謝成龍：上海商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

　　我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)依舊保持著快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在發(fā)展的同時(shí)問題也非常突出，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2005年底，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置面積已達(dá)3872萬(wàn)平方米，按此推算，目前全國(guó)營(yíng)業(yè)用房的空置面積已接近5000萬(wàn)平米，這是一個(gè)多么恐怖的數(shù)據(jù)啊，如果把5000萬(wàn)平米建成經(jīng)濟(jì)適用房，按照每戶90方來(lái)計(jì)算，則可解決超過(guò)150萬(wàn)人的住房問題。
　　一、上海宏觀經(jīng)濟(jì)及商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀
　　上海，作為我國(guó)第一大城市，人口占全國(guó)人口的7%左右，人均收入在長(zhǎng)三角也高居之首， 超過(guò)1.6萬(wàn)元。
　　來(lái)自上海市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 2007年，在上海、南京、鎮(zhèn)江、蘇州、無(wú)錫、常州、揚(yáng)州、南通、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山15個(gè)城市中，有14個(gè)城市的居民可支配收入增幅超過(guò)10%，其中，蘇州、無(wú)錫和紹興三市增幅最快，超過(guò)15%；上海增幅為12.2%，接近當(dāng)年城市GDP增長(zhǎng)幅度。
　　上海人均收入的兩位數(shù)增長(zhǎng)的速度使居民消費(fèi)類型也在逐步升級(jí)，并由傳統(tǒng)的實(shí)物性消費(fèi)開始向服務(wù)性消費(fèi)轉(zhuǎn)變。調(diào)查表明，長(zhǎng)三角地區(qū)15城市中，居民在購(gòu)房和建房的支出，最高的占到可支配收入比例的33.8%，其中其中上海居民用于購(gòu)房或建房的支出超過(guò)4000元。
　　根據(jù)2006年上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積達(dá)到3200萬(wàn)平方米，按常住人口計(jì)算，居民人均零售商業(yè)面積約為1．75平方米。
　　但在第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)主辦方日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到２００７年底，上海商業(yè)物業(yè)總保有量約為４３００萬(wàn)平方米，按照常住人口１８００萬(wàn)來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)人擁有的商業(yè)面積達(dá)到２．３平方米，這一數(shù)字甚至超過(guò)被譽(yù)為“購(gòu)物天堂”的香港。
 　 從以上數(shù)據(jù)可以看出，一方面隨著居民可支配收入的不斷增加，居民的消費(fèi)從以前的單純消費(fèi)快速向多元化消費(fèi)發(fā)展，使得社會(huì)零售總額也在快速增幅。另一方面，開發(fā)商開始盲目開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，獨(dú)立商業(yè)中心體量越做越大，為了快速回籠資金，在招商前就賣掉一部分商鋪，導(dǎo)致后期的招商和運(yùn)營(yíng)空難重重。很多社區(qū)底商的設(shè)置比例更是嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致不少小區(qū)在入住率達(dá)到六成甚至更高的兩三年后，社區(qū)底商還有不少緊鎖大門，門口還貼著所謂的“旺鋪火爆招商”字樣。
　　按照國(guó)際慣例，城市人均商業(yè)面積基本在1.2平米左右較為合理，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，上海的人均商業(yè)面積已經(jīng)明顯供大于求，當(dāng)然，南京路上的商鋪永遠(yuǎn)都不愁租不出去，不愁租不到好價(jià)格。但是，上海的很多小區(qū)底商卻面臨著賣不出、租不出的困境。
二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
　　根據(jù)今年1月24日的解放日?qǐng)?bào)報(bào)道，上海商業(yè)地產(chǎn)“十一五”發(fā)展思路主要圍繞“軌道交通”做文章，具體是不斷強(qiáng)化“軌道交通樞紐”和“周邊社區(qū)”的建設(shè)，并加以重新調(diào)整和布局，形成兩者交融成長(zhǎng)的格局。一句話，發(fā)展“軌交商業(yè)”是上海未來(lái)幾年開拓商業(yè)地產(chǎn)的“重頭戲”。
　　“軌交商業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展無(wú)可限量
　　據(jù)有關(guān)部門透露，目前上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不理想，主要是各要素之間配置不太“協(xié)調(diào)”。包括商業(yè)和商務(wù)集聚度配備不合理、中心城區(qū)同郊區(qū)商業(yè)發(fā)展存在明顯差距、中心城區(qū)各商業(yè)中心之間功能同質(zhì)化嚴(yán)重、商業(yè)營(yíng)業(yè)面積增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)區(qū)域消費(fèi)容量等。
　　為改變這種狀況，上海“十一五”將從優(yōu)化商業(yè)布局、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及完善商務(wù)環(huán)境三方面入手，全面提升商業(yè)能級(jí)和功能。其中一大重點(diǎn)就是“聚焦”軌道交通，借助軌道交通的快速、便捷以及集聚效應(yīng)推動(dòng)上海商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展。
 　 據(jù)測(cè)，在近幾年軌道交通建設(shè)的基礎(chǔ)上，上海“十一五”將形成六十多個(gè)大中小型交通樞紐。考慮到今后每年將有2000多萬(wàn)平方米新建住宅以及40個(gè)新型多功能社區(qū)生活中心和鄰里中心建成，上海中外環(huán)線之間將開發(fā)和建設(shè)一大批商業(yè)中心。加上每個(gè)行政區(qū)正在實(shí)施突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的“一區(qū)一業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，以此不斷擴(kuò)大就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、集聚輻射效應(yīng)以及塑造城市形象功能等，上海商業(yè)地產(chǎn)前途無(wú)疑是十分廣闊的。
　　利用軌交網(wǎng)絡(luò)編織新型商業(yè)地產(chǎn)
　　在上海軌道交通1、2、3、4（部分）、5號(hào)線運(yùn)行的基礎(chǔ)上，近期隨著軌道4、6、8、9號(hào)線的加入，使上海交通格局已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。從過(guò)去單一的軌交“線”變成縱橫交錯(cuò)的大型“網(wǎng)絡(luò)”，也使新興的“地鐵商業(yè)”在規(guī)模、范圍、功能上有了進(jìn)一步擴(kuò)展的余地。如果考慮到2010年上海將擁有13條和408公里長(zhǎng)的軌道交通線以及每日集聚900萬(wàn)人次規(guī)模，這將成為上海“軌交商業(yè)地產(chǎn)”巨大的“財(cái)富”。
　　目前上海已經(jīng)形成徐家匯、人民廣場(chǎng)、中山公園和新上海商業(yè)城等為代表的多個(gè)大型地鐵商圈。這些站點(diǎn)已經(jīng)建立起地上、地下相結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其在軌交網(wǎng)絡(luò)集散點(diǎn)如人民廣場(chǎng)、東方路等，將是“軌交商業(yè)地產(chǎn)”“重鎮(zhèn)區(qū)”。
　　目前也有部分軌交地區(qū)的商業(yè)設(shè)施尚未完善，且較為分散。為此，一些地區(qū)正在全力予以發(fā)展和更新。
　　也有浦東新區(qū)正在考慮以東方路站出口兩大區(qū)域?yàn)楹诵模�結(jié)合周邊金輝廣場(chǎng)、96廣場(chǎng)、金壁輝煌、濰坊路商業(yè)街等商業(yè)設(shè)施形成規(guī)模達(dá)80萬(wàn)平方米的商業(yè)集群。
　　盧灣區(qū)圍繞軌道交通9號(hào)線以及在建的10號(hào)線等幾個(gè)換乘站點(diǎn)，正在打浦橋地區(qū)開發(fā)規(guī)模達(dá)52萬(wàn)平方米的商業(yè)、商務(wù)設(shè)施。黃浦區(qū)一方面在人民廣場(chǎng)地區(qū)進(jìn)一步更新泛太平洋、新金橋和百聯(lián)商城等項(xiàng)目的建設(shè)，使南京路西藏路地區(qū)商業(yè)面積擴(kuò)展到60萬(wàn)平方米；一方面在老西門地區(qū)全力發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)同地鐵商業(yè)相結(jié)合的“巨無(wú)霸商圈”。徐匯區(qū)除了更新和擴(kuò)大徐家匯商業(yè)中心外，更是加快肇嘉浜路站、華山路站、南昌路站、東安路站、宜山路站等軌道交通復(fù)線站點(diǎn)的商業(yè)布局。同時(shí)在上海南站原有的6萬(wàn)平方米商貿(mào)面積基礎(chǔ)上，繼續(xù)向客站南北兩個(gè)地塊拓展，努力使客站的擴(kuò)散效應(yīng)同徐家匯站點(diǎn)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，形成上海南部最大的立體軌交商業(yè)、商務(wù)綜合區(qū)。
　　進(jìn)一步提升“軌交商業(yè)地產(chǎn)”品質(zhì)
　　除了擴(kuò)大“軌交商業(yè)地產(chǎn)”規(guī)模、功能和范圍之外，提升“軌交商業(yè)地產(chǎn)”品質(zhì)已被提到議事日程上。最近，一批商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始實(shí)施“地鐵商業(yè)品牌”戰(zhàn)略。如對(duì)軌道交通實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的申通資產(chǎn)商業(yè)管理公司采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式進(jìn)行軌交商業(yè)的統(tǒng)籌布局。他們對(duì)各軌交板塊的商業(yè)資源進(jìn)行整合，通過(guò)公開招標(biāo)成功地引進(jìn)68家包括佳潤(rùn)FRESH、全家等在內(nèi)的具有專業(yè)水準(zhǔn)和成熟品牌形象的公司。近日，他們?cè)俅瓮?2家中外資銀行簽訂《申通·自助銀行戰(zhàn)略合作協(xié)議》，目標(biāo)是打造“軌道網(wǎng)絡(luò)銀行服務(wù)區(qū)”，為乘客提供個(gè)人金融自助服務(wù)。在打造“軌交商業(yè)地產(chǎn)”大潮中，“地鐵銀行”品牌也悄然興起。
   從以上的規(guī)劃可以看出，政府已經(jīng)意識(shí)到了目前上海商業(yè)地產(chǎn)存在的問題，正在積極的調(diào)整，“軌道交通商業(yè)”在國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)非常成熟，如亞洲的日本和新加坡，在地鐵的出口基本都有大型商業(yè)中心。
　　“軌道交通商業(yè)”作為“城市立體商業(yè)”的一部分，目前上海已經(jīng)形成了徐家匯、人民廣場(chǎng)、中山公園和新上海商業(yè)城等為代表的地鐵商業(yè)圈，在這些地方的地鐵站點(diǎn)已經(jīng)形成了地上、地下相結(jié)合的商業(yè)市場(chǎng)。
　　在浦東，軌道交通2號(hào)、4號(hào)、6號(hào)、9號(hào)線齊聚，四線換乘的地鐵東方路站，每天預(yù)計(jì)十萬(wàn)人次的客流量。不過(guò)，目前該地區(qū)的商業(yè)設(shè)施數(shù)量少，又較為分散。為此，浦東新區(qū)規(guī)劃擬以東方路站出口附近的兩大地塊為核心，結(jié)合周邊金輝廣場(chǎng)、96廣場(chǎng)、金壁輝煌、濰坊路商業(yè)街等，形成商業(yè)建筑面積近80萬(wàn)平方米的酒店、辦公、休閑娛樂為主的商業(yè)集群。
　　盧灣區(qū)在打浦橋地區(qū)，圍繞軌道交通9號(hào)、10號(hào)、13號(hào)線和兩個(gè)換乘站點(diǎn)的建設(shè)，發(fā)展了52萬(wàn)平方米的商業(yè)、商務(wù)設(shè)施，這會(huì)將昔日的“下只角”打造成上海的又一商業(yè)“重點(diǎn)”。
　　黃浦區(qū)則在人民廣場(chǎng)地區(qū)加快新金橋、泛太平洋以及百聯(lián)商城項(xiàng)目建設(shè)，使南京路西藏路區(qū)域整體商業(yè)面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，并重點(diǎn)發(fā)展老西門地區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心，將傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)與地鐵商業(yè)結(jié)合，形成新興的“巨無(wú)霸”型商圈。
　　徐匯區(qū)則在徐家匯站、肇嘉浜路站、華山路站、南昌路站、東安路站、宜山路站等軌道交通復(fù)線站點(diǎn)周邊大量布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并在上海南站站內(nèi)已有6萬(wàn)平方米商貿(mào)面積的基礎(chǔ)上，加快其南北兩個(gè)地塊的開發(fā)，用地鐵商業(yè)的擴(kuò)散效應(yīng)將各個(gè)商業(yè)點(diǎn)與徐家匯聯(lián)動(dòng)起來(lái)，形成商業(yè)、商務(wù)綜合區(qū)。
  “軌道交通商業(yè)”在選址上也不是那么的簡(jiǎn)單，在上海目前已經(jīng)商業(yè)面積明顯國(guó)大的情況下，更不能盲目的發(fā)展“軌道交通商業(yè)”，應(yīng)在選址和開發(fā)上理性思考，通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)研究和定位，使未來(lái)上海的“軌道交通商業(yè)”能夠得到健康的發(fā)展。

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