批發(fā)市場調(diào)研計劃

    工作重點(diǎn)：了解當(dāng)?shù)厥袌龅纳虡I(yè)現(xiàn)狀、市場機(jī)會、項目可依托資源。最終形成項目定位建議與可行性研究報告，為招商與銷售工作作出指導(dǎo)。
     本項目工作重點(diǎn)圍繞（項目所在市）商貿(mào)城的最初產(chǎn)品定位：（****），安排市場調(diào)研，力求尋找市場空隙點(diǎn)、市場差異與可執(zhí)行層面。
下面我針對本項目的工作內(nèi)容制定如下執(zhí)行計劃
    （一）市場調(diào)研目的
     本次調(diào)研旨在通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導(dǎo)向，以客觀的市場研判為依據(jù)，提出可行的市場定位，為項目的招商銷售提供依據(jù)。
    市場調(diào)研所要需掌握的資料：
    1、了解該區(qū)域城市商業(yè)整體規(guī)劃、布局與經(jīng)營現(xiàn)況
    2、了解定位所述行業(yè)在城市的發(fā)展?fàn)顩r與需求
    3、了解商鋪投資經(jīng)營戶的來源、投資意愿與經(jīng)營需求
    4、了解輿論及投資經(jīng)營者對項目的態(tài)度
    5、了解商業(yè)總體量與飽和度
    6、了解行業(yè)持續(xù)發(fā)展力與輻射能力
    7、了解周圍城市和行業(yè)組織的可借資源
   （二）工作周期
    3.29-4.7，共計10天。
   （三）調(diào)研內(nèi)容與形式
    調(diào)研內(nèi)容：政治法律環(huán)境、項目環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、投資經(jīng)營特殊群體、消費(fèi)來源及輻射力、爭對手情況。
    調(diào)研形式：資料收集及訪談?wù){(diào)研。
   （四）工作組人員名單與分工
    項目組全權(quán)負(fù)責(zé)：
    項目報告主撰：                      報告策劃負(fù)責(zé)：   
    銷售支持：                            研展專員：
    商業(yè)分析：                           工作計劃統(tǒng)籌：
    （五）工作階段內(nèi)容與要求
    工作階段         工作內(nèi)容         執(zhí)行         時間安排
    準(zhǔn)備工作         工作計劃安排，成員確定               
    問卷與訪談提綱設(shè)計并討論               
    請主委審核問卷，并準(zhǔn)備好問卷與訪談提綱               
    調(diào)研禮物準(zhǔn)備               
    項目所在市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研         項目立地條件與環(huán)境調(diào)研               
    當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境與商業(yè)現(xiàn)狀               
    商業(yè)政策、行業(yè)法規(guī)與商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)供應(yīng)量               
    市場特色與可依托資源的調(diào)查               
    行業(yè)組織與政府走訪               
    投資經(jīng)營戶的訪談               
    同類可比市場的調(diào)研               
    市場供應(yīng)情況的整理、分析               
    項目SWOT研判               
    研究成果
    提報         市場可行性報告及新定位遞交               
    市場定位         項目業(yè)種規(guī)劃與組合                 項目定位報告主要內(nèi)容，依據(jù)項目執(zhí)行結(jié)果與開發(fā)商意見再執(zhí)行
    功能布局初步定位               
    項目主題定位               
    項目品牌形象定位               
    目標(biāo)客戶與消費(fèi)群體定位               
    銷售策略定位               
    產(chǎn)品設(shè)計建議書         項目整體開發(fā)規(guī)劃與建議               
    項目建筑風(fēng)格與環(huán)境規(guī)劃建議               
    交通組織規(guī)劃建議               
    項目營業(yè)空間規(guī)劃布局建議              
    項目投資收益測算         成本費(fèi)用分析               
    營業(yè)利潤分析               
    經(jīng)濟(jì)效益分析               
   （六）商業(yè)調(diào)查的課題與目的
    一、政治法律環(huán)境調(diào)查 （略）
    目的：協(xié)助進(jìn)行市場決策
    二、項目基地調(diào)研
    目的：進(jìn)行項目立地條件調(diào)研與分析
    1、項目周邊的交通狀況
    2、項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況等
    3、項目周邊的商業(yè)設(shè)施氛圍與競爭物業(yè)的情況。
    三、項目商業(yè)大環(huán)境調(diào)查
    目的：分析項目的市場容量
    1、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性（國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)），包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。
    2、項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。
    3、服務(wù)區(qū)域城市居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平
    4、目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
    5、稅政服務(wù)：重點(diǎn)調(diào)查商業(yè)經(jīng)營戶的政府政策。經(jīng)營成本（稅收、租賃費(fèi)用）和收入狀況。
    四、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查
    目的：分析當(dāng)?shù)厥袌錾啼佇枨鬆顩r
    1、商圈分布、商業(yè)的構(gòu)成（市場與商業(yè)街區(qū)）與消費(fèi)者來源。
    2、商鋪價格、功能（用途）、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租賃狀況等。
    3、類比市場的現(xiàn)分布、價格、檔次、定位、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租賃狀況等。
　　4、本項目可比市場，現(xiàn)經(jīng)營投資戶對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對我們項目產(chǎn)品的接受程度。
    5、商鋪需求影響因素調(diào)查：地區(qū)投資租賃戶的構(gòu)成、來源及消費(fèi)群體消費(fèi)目的；投資租賃戶現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；投資租賃戶的收入變化及其購買能力與投向。 
    6、商鋪需求發(fā)展趨勢分析。
    五、投資經(jīng)營特殊群體分析
    目的：了解項目可行性與機(jī)會點(diǎn)
    1、地區(qū)經(jīng)營戶情況調(diào)查。
      a、當(dāng)?shù)貜氖麓笮蜕虡I(yè)的人員調(diào)查；
      b、經(jīng)營成本及投資收益情況；
      c、對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)情況、分布的認(rèn)識及需求；
    2、項目投資可行調(diào)查
      a、項目了解度調(diào)查
      b、當(dāng)?shù)赝顿Y情況了解
        *投資者來源與分布情況；
        *經(jīng)營及置業(yè)心態(tài)；
        *投資回報情況；
      c、項目的認(rèn)可情況與未來預(yù)計了解
    六、消費(fèi)來源及輻射力調(diào)查
    目的：分析市場的消費(fèi)輻射能力
    1、消費(fèi)來源調(diào)查
    可比市場消費(fèi)群體的類型、消費(fèi)群體的來源、消費(fèi)目的與消費(fèi)習(xí)慣
    2、消費(fèi)需求力調(diào)查
    可比市場消費(fèi)量、消費(fèi)方式、消費(fèi)頻率
    3、媒體溝通渠道調(diào)查
    了解主要的宣傳通路和客戶可觸媒介
    七、競爭對手情況調(diào)查
    目的：對比項目，尋求項目操作最佳方式
　   1、爭者及潛在競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。
　   2、競爭者的商鋪設(shè)計、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的了解。
　   3、競爭者價格的調(diào)查和定價情況的研究。
　   4、對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。
　   5、對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。
　   6、對未來競爭情況的分析與估計等。
　   7、項目城市，尤其是同街區(qū)同類型商鋪的供給量和在市場上的銷售情況。
     8、競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向（可不進(jìn)行專項調(diào)查）。
    （七）工作表單
    項目所在市非個體商業(yè)情況調(diào)研記錄
    開場：您好，我們是受*房產(chǎn)委托進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)研究的工作人員，（遞名片），由于我們剛來，對項目所在市還不是很了解，今天很冒昧地拜訪您，主要是考慮到您是這個行業(yè)里的專家，我們對項目所在市商業(yè)能進(jìn)行個詳細(xì)的了解，取取經(jīng)，。。。。
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    訪談記錄                                                      拜訪時間：
    1、您了解*房產(chǎn)和*房產(chǎn)開發(fā)的（案名）商貿(mào)城嗎？什么渠道知道的？
    2、項目所在市的商業(yè)概況（布局、格局、特點(diǎn)）與經(jīng)濟(jì)特色與未來趨勢走向分析。
    3、項目所在市的主要的商業(yè)經(jīng)營者的來源與經(jīng)營品種，銷售對象與地區(qū)
    4、項目所在市的商業(yè)對外的銷售或者輻射的情況
    5、項目所在市以前是否有過類似航宇房產(chǎn)的開發(fā)商業(yè)與住宅的外地公司開發(fā)項目。結(jié)果如何？
    6、您對項目所在市商業(yè)的優(yōu)勢與劣勢的看法？
    7、您對我們項目定位為（****）的看法怎么樣？
    8、您認(rèn)為以我們項目這么大的面積與項目所在市目前的商業(yè)現(xiàn)狀，項目可以操作的機(jī)會是那些？怎么操作最合適？我項目的商鋪銷售價格可能達(dá)到的價格？
    9、（針對市場管理部門）我想大概了解下，經(jīng)營者現(xiàn)在的經(jīng)營成本（稅費(fèi)、管理費(fèi)等）和大概年收益。
    項目所在市商業(yè)個體調(diào)研記錄
     開場：您好，我們是*房地產(chǎn)的工作人員，（遞名片），我們現(xiàn)在在（地點(diǎn)）開發(fā)一塊商業(yè)項目，今天很冒昧地拜訪您，主要是想聽聽您的意見，了解下情況。
（考慮到經(jīng)營戶時間上可能比較緊，所以可將下面的提綱打亂，逐個記錄。或者找市場工商部門或市場辦公室推薦進(jìn)行訪談。）
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