如何投資商業地產

  投資需選擇理性的投資商

   “我認為目前新政總體來說應該是對商業地產的一個機會，商業地產一個發展的機會。因為這個時候在住宅地產開發商總體比較難過的情況下，他們大部分都把眼光轉移到商業地產，那么商業地產就是剛才所說的，它的門檻比較高，不是像過去住宅地產一樣可以打一槍換一個地方，然后快速盈利，快速撤退，出手之后幾乎沒有自己什么事，可以轉身就走奔下一個目標。而商業地產必須是自己持有的，而且是長期持有的，這種長期持有的地產，大家都明白，是通過它的增值來實現物業價值的最大化，所以目前為止在國外英文叫零售地產，幾乎所有零售地產其中以購物中心為代表，這樣的地產都是被大型的基金擁有，現在在國外模式一般都是開發商是開發商，投資商是投資商，運營商是運營商。開發商他不一定擁有物業，而且大多數情況下都不擁有物業，運營商是做購物中心的運營管理，而這些大型的購物中心擁有者是誰？是基金。基金為什么選購物中心作為他們的第一選擇，當然他們在投資一個物業的時候，不是亂投資的，他是要看每一份跟商家之間的合作，每一份在后幾年價格趨勢和通過專家來論證這個區域的發展論證。

    在得到充分論證之后才投資購物中心，作為國外的養老基金、老保基金，第一要求穩定，第二要求規模。在國外的開發商他們只賺取應該屬于自己的一份利潤，他們不去擁有投資購物中心，而是在開發階段就開始進行招商，招商之后根據業戶要求量體裁衣做設計，在把所有合同簽完之后，不管購物中心開業，而是直接找基金，告訴基金我在這個地方開發一個購物中心，根據我市場調研和目前簽定合同情況，這個地方是很有發展前途的，那么你買還是不買？基金在這種情況下大部分是要買的，拿著自己基金手里，然后開發商在這種情況下，把它建設完之后移交給基金，然后再用他的眼光尋找下一家。”
投資需選擇有實力的開發商

   “我覺得最重要的就是你要選擇看開發商的運營能力，還是看企業品牌，這個企業有沒有成功的運營過一些商業的經驗和案例，這個企業他有沒有很強的專業研究能力、定位能力，這個企業有沒有很強的招商和商家組合號召能力，這個企業他是不是能夠持續的投入，在運營上、在廣告上、在各種促銷活動上是不是持續投入，所以你看這樣一個企業，如果他具備了這樣一個條件，那么他又有很多的成功商業，沒有失敗的商業，我相信這樣的一個企業是可以信賴的，投這樣的商業或者商鋪就會取得非常穩健的非常好的回報，所以非常關鍵的就是看企業各方面綜合能力和經驗，這個是投資商業要看到的地方。

    當然失敗的也很多，所以說你要選好。那么整個商業地產總的來講我認為他比住宅增值前景要大的多。剛才餐飲協會的戴會長講，我們很多餐飲商鋪在上海也好、南京也好，很多商鋪十幾萬一個平方，二十幾萬一個平方，這就是商鋪帶來的價值。所以商鋪的價值不是在于高低，毛總講了，越高他的增值前景越大，它不存在這個商鋪售價高低，關鍵是看你這個商鋪是怎么定位的，未來的成長前景怎么樣？這個運營商是不是把它運營的非常好，而且走的非常快，這是決定商鋪未來前景有多大？”

投資需了解商業地產的規劃、定位

   “作為商家投資來講，最重要的是前期了解這個商業的規劃，包括功能的定位，包括企業背景的情況，包括今后服務的團隊，這是非常重要的。那么和選擇合作伙伴也一樣，第二企業背景、第三團隊，這是我個人的看法，還有業態組合是非常重要的。”

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