簽訂商鋪買賣合同應注意的問題

    中國自古有“一鋪養三代”的說法，商業地產開發和商鋪投資經營是一個高投資、高回報、高風險的行業。現在個人投資品種少，加上銀行對商鋪投資可享受貸款政策和商業地產開發商讓利優惠的誘人承諾，很多投資人便更加看好商鋪投資，吸引了越來越多的個體投資者投資商鋪,商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此購房者在簽訂商鋪買賣合同時應格外注意。購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，購房者絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：
    一要注意公用分攤面積問題。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對此，開發商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業，即使允許范圍內的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算。
    要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。購房者在購買商鋪的同時，有必要讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決之道，這樣購房者在購買商業物業中，遇到諸如商鋪公攤問題時，不至于陷入被動。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權。
    二要注意交房期限問題。由于現在商鋪買賣通常涉及到包租協議，也就是說，商鋪的逾期交房將直接影響到包租協議的履行，并進而影響到投資收益的問題，因此，在簽訂商鋪買賣合同時應就交房期限做嚴格的規定，并約定一旦逾期交房時，開發商除了承擔延期交房的違約金外還應當承擔購房者的租金損失。
    三是注意物業管理問題。相對于住宅而言，商用物業(尤其是商鋪)因經營業態各異，物業的屬性呈現多樣性，因此商用物業(尤其是商鋪)單獨成立業主委員會的可能性很少、難度較大。而作為經營性物業，物業后期的管理和服務將直接影響到物業的保值、增值。不僅如此，商鋪物業管理的內容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經營形態等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業后期經營成本的過大，這恰好是經營者與物業的開發、管理者分歧最大、最繁瑣的環節之一，許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上。同時這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節。因此購房者在購置商鋪時，不要輕易和開發商簽定物業管理合同，如若簽定物業管理合同，一定要約定清楚如水、電、氣等的收取、分攤、使用等事項.
    四是注意相鄰權的問題。根據有關規定，商鋪的相鄰權通常是指商用物業在經營過程中所涉及的通風、采光、通行等等。它是單位物業的重要組成部分，并直接或間接影響到物業的使用以及經營。在物業日常的經營活動中，有關商鋪相鄰權的紛爭也時有發生。購房者在購置商鋪之前，應了解整個物業的整體規劃，做到宜細不宜粗，明確好物業的通風、采光、通行以及物業的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經營上帶來的不必要的紛爭。
    五要注意商鋪的交房條件。商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要。在簽訂商鋪時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時特別予以注意驗收。
    第六點也是最重要的一點是要注意包租承諾。包租或者叫返租是商鋪開發商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內將物業交給開發商或者物業租賃公司經營出租，業主即可獲得固定的返租回報。這對于缺乏商業經營經驗的普通投資者而言，“包租”方式既省卻了商鋪經營的風險和麻煩，又能獲得比較穩定的收益，因此受到了這部分購房者的歡迎。
    采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房者與開發商之間的買賣關系；二是購房者與第三方的委托租賃關系。按我國現行法律規定，開發商以“售后包租”的方式銷售未竣工的商品房的合同是無效的。銷售已竣工的商品房或與第三人簽訂包租協議在法律上并無違法之處，其風險在于一旦租賃環節出現問題，不能實現包租，其損失只能由租戶或第三方承擔，與開發商無關，也就是說售后包租等于是把市場風險轉嫁給了購房者。除了延期交房導致返租回報難以實現外，有相當多的開發商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在商鋪買賣合同上卻無相應約定。此情況下，如開發商不給予包租回報，購房者很難要求其兌現承諾。為避免這種風險，在簽訂商鋪買賣合同時應特別注意以下幾點：
    首先，應當由開發商提供擔保，承擔連帶責任。購房者在簽訂合同（主要是委托包租合同）時，應當與開發商、租賃公司共同簽訂，應當約定盡可能長的包租期，同時嚴格約定租賃公司不得提前解除合同，否則應承擔巨額的經濟賠償責任，賠償責任可以隨未履行合同年限的減少而減少。合同中應將開發商作為租賃公司的擔保方，一旦租賃公司不能承擔賠償責任時，開發商應承擔連帶賠償責任。當然，最好還約定一旦不能實現包租的投資目的時，購房者有權退房。
    其次，明確約定相應違約責任。購買售后包租房的風險主要在于市場的變化。目前國內“售后包租”的風險主要在于協議約束力度、逾期交房以及違約賠付能力等方面。現在的市場變化不是人們所能控制的，如果購房者期望的是長期回報，那么就一定要把違約責任約定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、違約責任的確認等。
    再次，購買“售后包租”房需考慮周全。如果購買“售后包租”房，就要查實合同另一方的企業情況、承擔責任的能力、訂好合同條款、明確責任等。由于商鋪買賣合同標的較大問題較多，最好請專業人士代為審查簽約。

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