2010最彪悍的4種中國地產商業模式

　　2010年，地產商業模式元年�？咳﹀X圈地吃上漲房價的大鍋飯模式正在過時。
　　你知道嗎？20年來的巔峰代表萬科，現在最為糾結。
　　商業模式必將成為未來10年行業分化的最重要杠桿。
　　什么樣的模式才值得你放心投資？密切關注中國特色地產升級的四大趨勢。
　　注定的轉型
　　美歐日韓的地產歷史證明，無論多么投機，房地產史就是人口史。
　　研究表明，過去10年中，澳大利亞、英國和美國房價大漲，其人口總體也是上漲，因為他們擁有較多的移民。而過去10年，德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩同時發生�，F在在韓國，純正的房地產上市公司基本上已消失。
　　過去十年，中國地產大牛市的造就，實乃人口紅利造就。1962-1980年中國迎來了人口增長的高峰期，目前這批“嬰兒潮一代”正是購房適齡人，有43%的人口居住在城市。這也是一群掌控目前中國財富命脈的人群，這一人群和迅速的城市化帶動了地產的迅速繁榮。
　　但2010年年初突然冒出來的民工荒已將人口紅利的枯竭問題提上倒計時。對這一時間窗口的研究有多種角度。
　　如果以25-45歲為購房適齡人口，則在2008年已經達到高峰，隨后將持續下降。若以35-54歲為社會中間群體，則這一紅利在2010年即達到高峰，此后將展開四五年的平臺。而萬科也擁有屬于自己的版本。
　　無論以哪個版本計算，人口紅利留給地產的黃金期已經不多。當然，未來還有另一個因素可在某種程度對沖紅利萎縮，即城市化。中國目前城市化率為45.6%，未來尚有2億多人口需要城市化。不過問題在于，中國的戶籍制度和過早脫離購買力的房價會很大程度上將城市化需求分散化。
　　拐點之前，地產商必須做好戰略轉型。
　　可資借鑒的案例是，美國幾大地產商普爾特（一譯帕爾迪）、萊納和桑達克斯，都是因為面對1960年代房地產過熱導致的市場低潮而第一次做了重要轉型。而歷史經驗支持，每當一個國家的城市化率達到50%的時候，住宅地產和商業地產之間的翹翹板開始錯位，商業地產的景氣周期超越住宅。
　　我們相信，萬科在此時做出的決定是具有歷史前瞻性的，雖然郁亮強調主體仍然走住宅線路。不過當郁亮站在20年后回眸，或許他明白當時是為了敷衍媒體。
　　因為紅利拐點之后，中國住宅地產還有起死回春的機會嗎？譬如有全球移民的增量？目前我們看不到。條件或許只有一個，即迅速重新放開計劃生育。
　　轉型的難言之隱
　　如果我們停留在這個分析水平線上，顯然是紙上談兵。
　　主流的分析論點是，因為中國地價的飆升速度太快，而未來房價趨勢很難追得上，二者之間的剪刀差越來越少。所以，傳統的依靠快速滾動，賺房價上漲的錢的辦法過氣了。
　　如果是因為這樣，那么我們會對此感到奇怪：目前明確提到轉型的公司，只有萬科和金地兩家向來投好的類似民營的兄弟公司。我們沒有聽到保利地產、招商地產、中海外等等地產巨頭的表態。
　　而喊得最多的口號，其實是一線市場轉入二三線。這并不是重大的行業邏輯變革，是機會的轉移。
　　這是否意味著，中國的地產轉型可能只對部分地產商產生效用。反過來說，一些強勢地產商根本不存在轉型問題，或者說它們一開始就擁有了強大的商業模式。
　　是什么逼迫著萬科調整思路？我們以為直接的原因是，近兩年大央企地產模式、城投模式、類城投模式（招商地產、華僑城、華潤置地等）等帶有強烈政府背景地產模式興起，打亂了原來的住宅地產開發的“短平快”模式——土地和資金的周轉，原來是弱勢地產商的強項，現在顛倒過來了。
　　在這個簡單的公式中：凈資產收益率＝銷售凈利率×資產周轉率×權益乘數（財務杠桿）
　　資產周轉率被人為的降低了�；蛘哒f，對整個行業而言，結構性的失衡了。這也意味著，因資產周轉問題而導致的商業模式轉型，也是失衡的，弱者被提前，強者被延后。
　　所以，我們根本不用擔心強勢央企的商業模式問題。他們本身就是極具競爭力的商業模式。他們的轉型，需要市場進一步的大調整。
　　中國特色的商業模式
　　這就是中國特色的市場邏輯。
　　中國的邏輯是有很多特殊的，比如說，房價收入比已經非常畸形了，地產能照樣萬馬奔騰。是什么使得房價居高不下呢？你看看上周北京誕生的地王就知道了，大量成本低廉、勢力龐大、后顧少憂的央企資本，讓中國的地產價格杠桿變形了。
　　在上述公式中，可以做出幾個轉型的推導，這也是美國幾大地產商的轉型路徑：要么是像Centex通過產業化提高周轉率，再通過細分化市場苦苦守住住宅市場，要么像Horton那樣通過連鎖銷售的模式那樣壓縮成本提高利潤率，要么像Lennar轉向金融服務商和商業地產，提高資金周轉效率，要么像BXP一樣轉型做商業地產，專注與產品利潤提高和內涵挖掘。
　　這就是目前萬科和金地所努力的幾個方向。
　　但是正如上圖所示，官方資本和國有土地，所衍生出的地產資源分配路徑迥異于美國，也與香港完全不同。
　　在這二者構成的框架下，資金和土地成本降低，周轉壓力小，因而中國可能難以出現廣泛的金融地產，住宅產業化也有相當難度。
　　目前已經形成的具有強勁生命力的模式，將在一段時間代表著重要方向。
　　一是，央企集團，以中國建筑為典型，整合建筑和地產，甚至可能及其他，類似于美國Centex；
　　二是，城投模式興起；
　　三是，大型地產商與地方政府合作，綁定型的綜合性社區或園區地產，將成為一個趨勢，比如招商地產與地方合作而成的“工業地產”，華僑城的旅游地產，保利地產和萬科籌備進入的老年地產等等。
　　而商業地產，毋庸置疑將獲得廣泛的發展，這不但是城市化發展的需求，更是中國特色的地產環境下的市場需要。由此構成的地產服務行業，會逐漸走上前臺。
　　同時，我們可以預見到一些衰亡，那將大量發生在如下區間：無資金實力的中小開發商、不轉移到次級市場的一線和二線住宅開發商、商業地產比例過重而融資渠道有限或周轉效率極差的企業。
　　最后是死死守在住宅開發領域，而沒有任何商業模式對沖的無論大中小型公司。

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