商鋪投資的五種新意識

    據有關統計數據，在未來的三年里，將有一段商鋪產品的集中上市期，在這一段時期里，市場供應充足，商鋪投資的選擇、比較余地比較大。這種市場背景下，商鋪投資該如何進行呢？專家建議，應該根據市場變化，適當調整投資商鋪思維定向和判斷標準，從而取得可持續增值的商鋪投資收益。
　　增加商業意識
　　商鋪姓房不是房，是一種固化的資本，是一種投資的工具，人們通過投資商鋪，為的是取得資本增值，或者是取得自營的商業利潤。商鋪不是消費品，從商鋪的終端用途來看，它是一種商業經營場所，它自身不能直接產生經濟效益，而是在商業經營活動中體現它的價值，即在同等條件下，商業的經營效益越好，商鋪越有價值。投資商鋪必須從商業考察入手，研究商鋪所在商圈的購買力、交通設施、商鋪供應總量以及商鋪自身的位置等情況，才能正確判斷投資對象的價值真實水平。同時，當地其他房地產品種對商鋪的價值有重要影響作用，也是要關注的內容之一，但是，一定要結合商圈諸要素來綜合考慮，如果僅以當地商品房價格作為衡量商鋪的惟一價值標準，有可能造成投資者判斷失誤。假設在一個建筑密度很低、人口稀少的極品高端住宅區內開發一些商鋪看看，這里的商業營業額極有可能是“大雪過后白茫茫”，而位于其間的商鋪也只能“坐愁紅顏老”了。
　　增強景觀意識
　　從投資角度看，商鋪投資數額大而資金的回收周期較長，是一種長期運作而又比較穩定的投資活動。在現時的市場條件下，8～10年回收投資屬于十分正常的結果。那么商鋪未來增值潛力，應當如何判斷呢？
　　商鋪未來的發展潛力，與商業總體的發展方向密切相關。以上海為例：在有關上海的宏觀經濟指標中，有一項指標是應當引起投資充分注意：即上海的恩格爾系數已經下降到40%以下，意味著人們吃飽穿暖的要求已經達到，開始進入講究商品性價比和關注體驗消費的層面。從長期趨勢來看，我國經濟良好的發展態勢會繼續，人民的生活質量會越來越好，對商業服務的要求會越來越高。按照這種消費發展趨勢來判斷，未來商鋪的舒適性和愉悅性的要求被提了出來，即商鋪不僅僅要為其實際使用功能——商業銷售著想，還要考慮到商業的服務對象——消費者的多層次要求，即人們在消費的同時，還有感官上的服務或享受要求。人們希望自己所去消費的商店要具有良好的購物環境和商業文化氛圍，如此一來，商鋪要有觀賞功能的附加要求又被提了出來。
　　增添汽車意識
    毫無疑義，汽車消費的時代在不知不覺中到來。根據有關統計，上海市持有駕照的人士已經多達180萬，這是一個不可小覷的消費群體。今年6月份，上海市私人汽車牌照的投放量成倍增加，可是拍賣的價格仍然頑強上攀至30000多元。另外，隨著汽車行業保護結束期臨近，車價下降的幅度將越來越大，有購車能力的人越來越多，有車的消費一族會更加龐大。有車思維將要或者已經改變了中高消費人群的消費習慣，有車族在安排購物行程時，第一反應就是考慮前往的消費場所或商場的停車設施和到達路徑。作為商鋪投資者應當考慮有車消費的重要性，意義在于：在我國現有的經濟水平條件下，有車人群的消費水平、消費能力相對來說比較強，商業的利潤空間也比較大，因此，商鋪租金上升空間也比較開闊。在國外，有專門的汽車廣場、汽車電影、汽車旅館、汽車餐廳等，有車消費被列為重要的開店要素。汽車消費購物的商業因素出現，使商鋪的使用功能又增加了新的內容，它要求商業、商鋪在設置時，要充分考慮有車消費群的各種要求，如停車、商品檔次、裝飾特點、消費特征等等。如果商鋪具有寬松的泊車條件、周邊氛圍適合汽車消費，那么商鋪的接納能量變大了，商圈也會在一定程度上變大。商鋪（商業）也將因為擁有范圍廣、購買能力強的消費群，而變得更有價值。
　　增補空地意識
　　空地概念是作者最近對本市商鋪思考的結果。對一個商業繁華的區域而言，商鋪的商業價值顯而易見。但商鋪的市場價格基本到位，上升空間相對有限，其商業成本增加，租金收入減少，那么要想獲得較高的升值空間就必須通過商業經營來達到。其實，商鋪投資是通過資本投入，經過一段時間運作來獲得投資收益的。而對周邊有空地的商鋪而言，有可能獲得收益快速增長的空間，這是因為商鋪的價值是依靠所在商圈購買力的質和量及消費量、商業利潤、商鋪總量配置等因素來體現的，商鋪周邊有空地，將來就有可能導入購買力，而購買力的導入就會導致銷售機會，促使商鋪價值提升。需要說明的是，空地對商鋪只是意味著獲利可能，但“做空”時還要注意空地的容量、面積、用途、規劃、實施日期等重要因素，如果未來空地對商業沒有促進作用，甚至有阻礙作用，那么這類“做空”商鋪應當慎而慎之。反之如果是開發住宅或辦公樓的空地，那么現行鋪價可能是可以“逢低吸納”的“地板價”。
　　增加周邊市場意識
    購置商鋪的目的是為了取得資本增值，既然是投資行為，那么它就會受到資本市場的影響，資本的最大特征是追逐利潤，它的選擇標準是利潤產出率的高低。由于目前上海商鋪的投資回報率還高于市場認可的獲利值域，整個市場的總體特征是資本進入期，鋪價由于資本積聚而處于上揚中。在資本集中后，總體利潤變少，回報率下降，資本就會抽身離場，向那些高回報的其他投資市場流動。對于本市商鋪市場而言，最主要的周邊市場影響因素莫過于住宅市場和證券市場。從市場歸屬來看，住宅市場和商鋪市場同屬于房地產市場，受土地供應影響極大。當房地產開發利潤高漲之時，土地供應緊缺，土地價格上揚，房地產開發利潤下降或房價上漲形成市場收縮，造成行業利潤下降，進而導致資本退出，整個市場的平均價格線下移，不少投資者會因此虧損。另外一個很重要的周邊市場因素是證券市場因素，從市場的總體來看，房產包括商鋪市場與證券市場呈現出一種明顯的負相關關系，在同一時點往往會出現冷熱不一的狀態，對此投資者也要多加留意�？傊�，商鋪投資屬于資本市場范圍，投資者必須關注周邊市場動向。
    鋪市的“老八股”、“認購證”時期已經，如今進入了“找主動”、“造黑馬”、“踏板塊”的時代，過去那種“有買就賺”的意識必須更新了。如何在群雄紛起的時代，跑贏大局，是一個不小的課題，上述“四增”只是很小一部分，真正要做到“一次投中，長年得分”還需要許多基本功的修煉。

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