解讀“國十一條”：是老生常談還是新意盎然

　　增加有效供給 著眼“保障”“普商”
　　政策
　　（一）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。
　　（二）增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。
　　看點
　　商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應。
　　房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設用地供應量和比例。
　　解讀
　　歷年來，加快經濟適用房建設的論調從未消沉，但時至今日，市場上的經適房仍是“稀客”。“居者有其屋”的理想與“商品房”的市場原則，永遠相互依存，卻又背道而馳。
　　房源供應充足，降價才有根據；供應什么樣的房子，卻不只是調控單憑一己之力能達成的目標。
　　從2004年5月《經濟適用住房管理辦法》正式施行到2006年，國務院出臺9部委“十五條”，提出90平方米雙70％的標準，從2005年3月“老國八條”提出增加普通商品房和經濟住房土地供應到2007年國土資源部下發《關于進一步加強土地供應調控的通知》，保障性住房話題就一直長盛不衰。
　　抑制投資投機 合理引導消費
　　政策
　　（三）加大差別化信貸政策執行力度。
　　（四）繼續實施差別化的住房稅收政策。
　　看點
　　對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%。要嚴格執行首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。
　　解讀
　　收緊二套房貸，讓狂熱的房地產降溫，可謂是自上而下的共識。但收緊的信貸口子總是輕易又會松開。
　　毫無疑問，按揭的成數和利率對房地產的需求影響最大。早年的住房貸款優惠利率曾拉動了房地產成為“國民經濟支柱產業”，但隨之而來的負面作用也不可忽視。因此，從信貸入手抑制房地產虛熱，也成了調控的慣用手段。
　　早在2005年3月，央行就曾宣布取消住房貸款優惠利率；個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。早在2007年9月，央行就曾規定，購買第二套（含）以上住房，貸款首付款比例不得低于40%。不過，二套房貸政策在執行過程中似乎總是容易“打折扣”。
　　加強風險防范 完善市場監管
　　政策
　　（五）加強房地產信貸風險管理。
　　（六）繼續整頓房地產市場秩序。
　　（七）進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。
　　（八）加強市場監測。
　　看點
　　國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊市場。
　　解讀
　　加強房地產信貸風險管理、加強土地供應管理、打擊囤地、增加房源透明度都不是新話題，但政策一出再出，成效卻從不明顯。
　　從2004年9月中國銀監會公布《商業銀行房地產貸款風險指引》之時，就規定建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%。
　　2008年1月國務院下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
　　與此次國11條相應，早在2006年7月，166號文件要求房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。
　　而“防止境外熱錢沖擊我國市場”雖然是國際金融危機下的新熱點，事實上也在若干年前就被頻頻提及。早在2006年7月，建設部就出臺了171號“外資限炒令”。
　　推進安居工程 保障困難家庭
　　政策
　　（九）力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
　　（十）中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調動地方積極性，確保資金使用效果。
　　看點
　　各地要通過棚戶區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟適用住房房源。
　　鼓勵金融機構向符合條件的城市和國有工礦棚戶區改造項目提供貸款。
　　解讀
　　廉租房在“國十一條”中獨獲“欽點”是其重要地位的體現。不過，廉租房也如經適房一般，大有淪為老生常談之勢——這也就從側面反映出，“革命尚未成功，同志仍需努力”。
　　經適房和廉租房的話題在過去幾年始終爭論不休，解決困難更是每年都喊。
　　早在2005年5月，“新國八條”就提出完善城鎮廉租住房制度；2006年5月，“國六條”提出加快城鎮廉租住房制度建設；2006年8月，建設部出臺《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》；2008年兩會，政府工作報告提出要“抓緊建立住房保障體系”；2008年11月，國務院常務會議提出加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題；2009年1月9日，住建部表示全面推進保障性住房建設，解決260萬戶城市低收入困難家庭和80萬戶煤礦、林區、墾區棚戶區家庭的住房困難。
　　督察房價上漲 省府需負總責
　　政策
　　（十一）進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。
　　看點
　　各地要認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。
　　國務院有關部門要加強檢查和指導，對重點地區和城市進行重點督查。
　　解讀
　　讓地方政府摒棄一城一池的私心，讓他們擔負起落實樓市調控政策的責任，是增強政策執行力的根本之道。
　　調控政策不能流于空話，而要落到實處。而2008年之前房地產調控的失敗，一大原因就在于地方政府出于自身利益的考慮，對調控政策避重就輕。比如，在2005年3月，“國八條”提出要高度重視穩定住房價格，將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制，但并未點明地方政府在執行中的重要作用。直到2009年12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，才明確提出“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，強調“地方政府要切實負起責任”。
　　隨后在12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。這一政策實質上是對地方政府的“土地財政”作出了限制。
　　專家“鞭”
　　策策不連貫，虛火滅不了
　　“前年，房地產市場冷寂了，政府就坐不住了，趕快加溫。去年，房地產又熱了，民眾的呼聲很大，政府現在又來澆涼水。只想問一句，早知今日，何必當初？”
　　——北京大軍經濟觀察研究中心主任仲大軍
　　凡是政府出臺的措施都是有用的。不過，微觀政策起到的作用是有限的。
　　中國經濟目前的狀況就是“虛火亂燒”，大量的投機性需求拉動經濟數據，說好聽點是經濟中存在大量彈性需求。如果不從制度層面解決中國經濟的結構性問題，只依靠微觀政策，很難澆滅房地產市場的虛火。
　　此外，政府對房地產市場的調控需要連貫性。簡單來說，政策越穩定，市場就越冷靜。
　　上漲預期，為害太大了
　　“很多人說房價虛高已經形成社會問題，目前，中國國民財富的70%是房地產，中國銀行貸款的70%貸給了房地產，如果國家大力打壓房地產，恐怕也會出社會問題。”
　　——中國農業銀行高級經濟學家何志成
　　如果告訴你5年后，原本200萬元的房子會漲到400萬元，你買不買？當然要買。這才是中國房地產市場的“剛性需求”。現在的狀況是房價上漲越高，剛性需求越強。目前，買房已經成為中國人的被動性儲蓄。國民對整個房地產行業的心理預期會導致房價繼續走高。
　　二套房貸收緊，提高首付比例，很可能會影響正常的市場預期，從而人為地干預市場，為未來房價高漲埋下伏筆。
　　開發商“對”策
　　地方政府，就要你負責
　　“其實沒有開發商愿意當地王，地王真的只是政府造就的。各地政府是房地產的既得利益者，要抑制房價，必須讓地方政府退出房地產利益鏈。”
　　——聯達四方房地產經濟有限公司總經理楊少鋒
　　在這次“國十一條”中，我們罕見地看到，國務院對地方政府的責任提出了明確的要求。
　　以往的調控政策之所以一直未能取得預期效果，關鍵原因在于中央政府和地方政府的博弈，中央政府把房地產當作民生問題，而地方政府往往把房地產當作經濟問題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關心的問題。
　　“國十一條”最大的新意，就是它既打擊開發商更規范地方政府。
　　政策一樣，解讀大不同
　　“開發商囤地的根源是土地供應不能滿足市場的需求。新政策出臺后，國家將加大土地供應。”
　　——SOHO中國董事長潘石屹
　　潘石屹讀“國十一條”，讀出了不同內涵。第一條“促開工、促上市”，潘石屹認為與以往政策要嚴控投資規模的方針正好相反。第二條“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率”。潘石屹看到土地供應增加的大勢。第六條、第七條要對“惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序，違法違規用地和囤地、炒地，價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定”加大查處力度，潘石屹則提出“只要政府增加土地的供應，這些囤地、惜售的房地產商會虧血本”。潘石屹比誰都清楚，前十條都要仰賴第十一條。 （李媛）

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