如何確定復合型商業地產的主題

　　古時孟母三遷，與其說是擇鄰，還不如說是對居住環境的“復合性”追求，其根本是希望達到“物以類聚，人以群分”的目的，因為社會階層的歸屬趨動是天然的，也是固有的。幾年前，復合地產對百姓而言，還是一個陌生的概念。但是現在以廣州奧林匹克花園為代表，產生了深圳萬科四季花園、華僑城、北京SOHO現代城、鋒尚國際公寓等各具特色的復合產品，這些樓盤以其超前的文化內涵、先進的科學理念、全新的生活水準贏得了市場。
　　復合房地產將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。然而復合地產并非是隨便一個主題和房地產的結合，而是兩者或者更多者的有機結合。復合地產可以是單一主題，也可以是多元主題，但無論什么樣的主題，都應突出“復合”這一根本主題：
　　一、溫馨的人性化。做房地產的最終目的是要給消費者一個適宜的人居環境，所以復合地產只有滿足人性化、生活化需求，才能算得上真正復合成功。為此，復合地產確定的主題應當遵循和人類的一些最基本需求高度相關，與人們工作以外的各種活動高度相關。例如健康、運動、自然環保、教育、金融理財等。前國際奧委會主席薩馬蘭奇為奧園題詞時說：“我向奧林匹克花園的開發建設者表示祝賀，你們的概念與大眾體育所倡導的方式是一致的。”其實，房地產在進入一個漸趨成熟的市場后，住宅房型受到成本、價格、氣候條件、建造方式、文化習俗等的制約，并經過不斷地選擇和優化會趨于一致。比如在上海，一梯兩戶，小高層板式正在成為一統天下的成熟房型。此時房地產復合更有必要，并且應該向縱深發展，以仔細推敲每一個與人的生活息息相關的細節，使之能最大程度地滿足不斷提升的人的物質和精神的需求。
　　二、非常的廣泛性。復合地產作為一種全新的開發理念，它應該不是一句口號、一段廣告詞。而應是貫穿了整個房地產開發的整個過程的有機的、廣泛的復合，比如規劃設計、物業管理以及售后服務等各個環節，都應當有復合的廣泛性。只有這樣，才能找到規劃設計的靈魂，才會在規劃過程中緊扣主題。比如把健康復合到房地產中，不僅是優美的社區環境、舒適合理的居住空間、完美的生活配套和先進的現代化設施；更重要的是以“健康管理”為核心的健康管理服務系統、與社區生活融為一體的各種體育運動設施、以社區文化和交流活動要突出。而健康作為一種生活方式，它不僅涵蓋了體育運動，還包含健康的飲食、健康的環境、健康的文化、健康的家庭、健康的人際關系、健康的教育等等，是具有非常的廣泛性的。
　　三、融洽的參與性。消費者很容易感知到與他們生活很密切主題的價值，并善于參與到主題之中。房地產與相關行業長期以來就有合作，一 些好的東西被引進來，但同時仍然有許多不好的東西沒有被消除，而一些更好的東西還沒有復合進來，這制約著房地產整體水平的提升。廣東奧園置業集團與海爾集團成立的“海爾奧園住宅產業化推進中心”，是家電企業參與地產概念，共享住宅產業化大餐的典型事例。 據介紹，該中心融合了海爾在家電和廚衛設施制造等方面的優勢，推出“奧園給海爾一個毛坯房，海爾還奧園一個溫馨的家”主題。據介紹，海爾家居集成將對奧園提供的毛坯房進行規劃設計，提供B2C電器、廚房、衛浴、電工等功能產品，進行小區智能化系統的安裝，達到對毛坯房電器、廚衛等配置與裝修一次到位的效果。此次跨行業合作，使雙方成為集成家居行業的標準制定者與跨行業合作的領跑者。
　　四、和協的匹配性。復合地產要成功就必須講究適應性，讓主題與消費者的需求能夠有機地匹配，主題和優勢資源能夠有機地匹配。如把教育當成一個產業來做，就要把復合理念滲透到理念設計、規劃設計、園林設計、戶型設計、物業管理等每一個角落、每一個毛孔，并把這些理念充分、完整地表達出來，才能在市場里具有主動性和吸引力，才能在市場里站住腳。浦東“中科大學村”的建設，將“教育”導入房地產開發理念，使之成為開發主題，它依靠教育、科技、人才的本身資源，營造以研究生院為核心的人文環境。在總體規劃、景觀設計、功能設置和產品打造等方面，刻意強調以教育、科技、人才及知識為主要景觀元素，并同自然景觀有機結合，形成獨特的，屬于人文環境范疇的“知識景觀”。在購房時，置業者將會綜合他的職業生涯、事業理想、精神追求、生活情操以及興趣愛好等多種因素來選擇居住環境，預示了符合現代房地產理性消費的趨勢。
　　五、突出的差異性。復合地產講究差異性，就是要與眾不同、與已不同。復合地產，要以發散的思維方式，跳出行業之外整合資源，將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅游、體育、教育、休閑、科技等產業融合起來，營造新的文化與生活方式。實踐證明，復合地產除了住宅和體育產業嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養生等與人類生活息息相關的元素上同地產嫁接整合，突出它們的個性，在激烈的市場競爭中同樣能創造出新的奇跡。比如與地產無關的高校產業“北航科技園”，也成功地探索了一條復合地產之路，而且一鳴驚人。北航科技園一出手便創造了復合地產的新紀錄--柏彥大廈。北航科技園之柏彥大廈不僅將高校產業融入地產，而且還創新了地產開發模式，更在地產與高校的復合中融進創新的高新產業，無論是從高校產業、房地產業還是從高新產業，柏彥大廈都表現了十足的差異性和創新價值。
　　六、一定的權威性。復合地產是房地產業的領跑者，所以每一項復合都應當擁有一定的權威性。北京著名的青鳥健身中心與炫特區合作經營的7000平方米青鳥健身會所，就為復合地產的開發與嘗試提供了頗有價值的新模式。炫特區是針對北京市場目前小戶型產品存在的種種缺陷推出的全新升級版，全部82種戶型采光充分，功能齊備，擁有獨立的廚衛空間。特別設計首次亮相京城的WINZIP廚房，墻體可自由伸縮，以及DIY家居移動空間，利用家具的自由組合隨意分割居室空間，充分顯示生活個性。社區園林由美國泛亞易道公司針對年輕人的品味，悉心設計打造占地2萬平方米的八大主題廣場，具有一定的權威性。是年輕人交流、休閑娛樂和運動的極好場所。由于炫特區的目標客戶較為年輕，有很高的文化素養和審美情趣，他們喜歡運動，熱愛健康的生活方式，炫特區推出的青鳥健身會所恰恰體現了這類人群的需求。
　　傳統的住宅產品和一些能產生附加值的東西復合了以后，它給老百姓、消費者帶來的沖擊力和誘惑是不可抵擋的，一個好的復合主題，對一個地產項目來說可能只是一個賣點，但對于消費者來說，可以是生活上的便利，生活方式上的進步，更可以是生活質量提高的一個飛躍。

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