商業用地成交創歷年來新高 將迎來商業地產熱潮

——長三角地區商業土地市場報告
    [提要]近日，上海交通大學龍樂城市發展研究中心發布了《長三角地區商業土地市場報告》。報告指出，長三角地區土地市場近幾年來發展迅速，商業土地市場成交更是不斷創新高，以上海為中心的周邊城市最為突出，商業地產的火熱蓄勢待發。
    近日，上海交通大學龍樂城市發展研究中心發布了《長三角地區商業土地市場報告》。報告指出，長三角地區土地市場近幾年來發展迅速，商業土地市場成交更是不斷創新高，以上海為中心的周邊城市最為突出，商業地產的火熱蓄勢待發。
    1. 長三角地區土地市場現狀
    長三角地區主要包括上海，江蘇的南京、蘇州、無錫、常州、揚州、鎮江、南通和泰州8個地級市以及浙江的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山和臺州7個地級市。這16個城市是中國經濟、科技、文化最為發達的地區之一，是中國幾大都市圈中經濟發展速度最快、經濟總量規模最大、最具發展潛力的地區。近年來隨著房地產市場的興起，這16個城市依托沿海地區的優勢以及以上海為輻射中心的房地產市場迅速發展，長三角地區的土地市場發展也加快了其前進的步伐。其中住宅類地塊、商業類地塊是近幾年來成交地塊的主力地塊，為長三角地區的土地市場的發展起到了推波助瀾的作用。
    2. 長三角地區商業土地市場綜述
2.1 總體概述
2.1.1、成交量分析
    從商業土地成交量走勢看，2005-2008年長三角地區的商業用地的成交宗數逐步減少，成交量呈下滑趨勢，由于近幾年來整體土地市場的成交量都有所下跌，商業用地的成交量也受其影響。2009年隨著土地市場交易活躍，商業用地的成交量明顯提升，至2009年前10個月數據統計，長三角地區共成交商業用地857宗，比2005年成交的617宗增加了240宗，比2008年低谷期的420宗翻了一倍之多。2009年前10個月共成交商業土地15461152平方米，環比2008年增長了43.56%，2005-2008年間成交面積最多的是2005年，該年共成交商業土地17697381.8平方米，2009年商業土地的成交面積有超過2005年之勢。
2.1.2、成交價格分析
    從成交均價走勢來看，2005-2007年長三角地區的土地成交均價走勢較平緩，成交均價保持在2000-2500元/平方米左右。2007-2009年商業土地的成交均價呈直線上揚的趨勢，2008年成交均價急劇增加到了4190.73元/平方米，環比2007年增長95.83%；2009年前10個月的商業土地的成交均價為6466.03元/平方米，環比上年增長了54.29%
    從成交金額來看，2005-2008年間成交金額最高的一年為2005年，該年共成交了4124336萬元，2005年整體成交的商業用地面積較多拉高了該年的成交總金額。至2009年前10月成交金額已達到5583753萬元，比2005年增長了35.39%。
2.1.3、區域分析
    按地區來分，上海和浙江地區的成交面積逐年減少，特別是2005年浙江地區的成交面積為8366692平方米，到2006年減少到了2061899平方米，環比2005年減少75.36%，至2009年前10月商業土地成交面積都有所回升；而江蘇省的商業土地成交面積走勢較為平穩，上下波動不大。
    2005年占長三角地區成交面積最多的是浙江省，該省的7個城市共成交面積8366692平方米，占該年長三角地區成交面積的47%。2006-2008年成交面積最多的都是江蘇省，成交面積依次為：8133414平方米、6494844平方米、7183760平方米，分別占長三角商業土地成交面積的68%、71%、78%。
    從成交均價來看，2005年上海和浙江的成交均價在2200-2300元/平方米左右，此外上海地區的商業用地成交均價普遍高于江浙兩地的成交均價。可以看出，2007年江浙滬三地的商業用地成交均價均有所下降，開發商們集中關注在住宅土地市場上對商業用地的熱情有所回落。到2008年上海和浙江的商業用地成交均價開始上揚，該年兩地區的成交均價分別為4190.73元/平方米和2579.2元/平方米，而江蘇地區的成交均價卻稍有回落，降低到1312.5元/平方米。
    截止到2009年前10月，上海地區的商業用地的成交均價上升至13005.69元/平方米，環比上年增長了210.34%；浙江地區的成交均價為4716.69元/平方米，環比上年增長了82.87%；江蘇地區的成交均價為1675.7元/平方米，環比07年增長了27.67%，可見，上海地區的商業地產迅速發展起來，其成交均價的增長幅度最為明顯。
2.2 歷年土地市場回顧
2.2.1、2008年土地市場分析
    2008年長三角地區共成交商業地塊420宗，環比上年減少15.32%。共成交商業土地面積10769821平方米，環比上年減少0.51%。2008年長三角地區中成交面積最多的是江蘇省的南通市，該地區共成交商業土地1895056.9平方米，占總成交面積的17.6%。其中無錫、揚州、常州、蘇州等地的成交面積也排在前幾位。2008年長三角地區的成交均價為4190.73元/平方米，環比去年增長95.83%，成交均價比去年翻了將近一倍。成交均價最高的城市仍舊是上海市，其成交均價為10292.02元/平方米，環比上年增長148.26%。
    2008年長三角地區中成交面積最大的地塊是南通市如東縣的0815-1地塊，該地塊的成交面積為208726平方米；成交金額最高的是上海市的長風地區3D地塊 ，其成交金額為95358萬元；成交均價最高的城市是上海市的閘北區117街坊5丘地塊，該地塊的成交均價為47998.7元/平方米。
2.2.2 2009年1-10月商業土地市場分析
    2009年1—10月長三角地區共成交商業土地857宗，比上年已增長了437宗，超過一倍之多。前10個月長三角地區共成交商業土地面積為15461152平方米，成交面積最多的城市為浙江省的寧波市，共成交面積3064570平方米，占總成交面積的19.82%。成交金額最高的是上海市，共成交了2668706萬元。從成交均價來看，2009年前10個月商業用地的成交均價為6466.03元/平方米，比上年增長了54.3%；其中成交均價最高的杭州市，其成交均價為18589.74元/平方米，其次為上海市，其成交均價為13005.69元/平方米.
    可見，無論從成交總量還是從成交均價上看，2009年前10個月土地市場上的商業用地的發展形勢呈上揚趨勢，隨著房地產市場的持續升溫，商業地產的巨大發展空間，使得越來越多具備一定資金實力和開發經驗的房地產開發商把投資方向從住宅開發轉向了商業地產項目，商業市場將越來越得到開發商的青睞。
3. 長三角地區商業土地市場發展趨勢
3.1、以上海為中心的周邊城市商業用地市場發展較快
   2005-2009年間，商業用地的發展都集中在了以上海為中心的周邊城市，如江蘇的南京、南通、蘇州，浙江的杭州、寧波等地，這些地區的商業用地的成交量成交均價都普遍較高，上海成熟、領先的國際化商業地產開發模式對周邊城市的商業地產開發產生了一定的促進作用，促使整個長三角商業地產不斷得到提升。
3.2、成交量減少但幅度不大，09年有上升趨勢
    2005-2009年期間，長三角地區的商業土地成交量逐年遞減，但減少幅度不大，一方面受到整體土地市場成交量的影響，另一方面住宅市場占整個長三角土地市場的比例較大。2009年前三季度商業用地的成交量大幅上升，隨著2010年的世博會以及整個長三角隨之帶動的旅游地產，使得長三角地區的商業用地將有更大的發展空間。
3.3、成交價格呈上揚趨勢
    2005-2009年間，長三角地區的商業用地成交均價呈上揚趨勢，除了市場對于商業用地的需求外，部分開發商從投資住宅方向轉向了商業方向，走過了住宅市場的火熱有可能迎來商業地產的熱潮，未來幾年內的成交價格較為樂觀。

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