專業市場規劃應更加詳盡

　　西城樓是東莞的標志性建筑，由西正路和市橋路組成的西城樓商圈是東莞傳統的商業旺地。在這里，傳統的西正路、人民公園、女人街、天和百貨成為人流聚集的地方，新開的沃爾瑪也帶動了不少人氣。然而就在這個商業旺地，兩年前開業創造了租金之冠的西城樓大街，卻獨自蕭條，內街商鋪紛紛歇業關門。
　　內街商鋪紛紛歇業關門
　　上周日，記者來到西城樓大街的沃爾瑪看到，超市門口現場在搞活動，吸引了不少市民過來觀看，人潮涌動。在活動布景后面西城樓大街內街倉前街，卻是靜悄悄。從路口看去，街巷的幾家商鋪都已經關門歇業，讓人以為是空巷。走進去才發現，隔著幾家歇業的商鋪，還有零零散散的幾家小商鋪在營業。
　　記者沿著倉前街走了一遍，這條街40家小商鋪，有30多家關門，僅有不到10家還在經營。而關門歇業的店鋪，都有裝修過的痕跡，而大部分裝修已經被破壞掉，門口寫著“轉讓”二字和電話號碼。除了倉前街，記者還走訪了西城樓另外幾條里街，情況基本上差不多。
　　在倉前街的一個路口商鋪，一名老先生經營的是化妝品生意。雖然是周日，但生意很慘淡，老先生告訴記者，在2009年3月時，北區商家已進駐約70%，但在5月份時，因人流與客源日漸減少加以租金在當時已略嫌偏高，導致商家認賠含淚遷離，造成商家嚴重流失，至2009年9月時，人流與商家的互動日益呈現惡性循環，商家營業額萎縮至無以為生，常有商家十余日不發市，造成商家的出走潮，零落的商家猶自咬牙苦撐，期盼肯德基、必勝客、萬歲壽司、沃爾瑪的陸續進駐能帶來人流與繁榮，但經過十一長假、圣誕、元旦、農歷新年等節日的考驗，人流仍不見有起色，商家們縮衣節食換來的是失望與無奈，甚至連新搬來僅兩三個月的資淺商家如鋇禾連鎖店、愛之屋、時尚軒、海麗、原潮區等都歇業關門。
　　業主降租生意依然難做
　　租金太高導致經營成本高，是商鋪經營不下去的原因之一。由于人氣不足，經營不善，商家紛紛歇業，商鋪業主也開始降租。賣化妝品的老先生告訴記者，他的店鋪20平方米，原來租金是每平方米150元，現在降到75元，即每月租金成本1500元。但是每月的盈利才2000元。加上水電費、管理費，其實是虧本的。老先生寫了一份申請給業主，希望能夠再降一點租金，但業主卻表示接下來要漲租，從1500元漲到2000元，再漲到3000元。這讓老先生很沮喪，原本他想對店面進行裝修的，現在卻不敢動，“隨時準備走人”。
　　再往街巷里的一家服裝店，是兩個星期前租下來的。店里的老板告訴記者，這間鋪25平方米，已經交了一年的租金12000元，平均每月的租金1000元，每平方米才40元。盡管價格比旁邊商鋪都低，該老板還是表示生意太差，很后悔。
　　在西城樓臨街商鋪，經營狀況要比內街商鋪好一些。但由于對面就是天和百貨、百佳，旁邊就是沃爾瑪，人氣被分流了不少。即使是周日，臨街商鋪人流也不見火爆的場景。記者了解到，臨街商鋪的價格也略有下降。
　　當初鋪租曾居東莞之冠
　　“沒到過西正路就相當于沒來過東莞”，位于老城區的西正路和西城樓，是東莞傳統文化的標志，東莞人放假過節都喜歡到西城樓逛逛，吃吃本土特色的云吞面，外來游客只有到西正路才能夠感受到原汁原味的本土文化。2007年10月，西城樓大街商業開盤時引來眾多買家捧場。據了解，當時的一樓臨街鋪面價格在80000元/平方米之上，里面的一樓鋪面是38000元-45000元/平方米，二樓的鋪面單價總體在20000元/平方米左右。由于商鋪價格高，周邊商鋪租金也達到每平方米三四百元，當時西城樓大街的商鋪租金最高達800元/平方米，內街的每平方米也要三四百元。雖然租金高，但商家進駐率很高。
　　當時，西城樓大街所屬東正路街鋪平均租金600－1200元/平米/月，居東莞之冠。東莞農信社的月租高達1000元/平方米，創下了東莞商業租金新高。當時，有人算了一筆賬，西城樓大街一間一層步行街的街鋪，30平米，總價115萬，租金預計280元/平米/月。年租金收入10萬元以上，投資回報率8.8％，投資回收期約11年。誰也無法想象到當時預計的280元租金，如今會跌到40元。
　　據了解，西城樓大街后期還有部分商鋪在銷售。在開發商的宣傳冊上提供了一個投資成功案例并給投資者算了一筆賬。而這個案例正好是記者采訪過的倉前街一樓商鋪。宣傳資料上是這么寫的：張先生一次購買兩間一期倉前街一樓街鋪，兩間建筑面積合計116平方米，總價425萬，2008年5月通過西城樓招商處成功出租給某知名服裝品牌，租金260元/平方米，租期6年，從第三年開始租金每年遞增5%。盡管當初預測的前景是美好的，但如今倉前街業主不得不降價出租，租金最低還去到40元/平方米。
　　同質化經營不具備優勢
　　位于老城區商業旺地，新商業街卻獨自蕭條，這讓不少投資者百思不得其解。倉前街化妝品店的老先生，長期從事進出口行業，如今是退休了才給女兒看店。老先生認為，西城樓之所以人氣不足，生意不好，主要是開發商沒有好好統一管理經營，也沒放開讓商鋪進行個性化宣傳。“管理處不讓我們打海報做宣傳，把商品擺出去算占道經營，貼在墻上也不行，這變成我們不能做宣傳，吸引不到消費者進來購買商品。”老先生告訴記者，“我還是這條街上第一個把宣布打折的字條貼到門玻璃上，才慢慢有客人進來。”
　　東莞理工學院城市學院金融與貿易系龍衛洋博士認為，西城樓大街之所以做不起來，主要原因是經營無特色，與周邊的商戶同質化競爭。龍衛洋分析，首先，周圍老城區生意紅火，如西正路、女人街都是有名的商業街，還有天和百貨、百佳可以逛，把新商鋪的人氣都分攤了。其次，西城樓大街以經營服裝為主，周邊商鋪也以服裝為主，整體競爭沒有特色，許多東莞人寧愿選擇其他熟悉的老店去購買。最后，從專業市場的角度來講，西城樓大街的規劃并不好，很多人都習慣沿街逛，除非商鋪有特色，才會到里面去逛，但里面并無特色。
　　建議規劃專業市場競爭
　　對于這塊傳統的商業旺地，不少業內人士還是認為，只要好好規劃，發展前景還是不錯的。中原車德銳認為，西城樓大街之所以沒有發展起來，與南城鴻福路商圈、東城世博商圈的發展不無關系。2007年，南城鴻福商圈并不成熟，但在一兩年之間投入很多，如今旺起來了，東城世博廣場2005年初開業也并不火爆，但受到整個商業中心向東移，星河城、東城十三碗的拉動，以及周邊居住氛圍逐漸成熟，經過兩三年的經營如今成為東城中心。對于西城樓大街來江，跟這些商圈作同質化競爭，已經沒有優勢，建議進行差異化競爭，可以經營東莞本土文化特色的商鋪，使東城、南城的居民，到西城樓大街尋找東莞本土文化的東西。
　　龍衛洋博士則建議，要建立統一的有差異化的市場，可以考慮做藝術品、古玩市場或是創意產業。開發商雖然把大部分商鋪賣了，但可以收回來，返租出去，規劃專業市場，但前期可以減免租金做鼓勵，不要把租金定得太高。

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