物業(yè)稅“歪打”商業(yè)地產(chǎn) 或加劇行業(yè)困難

　　繼年前的輿論熱炒后，空轉(zhuǎn)六年無果的物業(yè)稅老話題日前在全國兩會代表、委員提案議案的高聚焦中被再度引爆。
　　全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康向全國兩會提議，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅這樣的財產(chǎn)稅，減少房屋空置率和投資、投機行為。
　　九三學(xué)社中央的提案也指出，經(jīng)過6年多的“空轉(zhuǎn)”試點，物業(yè)稅改革思路已經(jīng)形成，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、評稅軟件已經(jīng)建立，征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，目前已是開征物業(yè)稅的合適時機。
　　全國政協(xié)委員、國家統(tǒng)計局原局長李德水也建議，適當?shù)臅r候開征物業(yè)稅。
　　在紛紛蕓蕓的各式建議下，物業(yè)稅京深商業(yè)地產(chǎn)試點先行的設(shè)計方案也據(jù)傳出爐。住建部和國稅總局相關(guān)高層人士都公開宣稱：鑒于目前房價居高不下的狀況，今年年底前，物業(yè)稅有望在北京、深圳等城市針對商業(yè)地產(chǎn)進行實征試點。
　　但偏偏是“商業(yè)地產(chǎn)先行”的實征設(shè)計方案，引發(fā)最多的爭議和質(zhì)疑。為抑制住宅高房價出發(fā)而設(shè)的物業(yè)稅，為什么避重就輕“錯位”轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)?
　　接受中國商報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士、專家都認為，商業(yè)地產(chǎn)如果成為物業(yè)稅試點的先行者，是物業(yè)稅設(shè)想的本末倒置，只能證實物業(yè)稅推行阻力過大。
　　顯然，目前盡管物業(yè)稅探討火爆，但對于物業(yè)稅如何可行、何時可行等實質(zhì)性問題，有關(guān)各方還未形成清晰明確的統(tǒng)一認識與政策思路。如此而言，物業(yè)稅的開征或許依然還將長時期流于爭議和空談。
　　試點為何商業(yè)地產(chǎn)先行
　　“物業(yè)稅選擇商業(yè)地產(chǎn)試點開征是完全調(diào)錯方向了!”在中國商報記者耳邊響起的這種明顯大唱反對意見的，并不是某一個人的偏激，而是接受中國商報記者采訪的所有專家和業(yè)內(nèi)人士所無法抑制的“集體表達”。
　　對于中國而言，物業(yè)稅的征收也并不是一個新鮮的話題。早在2003年，“物業(yè)稅”就被中央政府相關(guān)政策文件屢屢提及，當年5月，財政部和國家稅務(wù)總局即分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏等多地開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作(即所謂的“空轉(zhuǎn)”)。不過，截止到目前物業(yè)稅已“空轉(zhuǎn)”6年卻仍是懸而未決。
　　過去幾年內(nèi)，幾乎在每次房價暴漲的階段后，物業(yè)稅都會被當作調(diào)控房價的“最有效殺手”被呼吁和熱議，但從來都在最后淪為炒作一場的空談。
　　去年年底，因為房價的過快上漲，所有人都預(yù)言新一輪調(diào)控是勢在必行。而財政部稅政司副司長王曉華在一次財稅論壇上公開的表示，目前物業(yè)稅開征“從技術(shù)上看是可行的”。輿論解讀為物業(yè)稅開征在即的官方信號。而日前兩會上人大代表、政協(xié)委員對于物業(yè)稅的熱議，更是把民眾對于物業(yè)稅的期待推至高點，物業(yè)稅實轉(zhuǎn)似乎漸行漸近。
　　但出乎很多人預(yù)料的是，被認為是“遏制高房價利器”的物業(yè)稅會首先拿商業(yè)地產(chǎn)“開刀”。
　　畢竟，眼下社會公眾對于飆高房價的詬病主要還是突出在住宅地產(chǎn)，而“商住倒掛”已是不爭的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)實。
　　首先提出向商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的是在北京兩會期間提交物業(yè)稅開征提案的北京市政協(xié)委員、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓。他表示，目前稅收方案方面的試點工作已經(jīng)趨于成熟，寫字樓、商鋪、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)可作為物業(yè)稅的第一階段在今年末開始征收，而后三年是豪宅，然后再視情況在五年左右后將居民的經(jīng)營性投資性房產(chǎn)(第二套及以上)納入稅基。
　　此后，住建部和國稅總局相關(guān)高層人士都公開宣稱：鑒于目前房價居高不下的狀況，今年年底前，物業(yè)稅有望在北京、深圳等城市針對商業(yè)地產(chǎn)進行實征試點。而更多人大代表、政協(xié)委員甚至知名的分析人士等都紛紛附和建議先向商業(yè)地產(chǎn)試點征收物業(yè)稅。
　　這對于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界人士而言，大感“突然”外就是困惑和不解。
　　“不明白政府的意圖是什么?”萬達商業(yè)地產(chǎn)研究部、萬商俱樂部主任楊澤軒在接受中國商報記者專訪時直言，商業(yè)地產(chǎn)本身的賦稅已經(jīng)很重，而住宅的投資成本要比商業(yè)低很多，從操作合理性而言，物業(yè)稅不應(yīng)該先從商業(yè)地產(chǎn)征收。
　　目前，就寫字樓和商鋪而言，持有成本包括租金12%的房產(chǎn)綜合稅加上5.5%的營業(yè)稅。
　　而讓楊澤軒擔(dān)憂的另一層面原因還在于，“去年金融危機沖擊的陣痛期還未過去，突然的從商業(yè)地產(chǎn)征收只會加劇行業(yè)的困難。”
　　恰恰是因為商業(yè)地產(chǎn)的低迷持續(xù)，全國政協(xié)委員、林達集團董事長李曉林還向全國兩會建議政策放寬商業(yè)地產(chǎn)，把商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從50年提升為70年，鼓勵一部分投資住宅的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中。
　　“此時若再征收物業(yè)稅，無疑是雪上加霜。”李曉林說，商業(yè)地產(chǎn)可以促增長、保就業(yè)，還可以活躍市場，刺激消費，征物業(yè)稅會打擊商業(yè)地產(chǎn)。在其看來，向商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅最終還是會轉(zhuǎn)嫁到物價上面由商戶承擔(dān)，從而可能抑制內(nèi)需消費。
　　房價調(diào)控“見山不是山”
　　實際上，在中國商報記者的采訪中，所有接受采訪的人士都肯定物業(yè)稅的征收勢在必行，對于房價的打壓也會有所作用。關(guān)鍵在于推行時間、稅率及執(zhí)行的方式。
　　諸如上述商業(yè)地產(chǎn)界人士反對的意思其實只在于眼前商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀更應(yīng)該施行“養(yǎng)魚”的鼓勵政策，而不是首當其沖地被調(diào)控，更不應(yīng)成為高住宅房價的“犧牲品”。
　　不愿意具名的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，我們只能揣測，政府若先拿商業(yè)地產(chǎn)開刀，只是“避重就輕”的減少推行的阻力。而這是當前影響政策進程的決策層最擔(dān)心的問題。“物業(yè)稅如果對所有住宅都開征，不僅會更為復(fù)雜，也勢必激起老百姓極大的不滿。”
　　賈康認為，物業(yè)稅涉及到一個復(fù)雜的稅收體制，我國的稅種基本上是針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，比如房屋的買賣上，而針對保有環(huán)節(jié)的稅種基本上沒有。國外的稅制體系則完全相反，稅收主要針對保有環(huán)節(jié)，很少針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。因此，針對住宅的物業(yè)稅涉及到整體稅制的改革，如果不對現(xiàn)行稅制體系進行改革，對住宅開征物業(yè)稅將存在較大的困難。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)委員會主任朱凌波在接受中國商報記者采訪時介紹，商業(yè)地產(chǎn)多為機構(gòu)投資者，產(chǎn)權(quán)明晰，經(jīng)營持有型物業(yè)普通老百姓涉足小，征收對整個房地產(chǎn)市場的震蕩會比較小，也是政策選擇商業(yè)地產(chǎn)小切口推進的目的。“政府也是借由對商業(yè)地產(chǎn)的試點加強對樓市宏觀調(diào)控釋放的信號。”
　　在朱凌波看來，目前傳言的北京和深圳可能作為第一批試點城市也不無道理。“物業(yè)稅試點首選北京、深圳跟城市的發(fā)達程度有關(guān)，同時，北京、深圳的監(jiān)管、市場透明度在全國而言也很有代表性。”
　　不過，即便如此，業(yè)內(nèi)認為商業(yè)地產(chǎn)先行試點征收仍是物業(yè)稅調(diào)控政策的“本末倒置”。
　　“調(diào)控的棒子顯然打歪了。”業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)稅調(diào)控從商業(yè)地產(chǎn)試點而放松對住宅市場的豪宅、多套住房投資者的調(diào)控，對于“打壓高房價”而言無疑是徒勞的。在某知名房產(chǎn)論壇近期推出的一組在線調(diào)查中，接受調(diào)查的2000多名網(wǎng)友中，認為物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)試點能夠遏制高房價的有733票，表示懷疑的則有1650票。
　　對于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅先行是政策“避重就輕”的穩(wěn)妥說法，向全國兩會提交要求征收物業(yè)稅的全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康實質(zhì)上表示認同。他在接受中國商報記者采訪時表示，他對于物業(yè)稅實征方案的具體設(shè)計更為合理，是強調(diào)先向豪宅和獨棟別墅、豪華公寓征收。
　　同時，賈康也表示，對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅勢在必行，但開征物業(yè)稅也不會加重商業(yè)地產(chǎn)的稅收負擔(dān)。按賈康的介紹，目前商業(yè)地產(chǎn)負擔(dān)的土地使用稅和房地產(chǎn)稅合并后約占房價的1%左右，物業(yè)稅的稅率也基本可定在這個范圍。“開征物業(yè)稅后會取消這兩項稅收，總的稅收負擔(dān)并無大的變化。”賈康說，物業(yè)稅的意義主要是規(guī)范稅制，推出一套基本模式為下一步征收起到示范和修正作用。
　　不過，這樣的方式在一些業(yè)內(nèi)人士看來就更無必要。“把土地使用稅和房地產(chǎn)稅這些稅種合并起來改個名，有何意義?”但相比無意義的“雞肋”做法，最令業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，物業(yè)稅最后會變?yōu)樵�有的稅收不減卻反而增加一項新的稅收。
　　業(yè)內(nèi)人士計算說，“即使按照1%來計算，一個兩三百萬的臨街商鋪每年就至少要交兩三萬元的物業(yè)稅，這最終又將攤到商戶，以后商鋪出租難是顯而易見的。”
　　去年底，由于經(jīng)濟的復(fù)蘇回暖，稍為滯后的商業(yè)地產(chǎn)也開始凸顯復(fù)蘇跡象，寫字樓、商鋪租金都開始止跌企穩(wěn)。但突然而至的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅顯然會再次沖擊商業(yè)地產(chǎn)市場。“目前商業(yè)地產(chǎn)持有型物業(yè)比重越來越高，而現(xiàn)有政策對前端的金融融資渠道還未放開，卻又在后端加重稅收，無疑將影響商業(yè)地產(chǎn)市場長期的健康發(fā)展。”朱凌波說。
　　縱 深
　　物業(yè)稅短時期或仍“呼之難出”
　　在一些人士看來，商業(yè)地產(chǎn)先行實征物業(yè)稅其實是物業(yè)稅阻力較大的最好側(cè)面折射。從此角度延伸，諸多人士還是不看好物業(yè)稅近期即將試行的預(yù)測。
　　“物業(yè)稅的進展還將長期處于輿論討論和爭議的階段”，朱凌波說，在國家對房地產(chǎn)市場開發(fā)前端可以施行的土地、金融、保障房等政策一一落實和加強之前，政府不太可能出手物業(yè)稅這樣一個“調(diào)控效應(yīng)最滯后”的稅收政策。朱凌波注意到，目前國家也沒有安排任何一個部委機構(gòu)來推行物業(yè)稅的試點，包括全國兩會上政府工作報告也并沒有提及物業(yè)稅，之前甚傳將在全國兩會上討論物業(yè)稅的環(huán)節(jié)至今也沒有出現(xiàn)。
　　楊澤軒也同意這樣的觀點。他認為即使政府決定推行物業(yè)稅也會安排出一個過渡期，不會突然實行高額的稅收，會考慮現(xiàn)有稅收的接軌。
　　賈康說，物業(yè)稅遲遲未能出臺，一個很重要的原因就是地方政府不支持，土地出讓金作為預(yù)算外收入的主要來源，占地方財政收入的1/3，甚至是一半以上。對彌補地方財政赤字、支援地方經(jīng)濟建設(shè)，發(fā)揮著不可替代的作用。一旦征收物業(yè)稅，土地出讓金就不能一次獲取，財力本來就不雄厚的地方政府可能不堪重負。
　　正是受這一利益矛盾的影響，關(guān)于物業(yè)稅的稅基、稅率、房產(chǎn)估值評價標準等具體問題目前還在討論議定中，成為征收物業(yè)稅的最大障礙。
　　目前地方政府中公開表態(tài)愿意推行試點的城市還只有重慶。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆在全國兩會上公開表態(tài)提出重慶可先行進行試點，并提出將主要針對高檔住房征收“特別物業(yè)稅”。他認為，只有這樣，才能讓房價回歸理性。不過，業(yè)界認為，黃奇帆的積極做法或許多還是在于想借用物業(yè)稅的改革為重慶做形象推廣。
　　而諸多人士心知肚明卻很少擺到臺面上論說的另一大阻力同來源于政府官員自身的利益相關(guān)。一位專家曾直言：中國的房子多在誰的手里?除了富人，恐怕就是官員。有許多官員，收入并不高，但是房子有N套。
　　朱凌波認為，雖然輿論對于物業(yè)稅問題的熱議正在升溫，但對于物業(yè)稅如何可行、什么時間推出、效力怎樣等諸多方面的實質(zhì)性問題，有關(guān)各方還未形成基本一致而又清晰明確的認識與政策思路，而開征物業(yè)稅的法律程序問題也毫無很快解決的跡象。不過，朱凌波認為，當前業(yè)界的探討、爭議本身也是物業(yè)稅推行的理論試水。

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