浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
“慎重對待升級中出現的問題”
培育“適合”的市場
商興成:目前,鄭州市市場發展局提出了商品交易市場的規劃設想。即“城區市場精品化、專業市場特色化、郊區市場集群化、縣區市場特色化。”你如何看待“四化”格局的規劃?
陳光明:此規劃是根據區位來對專業市場進行規劃定位的,我認為,要將產業和行業特性納入區域規劃進行綜合定位。產業因素和區域規劃兩者之間要形成協調互動作用,專業市場未來的發展要依循這兩條退快步發展。應該根據行業特點和專業特點進行歸類、劃分。因為,行業特點背后是生產者、銷售方、購買方他們的特點,將其納入區域中,兩者結合起來才能將資源利用最大化。
一個專業市場不論是放在城區或是郊縣,都要遵循其市場的特點,而不是因為它放在哪個區位不同而不同,不要單獨地去畫個框架、強行定位,會給市場內部造成很多空白點,成立了這些市場,要充分考慮產業因素和市場經營者自身的條件,選擇適合建立的專業性批發市場。
商興成:那么,你認為,鄭州適合建立哪些專業市場?
陳光明:河南是糧食大省,應該充分利用優勢,在生產、加工、運輸上下功夫,此外,鄭州地理位置和便利的交通,在物資調配上極具優勢,可依托此培育符合一些符合產業發展的市場。當然,目前鄭州已形成了“東建材、西紡織、南食品、北汽車”的格局,而市場規劃就需遵循現有的格局,并進行完善。
升級中謹防勞民傷財
商興成:當前,一些專業市場負責人及市場發展局有關人士認為:鄭州專業市場已經渡過了創業期,正處于全面升級改造的階段。你是否認可?
陳光明:現在鄭州許多專業市場正在進行著升級擴容,店面數量、體量日益增加,這是專業市場“進化”的必由之路,也是一些專業市場脫穎而出、擴大市場份額的好機會。
當然,每一次產業升級都是殘酷的“洗牌”過程,那些“步履蹣跚”的“老弱病殘”必然要被市場經濟的法則淘汰,將形成一批真正有活力、負責任的“品牌”市場,最終的獲益者還是位于產業鏈最末端的廣大消費者。
產業升級,既給專業市場帶來了進一步發展壯大的機遇,也帶來了嚴峻的挑戰。現在,進駐廠家、經銷商和消費者對專業市場的選擇更加理性,品牌效應有限、位置不佳或周邊市場不成熟的市場將逐漸被“邊緣化”,最終從行業淡出,市場競爭從無序轉為有序,從非理性轉為理性,這是專業市場的一次洗牌。
商興成:如你所說,專業市場將面臨著洗牌,在這一過程中,該如何處理多方利益關系?
陳光明:市場不是以人的意識為轉移的,在市場經濟中需要政府的調控,但更多的是市場的行為。作為政府方面,前期要充分考慮行業市場的需求量,定好規劃,而之后的執行就要嚴格按照規劃規定,不要像前期一些專業市場,這邊批著那邊拆著,勞民傷財。
我不建議因為規模小、不符規劃等因素,把目前好端端的專業市場拆掉,或是進行盲目的整合,這樣做不僅傷害了經營者和眾多商戶的利益,對社會而言也是資源的浪費。
因為培植一個市場,市場經營者已在前期對品牌、營銷等已花費了巨大的物資和智力成本。政府要在前期做好規劃、營造環境,通過一定的政策來平衡商場自身與眾多商戶的利益,免得在后期交很多的學費。
做好市場定位很重要
商興成:你認為,目前一些專業市場歷經多次轉型仍擺脫不了困局的最主要的原因是什么?
陳光明:專業性的批發市場存活的關鍵,首先是看開發商的目標是什么。如果開發商不是為了經營市場,而只是把商鋪賣出去、租出去,做商業地產的開發,炒作房地產投資概念,他們是不會在乎市場的冷熱程度,更不會用心去經營市場,這也是一些專業市場久治不愈的原因所在。
此外,反復變化業態的專業市場普遍存在的主要問題是前期市場的定位不準。賣什么、容納多少商戶,帶來多少消費者,有多少需求在市場里,這些因素都應該納入市場建設前期的準備工作,要充分考慮后再去設計市場,才會竟可能地減少反復變化的現象出現。
“吃魚先挖坑養魚”,一旦一個市場起來了,是需要時間進行培育的,最起碼要3年的時間。市場后期的培育,不僅要在經營理念上進行推陳出新,還要在軟環境上下功夫,比如:市場及周邊的配套措施、治安環境等方面。
如果只是利用宣傳等手段,把市場烘托起來后經營者就收租金或是賣商鋪,服務跟不上、客源量減少、待資金斷裂后就會陷入反復更改業態的怪圈。
我建議,市場培育工作不能一味地交給開發商,政府不僅要對開發商進行規定,還要為其提供優惠政策,幫助市場健康發展。
商興成:你如何評價,專業市場中商鋪出售或租賃模式這兩種模式?
陳光明:當前鄭州專業市場,普遍采取租賃式經營模式。出售和租賃本身沒有好壞之分,關鍵是要看市場是否形成氣候,做好培育工作。
在市場的“育苗”階段,如果人氣不旺,經銷商勢必面臨資金周轉不開等風險。一旦賣場進入“茁壯生長”階段,生意火了,賣場又要漲租金。如此一來,經營風險幾乎全部被轉移到經銷商頭上。對于實力較弱的經銷商、入駐商戶而言,這是難以承受的負擔。
將商鋪出售,對入駐市場經營者來說是降低了成本,而這一模式對開發商而言,是要求更高了,要不斷地去完善后期的物業經營。
“我看好 ‘傳統批零業務+電子商務+會展業’模式
鄭州專業市場升級時機到來
商興成:請介紹一下鄭州專業市場多年發展的情況。
史璞:梳理專業市場發展脈絡來看,我認為分三個階段,可用三句話簡單概述:初期起步政府推動,空殼化嚴重;中期是部分批發市場異軍突起,市場環境;當前批發市場正面臨業態升級和轉型,未來前景光明。
商興成:請具體談談這三階段。
史璞:上世紀80年代中期,鄭州市政府提出了加快市場建設,要在每個鎮(區)要建立批發市場,希望把鄭州建成全國商品批發市場聚集地。通過實踐和市場發展規律來看,那時候的指導思想還是不成熟,“先建場后興市”的想法并沒有達到預期的效果,一些專業市場出現空殼化,甚至死掉。
進入上世紀90年代初,鄭州市場零售業進入快速發展,對鄭州市批發市場產生了巨大的拉動,很多商場的貨品從批發市場進貨,同時,市民也到批發市場購物,這樣,使得鄭州批發市場形成了批零兼營的業態,有了良好的生存環境和發展。在此背景下,一部分批發市場異軍突起,而且也帶動了鄭州的服裝業、建材業等商圈的形成。
而今,鄭州的批發市場正在進入業態升級中,已經出現了一些批發市場升級的樣本,例如:小商品城精品化、建材市場的商場化等業態方式都是適用了未來市場的發展需求。
業態空間需優化調整
商興成:請問,目前一些專業市場歷經多次轉型仍導致擺脫不了困局的最主要的原因是什么?
史璞:我認為,目前鄭州市的專業市場沒有具體突出的問題,只有不同批發市場自身的個性化問題。整體的現狀是眾多批發市場都在業態升級,無非是又快有慢的情況,現在已經有了樣本,下一步鄭州批發市場可能面臨著空間布局去優化調整。
商興成:如今,鄭州市市場發展局提出了商品交易市場的規劃設想。即“城區市場精品化、專業市場特色化、郊區市場集群化、縣區市場特色化。”你如何看待“四化”格局的規劃?
史璞:專業市場的發展首先是看哪個地區適合做什么批發市場,然后才是規劃的問題。我認為,縣區市場需要綜合化,因為,縣區人口少,不可能建過多的批發市場,為了能滿足縣區的消費者多方需求,縣區市場功能應該多強調綜合性。
規劃是進行市場的空間布局,至于市場該做什么則是市場經營者的事。有些專業市場兼有高、低端的商品,如果將一些規劃強制性地去框定實施,可能會挫傷一些經營者的積極性,甚至會扼殺一些市場。
此外,批發市場均應具有集散化的功能,不能集散的批發市場就變成了零售賣場,也將改變批發市場的本來面貌。
未來市場經營方式要三結合
商興成:你認為,當前鄭州專業市場普遍存在的問題與短板是什么?在哪些方面需要提升、改造?
史璞:原先是由于社會分銷網絡不健全,而依托批發市場進行產品的分銷,而今,一些廠家或企業直接為產品建立了分銷網絡,使得批發市場逐步失去了往日的地位。所以說,傳統的批發市場是短命的過渡業態,而在市場發展的推動下則要進行業態升級。
我認為,應該在五方面對專業市場進行提升、改造。即:空間布局需要優化、業態需要盡快地升級,商品的結構需要優化,提高批發市場商品質量、提高批發市場服務質量。
商興成:正如你所說,傳統的批發市場需要業態升級。那么,未來的專業市場應該兼具哪些功能?
史璞:現在,傳統的批發市場的特征和功能發生了實質性的改變,未來的批發市場如果沒有綜合性的功能,將會面臨被淘汰出局的情況發生。
我認為,未來的批發市場經營方式要三結合,即“傳統的批零業務+電子商務+會展業”。
同時,批發市場自身的功能必須是綜合的,其他的綜合性配套功能也應該是齊全的,做到硬件商場化、服務商場化。這樣才能把批發市場變成物流中心乃至產品交易的綜合中心,免于被市場淘汰的命運。
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