎng)等的紛紛隕落，標(biāo)志著堅(jiān)持簡(jiǎn)約風(fēng)格的“保守派”的勝利。至2009年前后，吸取前人教訓(xùn)的五角場(chǎng)地下商業(yè)群、4號(hào)線臨平路站、8號(hào)線黃興路站等，無(wú)不采取了金屬、玻璃、大理石等的現(xiàn)代精致派元素來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)約風(fēng)格的升華；格局上則回到了香港名店街所崇尚的內(nèi)部通透、舒暢的理念上來(lái)。

　　地產(chǎn)商業(yè)建筑并非是不歡迎創(chuàng)意的怪胎。作為存在先天缺陷的特殊商業(yè)地產(chǎn)類別，它首先需要的是能夠?qū)ψ陨磉M(jìn)行包容與升華的修繕式設(shè)計(jì)。金屬、玻璃、大理石，寬闊的走道、足夠的層高、透明的天窗，這云云種種并不夠“創(chuàng)意”的成功經(jīng)驗(yàn)，無(wú)一不是對(duì)人文、人性需求的詮釋。郁悶的空間需要淡定，陰暗的空間需要光明，封閉的空間需要寬廣，經(jīng)營(yíng)的空間需要透視……最簡(jiǎn)單最原始的道理，決定了地下商業(yè)建筑只有一條路可走。

　　2 三項(xiàng)價(jià)值要素

　　上海地下商業(yè)價(jià)值要素

　　在對(duì)目標(biāo)樣本相關(guān)數(shù)據(jù)的分析總結(jié)過(guò)程中，我們找到了與其租金也就是商業(yè)價(jià)值相關(guān)性最高的三大可控要素。如圖中所示，所在商圈等級(jí)、地鐵連接方式、物業(yè)風(fēng)格品質(zhì)，均與項(xiàng)目最終的市場(chǎng)價(jià)值密切關(guān)聯(lián)。

　　當(dāng)前單位收益最高的是處于人民廣場(chǎng)—南京東路市級(jí)商圈的三大地下商業(yè)項(xiàng)目；位于市級(jí)商圈的香黛廣場(chǎng)與設(shè)計(jì)精致、位于區(qū)級(jí)商業(yè)中心的米蘭小馬路緊隨其后；價(jià)值最低的是脫離商圈的都市風(fēng)情街、霓虹廣場(chǎng)等項(xiàng)目。商圈的標(biāo)桿性作用毫無(wú)疑問(wèn)。

　　同一商圈等級(jí)下，擁有良好地鐵連接方式、品質(zhì)更好的上海小馬路明顯好于伊美；更為偏遠(yuǎn)、采取現(xiàn)代物業(yè)風(fēng)格的亞太盛匯好于都市風(fēng)情街、霓虹廣場(chǎng)；位于地鐵通道的華盛街最高租金大于迪美；同一商圈同一地鐵條件唯物業(yè)占優(yōu)的香港名店街略好于迪美購(gòu)物中心……客觀事實(shí)說(shuō)明，地鐵鏈接方式與物業(yè)風(fēng)格品質(zhì)是決定地下商業(yè)價(jià)值的第二、三位因素。

三 地下商業(yè)開(kāi)發(fā)需要注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　面對(duì)越來(lái)越飽和的市場(chǎng)與越來(lái)越“作”的消費(fèi)者，如今的開(kāi)發(fā)商不得不花更多的氣力來(lái)研究商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，而存在封閉、陰暗、潮濕等先天缺陷的地下商業(yè)則更迫切需要專業(yè)力量的支持。基于前文對(duì)地下商業(yè)趨勢(shì)與價(jià)值要素的把握，我們不難對(duì)其發(fā)展模式作出一些探討。

　　1 將生活方式作為訴求籌碼

　　更加休閑的業(yè)態(tài)、更少的時(shí)間成本，是現(xiàn)代消費(fèi)者在任何商業(yè)空間中所追求的不變主題。如果說(shuō)，過(guò)去的商業(yè)是以產(chǎn)品類型為主導(dǎo)進(jìn)行劃分，那么，在以人為本的如今，則應(yīng)以其生活習(xí)慣為劃分標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論是零售還是餐飲，無(wú)論是娛樂(lè)還是其他服務(wù)業(yè)，只要是瞄準(zhǔn)著統(tǒng)一的社會(huì)群體(如學(xué)生、商務(wù)人士、都市潮人等)，或統(tǒng)一的消費(fèi)時(shí)間(如午間、傍晚、夜間等)，或統(tǒng)一的關(guān)聯(lián)團(tuán)體(如家庭、同事、戀人、同學(xué)、客戶等)，那么就都應(yīng)該整合到同一個(gè)商業(yè)個(gè)體中來(lái)，使人實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)，使人能夠各得其所……“午間愛(ài)美小女人”的香黛、“囡囡嗲在小馬路”的米蘭廣場(chǎng)已經(jīng)用優(yōu)良的業(yè)績(jī)證明了這一定位理論的科學(xué)性。

　　2 以合適的設(shè)計(jì)作為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

　　簡(jiǎn)約實(shí)用的設(shè)計(jì)理念

　　合適的設(shè)計(jì)，就是好的設(shè)計(jì)。在地下空間的現(xiàn)實(shí)條件下，實(shí)現(xiàn)出樣環(huán)境通透、消費(fèi)環(huán)境舒適應(yīng)為首要訴求。我們支持為時(shí)代潮流所推崇的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。至少在地下商業(yè)范疇內(nèi)，無(wú)厘頭的創(chuàng)意應(yīng)為主流建筑品味讓路。

　　用上海老弄堂深化地下的陰暗潮濕；用歐式風(fēng)格扭曲地下的“廉價(jià)時(shí)尚”；用碩大的廣場(chǎng)分散集中的人流……都市風(fēng)情街、巨鹿路延中綠地地下商業(yè)已經(jīng)用蒼白的嘆息為我們留下的警示。

　　3 不放過(guò)任何可用的商業(yè)資源

　　先天不利的地下商業(yè)一向難以追逐地面“黃金”之名的價(jià)值背影，就在于人流、空氣、陽(yáng)光、建筑等天然與再生資源都能以得到有效利用。狹小的入口，多少忙人匆匆路過(guò)；陰暗的空間，多少名族望而卻步；壓抑的空氣，多少情侶悄然溜走；隱蔽的建筑，多少雅士覓之無(wú)果……想要實(shí)現(xiàn)地下商業(yè)的翻身仗，任何一項(xiàng)可以夠得著的有限資源都應(yīng)該得到充分利用。沒(méi)有360度的導(dǎo)入系統(tǒng)，我們能夠建立無(wú)縫的地鐵接入通道；沒(méi)有充足的光照，我們盡量設(shè)置頂部采光天窗與人工照明；沒(méi)有開(kāi)闊自由的空間，我們傾情辟出人性中庭與溫柔動(dòng)線；沒(méi)有現(xiàn)成的受視面，我們極限創(chuàng)造賞心悅目的標(biāo)識(shí)牌與探頭景觀……

　　總之，地下商業(yè)比之地面商業(yè)更應(yīng)絞盡腦汁物盡其用，以細(xì)節(jié)扭轉(zhuǎn)成敗。

　　4 不厭其煩地執(zhí)行業(yè)種置換

　　管理在商業(yè)地產(chǎn)中起到40%的影響作用。這句名言在地下商業(yè)中依然適用。地下商業(yè)從誕生起就決定了其作為商圈補(bǔ)充與調(diào)劑的輔助者地位。由于補(bǔ)缺者天然調(diào)節(jié)的滯后性，具有高度覺(jué)察力的管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)發(fā)揮中堅(jiān)作用，預(yù)判商圈潛力領(lǐng)域，根據(jù)所處商業(yè)體系的變化不斷調(diào)整自己，才能持續(xù)適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造最大價(jià)值。

　　經(jīng)典案例，如從純零售到美甲為領(lǐng)頭羊的香黛廣場(chǎng)，從凄零角落到時(shí)尚部落的上海小馬路，從主題式定位忽然扭轉(zhuǎn)為快速消費(fèi)休閑空間的虹口足球場(chǎng)地鐵商業(yè)……它們用快速的市場(chǎng)即時(shí)機(jī)動(dòng)，規(guī)避了失敗的命運(yùn)。

　　上述成熟或不成熟的觀點(diǎn)代表了CRIC咨詢對(duì)地下商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)聲的期望與祝福，并愿各位后來(lái)者能有所得益，在上海這片熱土的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡中留下一片自己的輝煌。

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