昆明商業地產洶涌放量 運營能力急需提高

　　近日，世界第一高樓迪拜塔正式落成的新聞甚囂塵上，但其可能淪為“無人區”的消息也讓業界開始關注商用物業奢華背后的風險。連日來，記者走訪了昆明剛剛進入運營或已經運營一段時間但還未成熟的十余個商業、寫字樓項目。調查中記者發現，在商用物業樓盤供應量激增，部分樓盤甚至取得了不錯銷售率的情況下，昆明商用物業的招商、運營情況卻不是那么樂觀，前期規劃不充分、產品同質化嚴重、運營經驗不足等情況多少成為困擾新推商用物業樓盤的難題。業內人士表示，目前部分商用物業項目已經在招商階段有了不錯進展，成績值得肯定，但未來進入運營階段后的情況如何，還有待市場的考驗。　　
　　1現狀調查
　　商業項目運營能力急需提高　　
　　供應量大增賣得也不錯　
　　據記者初步統計，去年以來，昆明樓市供應的商用物業樓盤有實力大學城商業中心、中國·昆明螺螄灣國際商貿城、南亞風情·第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發中心、經典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時代、財富一號、豆腐營13號、昆明老街、順城等不下20個新盤、次新盤面市或進入運營階段。至祥置業（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產市場共推出19個商業樓盤，新增商鋪供應量為2739套。總體來說，去年以來，昆明商用物業的供應量非常之大。而據了解，隨著城中村改造的不斷推進，更多商業經過改造后將以集中式商業的方式面市，商用物業的供應體量仍會大幅提升。　
　　巨大的供應量對應的是不錯的銷售率。由于去年樓市行情的絕地反擊，作為重要投資型產品的商用物業也成為一些投資客眼中的“香餑餑”，中國·昆明螺螄灣國際商貿城、順新時代、財富一號等多個樓盤銷售或出租情況都很不錯，實力大學城商業中心400余套商鋪甚至開盤當日即售罄。　
　　招商初顯成效運營尚需時日　
　　“目前，昆明很多商用物業項目還沒有進入實質性的運營階段。”昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產經營管理教研室主任鄧曉盈表示，順城、中國·昆明螺螄灣國際商貿城、南亞風情·第壹城等進入前期招商階段或者剛剛進入運營的樓盤，由于有地段或政府支撐等優勢，前期的招商效果還不錯，未來的運營情況將會朝什么方向發展，則很難預料。　
　　業內人士也表示，前期規劃不充分、產品同質化嚴重、運營經驗不足等問題，一直困擾著昆明商用物業市場。
　　“運營情況如何至少還需要一兩年的時間才能顯現。”云南集成廣福房地產開發有限公司營銷中心總經理丁夙介紹，商用物業的運營對開發商的資金實力、資源整合能力、人力資源儲備、規劃設計等方面的要求都比較高，是對開發商或運營單位綜合實力的考量。目前，昆明的商用物業市場總體來說并不成熟。
　　記者在位于彩云北路的新螺螄灣踩盤時注意到，在項目前期的大力宣傳以及周邊新螺螄灣公交樞紐站運營等利好的刺激下，目前新螺螄灣的人氣已經得到大力提升，餐飲、貨運等配套服務也在不斷豐富。但在對商戶的采訪中，記者了解到，位于三、四層等較高樓層的商鋪生意仍沒有太大起色，商氣還需要一段時間的培養。在順城、昆明老街等也已經進入運營階段的商業樓盤，記者也注意到，前來熟悉新環境的消費者不少，但真正出手購物的消費者并不多。此外，一些前期定位不準、招商不力的商用物業項目，更仍在生死線上掙扎。　
　　商氣的不斷培養以及后續長期的運營將繼續考驗昆明業界的智慧。丁夙建議，在后期運營過程中，開發商或運營單位能加強與商戶之間的溝通，共同解決運營中可能遇到的各種問題，共同承擔運營過程中的壓力。 
　2價格走勢　　
　　商用物業價格一路上行去年寫字樓漲幅最大9%　
　　價格總體上行是去年昆明商業物業市場的一大特點。來自風之鈴房地產研究中心的數據顯示，去年全年昆明一手寫字樓的價格較為平穩，售價在7000元/平方米上下浮動，最高出現在去年的5月，均價達到了7500.26元/平方米。與價格最低的1月份相比，漲幅約為9%。一手商鋪的發售均價則在15000元/平方米以上，最高達到了去年7月份的15839.27元/平方米，最高和最低月成交均價相比，漲幅約為5%。去年商鋪的價格波動較為明顯。　
　　具體來看商業市場。至祥置業（昆明）研究中心介紹，去年商鋪每平方米的銷售價格大概在7000-60000元的范圍內。在社區商業、主題商業、專業市場以及綜合商業四種商業業態中，主題商業與綜合商業的價格偏高。以12月份為例，主題商業價格為2.8萬元/平方米，綜合商業價格更高為3.19萬元/平方米。　
　　在租金方面，去年新推的寫字樓和商鋪的租金均有一定程度的上浮，特別是區位優勢明顯、配套高端的物業。以俊發中心和順城雙塔為例，周邊一些寫字樓每平方米的租金價格僅在幾十甚至十幾元，而它們的租金水平均在100元/平方米以上。　
　　針對去年商用物業價格的整體上行，至祥置業（昆明）研究中心分析，去年整體市場行情好，商用物業又具有不錯的投資價值，由此促成了去年新增商用物業項目銷售的火爆，不少商業樓盤一經推出即售罄，也帶來了價格的上漲。也有業內人士進一步指出，去年商用物業價格的水平仍有待經受市場的考驗，一些脫離了實際市場價格的項目，可能因為價格虛高，而面臨有價無市的尷尬。
　　3開發商訪談　　
　　招商難、運營更難　　
　　在商用物業項目的操盤過程中，可謂招商難，運營更難。丁夙介紹，說招商困難，主要是因為對項目進行全方位分析之后，需要了解項目的資源條件是否與市場需求相匹配，全面了解市場需求，并把對應的商家招攬進來。運營則涉及到開發商或運營單位與商戶之前較長時間的磨合，能不能留住商戶，能不能在較短時間內提升項目人氣，將考驗開發商或運營單位在資金實力、經營等方面的綜合能力。　　
　　去年3月，位于廣福路4公里處的廣福商業中心已經陸續有商家開業。“但由于有嚴格的業態規劃，確定入駐以及被批準進駐的商戶們陸續進來，所以沒有進行統一的開街儀式。”作為開發商一方的丁夙介紹，去年底，整個商街才全部完成招商并入駐。　
　　到目前為止，項目4萬多平方米的寫字樓已經銷售一空。丁夙表示，5棟寫字樓采取以棟為單位的銷售策略，主要目的在于通過優質的辦公需求客戶，提升項目的檔次，并對片區商業以及整個片區的提升起到拉動作用。　
　　據記者了解，從前期準備、啟動招商，再到目前商家的陸續入駐，廣福商業中心商業和寫字樓的運營均用去了一年多時間。但目前小區以及整個片區的人氣還有待提升。　
　　“商業在初期運營過程中要注意兩個關鍵要素。”丁夙告訴記者，一是及時了解政府對片區的規劃。一般來說，市政規劃很難預期。如果商業剛剛推出來時，就因為市政規劃原因需要開膛破肚，或者周邊的關聯性較大的道路要進行施工，對商氣的培養就有很大的不利影響。第二是在前期入駐商家的選擇上要慎重，精品化的商業最好先找那些正在開店并打算開分店的商家。運營能力如何、對市場預期是否合理等，都將考驗商家在初期的運營過程中的承受能力，不成熟的商家也不利于市場的穩定以及商氣的培養。
　　云南泰興隆房地產開發有限公司常務副總經理顧剛有著運營上東大街的經驗，他很重視商業項目的前期規劃。他認為早期規劃中，商業業態的理念、業態分布等都要非常明確，柱網如何分布等前期硬件配套也要做到位，策劃精準才能保證后期招商、運營的順暢。　
　　此外，丁夙認為，招商不能一味地追求主力店的形式，還是要根據項目的定位招商。如果是特色商街，紅酒吧、咖啡吧等特色業態的引入就非常重要，不一定要有主力店。
4業內觀點A　
　　六大不足難引“鳳凰”來　
　　根據規劃，25米以上道路旁的住宅底層不得設置零星小商鋪，商業設施應相對集中設置。較大、超大體量的商業開發將成為未來發展的趨勢。與此同時，隨著昆明都市經濟的不斷推進，昆明房地產市場上寫字樓也逐步放量。業內人士表示，未來商用物業的運營將是昆明樓市面臨的一道難題。如何破解難題，省外商業運營機構對昆明商用物業有哪些看法，又能給昆明業界帶來哪些觀點，摩根商業地產云南區總經理范銘輝以及副總經理易濤日前特別做客本報，詳解了昆明商用物業市場存在的六點不足，并建議昆明商業物業項目應該加強專業性，招商應該做在規劃立項之前。　
　　一對商用物業的理解不足　　
　　“首先在于對商用物業的理解和認識的欠缺。”易濤表示，商用物業應該是一個融資平臺，比如，在城中村改造項目打造的城市綜合體中，項目的利潤點應該是商業，而不是住宅銷售。　
　　在長期與開發商打交道的過程中，易濤發現，昆明不少開發商對商用物業的理解普遍不是很清晰。很多商用物業的開發商是從開發住宅地產轉型過來的，開發、運營的理念仍停留在住宅地產上，銷售、迅速回籠資金仍是他們運作商用物業項目的重點。另外，對商用物業的理解也停留在淺層次，你是城市綜合體，我就是次級區域中心，其實說來說去都是多種物業的簡單組合。　　
　　易濤表示，與住宅物業不同，商用物業項目更強調系統性，對開發商的前期如何定位、資金實力、如何與資金市場對接、后期運作等諸多方面都有較高的要求。　　
　　“事實上，昆明房地產市場的關注點已經轉向物流、商貿，并不是傳統的住宅開發。”范銘輝認為，昆明開發商的轉型勢在必行。　　
　　二 同質化問題嚴重　　
　　近幾年來，昆明樓市對城市綜合體的宣傳大行其道，不少號稱“shoppingmall”“livingmall”的新盤層出不窮。各種所謂綜合體的大量面市，帶來的是昆明樓市日益嚴重的產品雷同、同質化問題。全能傳媒（上海）公司王利軍介紹，目前招商同質化的現象已經比較明顯。首先是業態擴張的同質化，比如，同一片區內多個新項目內都吸引了電影院入駐。　　
　　易濤分析，由于在開發思路、產品設計、后期經營等方面沒有較大差異，導致多個項目后期入駐商家或企業出現嚴重同質化現象。這種集體趨同的做法，將制約整個行業的發展。他建議，開發商前期就應該做好差異化、特色化的定位。　　
　　三 不清楚商業的綜合價值　
　　“商用物業與住宅是一體的，具有很強的聯動性。”范銘輝介紹，一般來說，綜合物業開發是通過商用物業開發來提升后期住宅的價值。現在昆明不少開發商的做法則是，先用并不是特別高的價格賣住宅，回籠一部分資金，之后才是進行商用物業招商。這說明開發商們的底氣不足，對商用物業運營沒有足夠的信心。　
　　易濤表示，在綜合項目的營銷過程中，需要改變以往先賣住宅的思路，其實住宅銷售的風險較小，只存在定價的問題。先考慮運作較難的商用物業這塊，如果成功運作，后期住宅的價格能得到很大提升。顧剛也表示，招商、運營做得好，可以帶動銷售，提升租金，甚至還將提升整個片區價值。　
　　“如何做到與周邊商業業態的互補、聯動，商用物業的運營單位也需要深入考慮。”鄧曉盈表示，與周邊商業的共贏，也是商用物業項目綜合價值的一種體現。　　
　　四 規劃與招商“倒掛”　　
　　不少開發商運作商用物業一般是先找規劃單位，然后報批，之后招商，走的是先產品后找市場的路子。有著不少商用物業樓盤操作經驗的易濤表示，操作商用物業項目更為科學的操作流程是：了解商家需求應該在項目進行規劃立項之前。首先，根據規劃條件，了解市場行情、主力商家的店面需求。有了這些前期準備工作之后，再在如何實現項目價值的最大化方面下功夫，仔細規劃，然后報批。形成了清晰的運作模式之后，可以采取先期銷售部分次要商業、大部分持有的方式，用回收的部分流動資金用作后期的運營費用。　　
　　“還是應該招商先行。根據商家的要求，采取定制性做法，適當增、減持賣場面積，確定寫字樓產品的檔次。”鄧曉盈介紹，目前昆明商用物業主要的模式還是先引入主力店，然后通過主力店來帶動項目的其他招商，并吸引市場對住宅的關注度。　　
　　五 產品與市場不對接　　
　　一般來說，12年能收回投資，對投資客的吸引力最大，最多是15年。如果商用物業項目的定價大大超過周邊物業的租金價值、售價，這樣的產品除非軟性配套做得非常出彩，否則產品無法與市場對接起來。據了解，呈貢新城的商鋪每平方米售價已經上萬元。　
　　易濤給記者講了一個比較有趣的現象：一方面是昆明本土企業大規模趕赴省外招商，另一面則是一些品牌企業在異地拓展因無法找到合適的場所而擱淺，這也是產品與市場沒有實現很好對接的例子。
　　六 不善于合作　　
　　“昆明的開發企業還是很愿意合作的，他們不惜遠到省外去招商。但關鍵的問題在于，昆明商用物業產品設計不專業，開發商也不愿意分利。”易濤表示，正是因為產品、理念等各方面問題的存在，昆明商用物業項目的省外招商之路走得一直不是很順暢。　　
　　5 業內觀點B　　
　　保險資金流入或提升消化力　　
　　去年10月1日，新《保險法》明確規定允許保險資金投資不動產。據了解，早在政策出臺之前，一些保險公司就已經通過自用名義購買寫字樓，或通過集團旗下信托、資產管理公司“曲線”進行房地產投資。專家測算，允許進入不動產投資的保險資金量至少近2，000億元。鄧曉盈分析，大量資金流入房地產市場，將對城市商業、寫字樓等商用物業產生巨大的推動作用。未來昆明樓市將有超大體量商用物業項目面市，保險業的入駐可能對市場的消化起到一定作用。　
　　“其實很多公司都有自己的寫字樓。并且，從租金水平看，一些較高水準的寫字樓項目定位已經超出了本地企業的承受能力。”王利軍表示，未來面市的商用物業體量非常大，而在運營方面更有保障的項目，更能在市場競爭中取勝，吸引到更多的商戶以及企業。王利軍表示，在總體回報不變，適當將返租期限延長到5年，這樣即使每年的返點減少，而由于運營的時間被拉長，商戶以及企業的信心都將大增。此外，一些大鋪、不好賣的鋪可以采取帶租約的方式發售。
6 發展之路　　
　　招商先行“特色運營”需重拾　　
　　按照規劃，今后幾年時間內，昆明仍有大量商用物業體量上市。而商用物業項目所存在的同質化、招商滯后等問題如果解決不了，肯定難逃：招商無法進行、商業主題面臨更改、空置率超高等厄運。業內人士表示，自持、招商先行、良好的運營等工作做好了才能實現商用物業項目的最大價值，而最為關鍵的則是前期的特色規劃。　　
　　商用物業貴在特色。“在產品嚴重同質化的情況下，誰的資源豐富，誰有特色，誰就有更大的取勝幾率。”鄧曉盈表示，前期基礎好的項目未來的發展前景相對看好，比如在原有成熟商圈的基礎上開發的項目，或者有一定特色的項目。沒有這些優勢的項目則可能經歷較長的運營周期。另據中原地產（深圳）有限公司云南分公司總經理劉天旸介紹，深圳華僑城有一條臨湖商業街，由于商業街的前期規劃做得很到位，小區的建筑風情氛圍、景觀環境等被恰到好處地融入了商業氛圍中。獨特的意境營造，使得該商業街從內向型的社區商業轉化成了外向型商業，成為了遠近聞名的特色商街。　
　　記者還注意到，餐飲業可是提升人氣的“好幫手”，是商用物業項目前期招攬人氣的活招牌。“餐飲業的租金雖然不高，但特別容易聚集人氣。”有過在昆明老街運營經驗的王利軍表示，大主力店、餐飲企業的租金回報并不高，但它們對新項目人氣的帶動有很大作用。踩盤過程中，記者也注意到，順城、昆明老街商業街區內，餐飲類商家的人氣明顯多于電器、健身等經營業態的店面。　
　　王利軍特別提醒，餐飲招商以本地品牌為主、適當考慮省外中餐品牌的做法將為前期招商等工作減少很多麻煩，招商不用一味地盯著省外的品牌餐飲企業，一是容易出現水土不服的問題，二是品牌餐飲對鋪面的專業化要求比較高，可能難以嫁接過來。　
　　此外，業內人士還建議，開發商或運營單位應該很好地把握商業開街時間，并在商街內配套更多人性化的服務設施；寫字樓的開發檔次必須符合周邊的市場需求；需要加強與全國知名商業運營機構的合作，一是項目運營會更有保障，二是這些品牌運營機構有一定的合作資源。　　
　　■典型項目調查　　
　　順城：商業租金300-800元/㎡不等　　
　　調查：項目商業建筑面積達12萬平方米，業態豐富多樣，涵蓋百貨店、品牌名店、創意精品、中西特色餐飲、咖啡廳、影院、超市等業態。定位的客戶群體主要為城市中高端消費群以及家庭為單位的消費者。調查中，記者了解到整個商業體只租不售，租金范圍在300-800元/平方米不等。踩盤過程中，項目的人氣都頗高，但記者也發現，街區內指示牌、休閑區等人性化設置比較少。而多個開發式進出口的設計，也容易帶來人流的流失。　
　　辦公物業方面。順城雙塔寫字樓分為兩棟地上26層高的建筑，建筑面積超過5萬平方米，單層建筑面積約1240平方米，可劃分為6個單位，銷售均價13500元/平方米。整個項目銷售率現已達到85%以上，入住率約75%左右。目前，南磷集團、分眾傳媒、中國銀行、中俊投資、利達灃投融資、云景地產等品牌企業已確定入駐。部分單位已經在進行裝修，仍在進行收尾工作，西塔二至三層的順城酒樓也已經開業。
　　昆明老街一期正義坊購物中心：內街底層商鋪均價約8萬元/㎡　　
　　調查：項目占據南北全長1000米的沿街面，并與南屏廣場相連，10萬平方米商業業態組合為：60%百貨、30%餐飲和10%娛樂。據工作人員介紹，項目僅出售少量商鋪，內街底層商鋪售價大約8萬元/平方米。除餐飲業態出租外，正義坊購物中心基本采用聯營方式管理運營。記者工作日晚8時走訪發現，項目高層“天街”的餐飲和一層商業有一定就餐和購物人群，但其他商鋪稍顯冷清，人流量還有待提升。　　
　　俊發中心：每層最多容納兩家企業　
　　調查：項目為5A甲級寫字樓，全租賃運營。占地面積8000平方米，總層高為25層，是云南省首個全鋼結構寫字樓，物業服務邀請了國際頂級物業集團“第一太平戴維斯”作為管理顧問。單層辦公面積達1600平方米，每層最多只容兩家企業，租金從80-120元/平方米不等。項目目標入駐企業為投資類、金融類、地產類客戶為主，目前已有國藥控股、北京正東國際、農業銀行、香港豐華投資集團、浙聯地產、華夏地產、金康地產等企業意向入駐。　
　　昆明傲城百貨：主打年輕消費群體還需養商期　　
　　調查：項目1-5層的商業空間，展示了一個具有時尚、潮流氣息，并且集購物、娛樂、餐飲于一體的特色商場。針對不同品牌，項目采用出租與聯營兩種運營方式。一層的租賃價格每個月約150—250元/平方米。從去年12月19日開業至今，項目已完成全部招商、租賃工作。據記者周末走訪情況看，因為開業不久等因素，該商場內人流量明顯不足于同區位已運營多年的成熟商業，消費者也以年輕群體為主。　　
　　云南映象一、二期商業：社區生活服務業居多　　
　　調查：云南映象一期商業建筑面積約3萬多平方米，商鋪最小面積約20—30平方米，最大甚至到上千平方米。二期商業體量近1萬平方米，上個月也已順利交房。工作人員透露，一期商業開盤價格區間約1—2萬元/平方米，已全面售罄，整體出租率目前80%左右，已開業的商鋪以服務社區生活為主的商業業態居多，大部分是餐飲、中介、藥店等。從周邊中介機構了解到的情況看，一期商鋪價格維持在2.5萬元/平方米內，租金一層約為150元/平方米，二、三層40-50元/平方米不等。　　
　　中匯商業中心：主力店聯動其他經營業態
　　調查：項目總建筑面積約5.45萬平方米，匯集了餐飲、娛樂、超市等業態，只租不賣，沃爾瑪超市承租面積為1.9萬平方米。項目輻射眾多小區，超過400個停車位實行全免費開放。　
　　一紅匯金城市商業廣場：商業售價13000-15000元/㎡　　
　　調查：項目綠地率45.8%，機動車位約160個，非機動車位約200個。其中，公寓面積61-70平方米，商務公寓面積為191-263平方米，均價5300元/平方米左右。寫字樓面積119-389平方米不等，一梯五戶，單層配套4部電梯。商業價格為13000-15000元/平方米。   李宛瞳　

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