房地產行業2010年度研究報告

　　我們觀點：2009年房地產住宅市場迅速回暖，但由于政策出現調整，不確定性加大。
　　經濟復蘇持續，商業地產"綠芽"已現，且有望受益于Reits推出，成長潛力巨大。
　　投資要點：
　　今年以來，房地產銷售回升速度明顯快于建設和拿地速度，這成為推升房價的重要因素。但由于地王頻現，開發商土地成本大幅上升，若未來房價持續上漲難以為繼，則地價將大幅侵蝕地產公司的盈利能力。
　　政策面對行業構成重大影響。2008年以來為應對金融危機而采取的營業稅優惠政策已經調整，其他優惠政策將延續;加速推進城鎮化進程，對行業構成長遠利好，但行業依然面臨一定政策風險。
　　經濟復蘇中，一線城市商業地產"綠芽"已現，但各城市情況有所不同。具體來說，上海寫字樓租金仍在回落，但已趨于穩定并有所回暖，空置率也略微下降;北京寫字樓租金仍在回落，但三季度吸納量環比上升94%，表現強勁，空置率微升0.1%;深圳寫字樓租金已展開反彈，空置率下降，當季吸納量超過當季供給量。
　　商業地產仍有望享受黃金增長期，原因有四： 1. 中國經濟仍處于黃金增長時期，經濟的發展刺激了對寫字樓類商業物業的需求，而龐大的消費需求則保證了對商場類物業的需求源源不斷;2. 出于發展總部經濟以及加強住宅周邊配套設置，提升住宅房價的目的，地方政府對于商業用地出讓可能維持較低價格，相比于住宅物業開發，商業地產開發可能獲得更高的利潤率;3. 發展戰略性新興產業，培育新的經濟增長點的戰略的推出，更是給了高科技園區發展新的契機，商業地產發展得到了政策的支持;4.REITs即將推出，保險公司投資商業地產開閘，將使主營商業地產開發的公司長期受益。

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