商鋪“錢”規則：九問一算十忌

  　“一鋪養三代”這句古訓引無數英雄折腰。理論上說，商鋪投資具有良好的收益空間，但不是每一個商業項目都能變成秀水街。一個真正的黃金鉆鋪，自然有它的“錢”規則。
　　>>選鋪第一步：九問
　　★一問產權性質，注意營業限制，回避“居改非”風險。
　　★二問城市規劃，提前發現“潛力鋪”。
  　★三問消費能力，選好經營類別。
　　★四問開發商背景，實力和專業背景都很重要。
　　★五問運營公司，越是大型項目越要求統一經營管理。
　　★六問經營行業，不在超市500米內搞同業競爭。
　　★七問位置，太偏、太深、三層以上不選，金角、銀邊最好，因為可視性好。
　　★八問公共空間，沒有公共空間有效引導，鋪面再大也沒用。
　　★九問技術指標，樓板荷載、層高、電梯尺寸、物流規模等關系到商鋪運營及增值空間。
　　>>選鋪第二步：一算
　　商鋪貴不貴，可參照周邊同類店鋪租金，然后按年收益8％倒推合理價格。商鋪投資講究長期回報，租金收益具有遞增性，請忘卻短期利益。此外，充分考慮各項支出，商鋪購買的交易稅費，和后期使用的水、電、氣、熱及物業管理費，都要大大高于住宅標準。
　　>>選鋪第三步：十忌
　　★購物中心、商場的產權式商鋪慎買。
　　★所謂室內精品的大集合商業的商鋪慎買。
　　★體量太大的項目的商鋪慎買。
　　★尚未營業，價格便已經高企的慎買。
　　★面寬太窄，或是進深太深的慎買。
　　★沒有足夠停車位數量的慎買。
　　★社區商鋪不是底層的慎買。
　　★開發商第一次做商業地產的慎買。
　　★沒有專業團隊管理的慎買。
　　★承諾售后包租8％以上收益率的慎買。
　　>>操盤者說：投資成長區域商業
　　★賈玉鵬（東亞新華地產營銷總監，操盤北京明天第一城商業等項目）：有別于投資住宅，投資商鋪要有長遠眼光。隨著商圈逐漸成熟，商鋪租金會越來越高，自身價值也水漲船高。鬧市區商業收益固然好，但價格太高。可以選擇一些成長區域的商業，未來規劃、交通比較好的，成本低，升值空間大。產品類型上，建議多關注專業市場、社區商業的商鋪。

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