專家指導:投資社區商鋪不宜盲目

    社區商鋪投資是由地段、主力店、發展商、投資時機和人氣消費力決定投資前景。和其他投資項目一樣，投資社區商業不宜草率盲目，且先看看專家怎么說。
　　指導專家
　　清華大學國際商業地產運營商首席專家朱凌波
　　中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路
　　國際物業顧問戴德梁行助理董事張家鵬
　　便利消費、便民服務為基點
　　據荀培路介紹，社區商業最基本的消費人群定位就是周圍居民，主要為小區居民提供基本生活用品和服務,商業特點是為民、便民、利民。
荀會長還介紹，商業配套有兩類，一類是最基礎性配套商業，即可以滿足居民日常生活必需品的基本配套措施，第二類屬于高層次發展型配套措施，可以滿足居民多元化、多層次的物質和精神需求的高層次配套措施。社區商業的業態和行業的設置，還應該跟社區商業發展規劃以及項目周邊的商業現狀相結合，做到既滿足社區居民需求，又要避免重復建設。
　　國際物業顧問戴德梁行助理董事張家鵬也介紹說：“社區商業適合做比較性不強的業態，既然比較性不強，那就要求必須具備便利性，這樣才能符合社區居民的消費特點和消費習慣，從而得以生存。”
　　大品牌時尚店不宜進駐社區
　　據朱凌波先生介紹，大品牌服裝店、高檔化妝品店不宜進駐社區。社區商業本來就是為周圍社區居民服務的，居民購買睡衣、臉盆等最基本的生活用品時肯定會考慮就近購買，這同時也體現出了社區商業的便利性，如果購買品牌服裝、高檔化妝品的時候大多數居民還是會選擇去區域級的、城市級的大型購物中心購買。其次，如果時機成熟的話，比如社區商業面臨向區域商業轉變的時候，大品牌服裝店、高檔化妝品店并不是不可以進駐的，不過在進駐之前也要做好充分的市場調研，比如考察當地居民的消費水平和消費特征。
　　收益穩定 預期回報不會大起大落
　　荀培路向記者介紹說，投資社區商業收益比較穩定：一是因為社區商業的消費群體具有固定性和穩定性的特點。一般來說，社區商業的消費群體就是周圍的居民，“用一句很直白的比喻就是，商戶和消費群體是‘樓上樓下’的關系，因此這一消費群體是很固定的，這就保證了客源的穩定性;二是社區居民的消費特點趨向于循環消費和持續消費,正是這樣穩定的消費群體和該消費群體的消費特征，保證了投資客收益的穩定性和持續性。”
　　投資社區商鋪應注意考察社區特點
　　投資社區商鋪應首先注意考察社區規模大小、入住率的高低、小區所處的區域位置及小區的新舊程度等都會影響到社區商業發展潛力和升值空間。朱凌波先生介紹：“其實社區商業是有一個共同特點的，只要讓小區居民覺得購物便利、生活方便，就可以算是一個比較成功的社區商業了。”
　　規模比較大的社區
　　彌補市場空缺：社區規模大，居住的人口多，個性化需求差異比較大，商家需要注意做充分的市場調查，選擇可以彌補空缺，可以以超市、便利店、專賣店、專業店等先進業態為主，輔之以洗衣、理發、家政服務、代收各種費用、網上購物等服務功能。
　　實行24小時服務制：張家鵬建議，現代社區商業一定要突出便利性，適宜做上門服務的，比如洗衣店可以有24小時免費上門取送業務，水果店可以24小時免費上門送貨，藥店、門診24小時營業，并針對居民的特殊需求提供上門服務。
　　鼓勵連鎖經營企業進駐：連鎖經營企業實行統一管理、標準化經營，對社區居民來說，更加有衛生安全和質量保證。
　　考察消費水平、業態結構：居民特征的狀況將影響到社區商業的價值和收益;業態結構，過度的同業態經營最后只能導致商業價值的下降;目標顧客，內外向兼顧的社區商業將會令商業價值和經營能力得以提升。
　　新興小區
　　新興小區一般會經歷一個從“業態雜塵”到“業態和諧”的轉變過程。荀培路向記者介紹，剛剛開始入住的社區適合家裝家居、五金建材。“我們在全國范圍內做過調查，一般來說新建社區商業都要經歷三步曲，居民剛剛入住的時候，五金、家裝建材企業進來了，即‘業態雜塵’，大約兩到三年，建材、五金、家裝等業態會逐漸退出，取而代之的是餐飲、超市等主要服務小區居民的便利型商鋪，再過兩三年之后，棋牌、健身等休閑娛樂設施開始進駐。”

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