商業地產開發五大關鍵點

　　商業地產在中國目前發展迅速，全國各地包括二線城市，三線城市正是熱火朝天，打著提升城市商業水平的口號大興土木，開建大型商業地產項目，然而好多開發商都是以住宅物業出身，跟開發地產模式一樣只顧及自己的利益，盲目開發，導致過度開發市場，以至于項目成活率低，造成很多不必要的浪費。
　　由于商業地產開發利潤率極高，是住宅利潤的2-3倍還多，以至于許多開發商都從單純的地產項目轉向開發綜合商業地產，然而需要注意的是，商業地產開發風險極高，需要投資的資金也很多，這就要求開發商要非常有實力，這也同時是好多商業地產為什么中途停工夭折的原因。就一個城市來講，一定的消費群體只需要一定量的商業體量，而開發商若只看到利潤，而沒有對整個城市的商業市場份額進行調查，沒有進行科學的市場定位，消費能力調查，消費群體定位，就盲目開發，過度開采，其結果只有一個，那就是勞民傷財。市場不是一個無限大的蛋糕，并不是說誰進來都能份一塊的，所以要想使商業地產做活，這就要開發商必須注意幾點：
　　一、入市良機
　　在開發商立項前，就必須對當地消費水平，商業發展情況，個產業結構在當地市場所占份額，以及當地消費習慣，市民整體收入水平以及現存主要的商業項目進行分析調研，看這個城市是否還有沒有能力，有沒有好的地段再來容納一個商業項目，在這里還要注意一點就是這個城市的商圈成熟度，如果在這個城市中已經有幾個大型的商業項目幾足鼎立來支撐城市的成熟商圈，而且已經形成白熱化的程度，那么就沒有必要再開發了。負責只會以失敗而告終。、
　　二、商業項目的定位
　　若分析在一個城市中還有開發的機遇后，那么就要著手考慮準備做什么形式的商業項目了，是專業的批發市場，還是步行街，還是一站式的shopping park。這都取決于對該地區商業機構的分析，還要結合本地產業結構，交通等。若該城市交通便利，且有當地產業做支撐，可考慮做專業化的批發市場，，而且該專業的批發市場還必須要一本地產業批發集散為準，那么選址也應該在交通發達，物流便利的地方，像郊區比較好，具體還要看城市的具體情況。如果考慮一舉占據全市商業地位，則就要考慮建大型的一站式購物中心。
　　一站式購物中心在美國等發達國家90年代都已經成熟了，在中國2000年陳智的銅鑼灣廣場華發北店開業，算是中國第一家shopping park。就陳智的銅鑼灣為例，目前也是正處于告訴發展階段，期商業模式中購物已經不是最重要的功能，期購物中心里面，還包含有餐飲，休閑，娛樂，商務等都已經占據相當大的一部分。也就是說大型購物中心能夠滿足不同層次消費者的不同需求，與傳統商業相比，肯定是商品結構更全面，功能更強大，更具有競爭力。
　　三、商業項目的選址
　　選址永遠是做商業最重要因素之一。一個城市最好的地段就是市區繁華地段，尤其是市區的成熟商圈，位于成熟商圈內的商業項目基本上已經不用再為人氣，人流量而擔心。因為核心商圈的緣故，人們的消費習慣早已確定。這就是因為消費習慣的緣故，還有商圈成熟度緣故，因為早已耳熟能詳了。
　　由此可見商業項目選址選在核心商圈中是最好的，然而目前情況是，位于商圈內的大型商業地產項目失敗案例比比皆是，為什么那？原因就是沒有科學的整體規劃，以及獨特新穎的商業經營模式，不能吸引人群可持續性消費，也就是不能使商業項目可持續經營發展，這樣失敗是必然的。那么在選到好地段的同時又要注意哪些方面哪？
　　四、項目的科學規劃
　　以前好多商業項目都是先建房子，然后在招商。這樣會導致好多項目招不到商。因為項目在立項前沒有科學的規劃，在沒有定位的前提下就盲目的開發，這樣建成的物業很有可能就是不適合一些大商家，特別是主力店。像一個位于城市核心商圈的大型地產項目，大商或丹尼斯想進入，但是由于開發的物業面積太小，或者是物業結構不適合，層高達不到，這樣必然是想進都進不來，因為物業不合適，如果在改造物業，那么結果不是延期開業就是成本太高，好的商家就不愿意進駐。所以說在立項前就必須先確定好市場定位，這個項目想做什么樣的商業形態，想招那些大商家。
　　就像鄭州的國貿中心，大商就準備在國貿這個位置做一個在河南的旗艦店，所以就必須在立項前根據大商的實際需求來建物業。這樣為大商量身定做，必然商家進駐的時間會很短，而且開業也會很迅速。再者說，商鋪要想賣出去，想做活，就必須要先招商后開發，先把準備要找的商家確定下來，這樣基本上商業項目已經成功了一大半，這就是現在非常流行的cs商業地產模式，即先招商，后開發。、
　　五、后期的管理，運營
　　一個商業項目選址，招商都是非常重要的，在前奏都做好準備后，就要充分考慮后期的管理運營了。商業項目成功的重要因素就是要有一個科學的業態劃分。只有有了獨特新穎的業態，才能充分明確消費群體，才能得到消費者的認可。業態劃分好后，就要考慮后期管理。作為負責任的開發商，就必須不能只看重短期利益，而忽視該商業項目的后期是否能做活。這就要求我們要“三年養店，五年盈利”。
　　往往一個新的項目，只有先聚集人氣，根據自己的特點來吸引消費者，改變消費者的消費習慣，然后才能考慮賺錢。這個前提就是統一管理運營。特別針對那些一些新的商業模式，由于大家都還不是太認可，若是沒有一個統一的招商，管理，運營，那么期商業形態再好也不行，因為分散經營只會使這個項目的市場競爭力下降。
　　想象一下，亂成一盤沙的商業形態能經營活嗎？所以說在項目開發銷售中，就必須為后期的統一經營做好計劃，運用一些整體租賃合同來制約投資者和經營者，而且要準備一個合理的年限，市場上一般的統一租賃年限為5-10年，只要項目能順利度過前3-5年的市場培育期，以后就好做些。
　　由于商業地產項目的高風險，高回報，所以在開發這樣項目的時候一定要慎重，一定要做好立項前的所有準備工作。而且商業地產要考慮到三方利益：開發商，投資者，經營者。要實現三方共贏，其歸根結底就是經營者能賺到錢，是否能可持續盈利。只有市場做活了，經營者賺到錢了，投資者也才能把商鋪租個好價格，這樣開發商也才能在業內樹立起自己的品牌，才能為以后再開發項目做個好的榜樣。

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