十五年催生住房四大巨變

    伴隨著住房制度的改革和住房建設的推進，中原百姓住房條件不斷改善。上世紀90年代初期，我省人均住房建筑面積不足8平方米，目前，這一數字已經增長至近30平方米。
    從原來的建設部改組為住房和城鄉建設部，并把“住房”放在前面，我們也不難發現中央對住房這一民生問題的高度重視。中原房地產的發展，正是伴隨著國家的政策和“安居”愿望，成為目前民眾最為關心的行業之一。
●行業發展催生住房四大巨變
    上世紀90年代中期至2009年，是中原房地產業逐步興旺的十五年。這一時期，中原房地產從無到有、從公房到私房、從分房到購房、從購房到換房、從生存到享受……房地產業逐步納入商品經濟的軌道。有專家總結，十五年的房地產發展，為居民生活帶來了四大變化。
    首先是居住面積的改變。十五年前，鄭州市人均居住面積不足8平方米，絕大多數家庭租住公房或私房。十五年來，鄭州市住宅建設迅速發展，人均居住面積已達到26平方米。在全市人口大量增長情況下，仍上升近20平方米，3倍于15年前。
    居住功能的改變。伴隨著鄭州市民居住面積的增加，居住功能有了很大的變化。從以前的一房一廳、二房一廳發展到三房二廳、四房二廳。如今新建商品房的餐廳與客廳有了明確的功能分區，主臥套間大行其道，陽臺也有了景觀陽臺和工作陽臺之分，更強調居住的舒適性、人性化設計。
    頗為明顯的還有居住區域的改變。過去鄭州人都愿意住在西區，認為那里是鄭州之心。如今不但北區住宅林立，鄭東新區更是成為鄭州人向往的城區。而南區近年來也迎來了“孔雀東南飛”的開發熱潮，“航東商圈”被管城區政府提及并炒作。
    居住品質的改變。曾幾何時，住房只是針對居住需要，毫無品質或品位可言。如今樓盤的品牌、戶型、園林、配套、居住氛圍等方面都成了人們買房考慮的因素，購房者對房子的需求也從居住向休閑、生態、人文、投資等多方面需求轉變。
●房地產“第一集團”誕生
    在2008年，全國房地產百強企業無論是總資產、凈資產還是土地儲備較2007年都有超過三成的增幅，平均投資額更是狂增67.64%，這一增幅比2006年增加了56.56%。這些數據表明，房地產業“第一集團”已經誕生，其發展速度已經遠遠甩開了中小規模開發商。
    在河南，房地產“第一集團”的實力也不容小覷。升龍企業是“第一集團”中的黑馬。該企業從2005年進駐鄭州，先后成立了升龍置業、尚錦地產、元龍地產、捷宏置業四個項目公司。2006年，著力開發鄭州曼哈頓廣場項目；2007年下半年，在鄭州市中心開發大型城市綜合體項目——升龍國際中心，；2007年9月份，在西區開發中原新城項目。升龍鳳凰城是升龍企業在鄭州開發的第四個大型城中村改造項目，該項目總體建筑規模達到185萬平方米，相當于三個曼哈頓的規模。
    和升龍置業同樣大刀闊斧的還有正商地產。2008年，房地產行業陷入低谷，而正商推出的世紀港灣、蔚藍港灣、東方港灣等均取得了不俗的銷售業績，同時，它又逆市以2.2572億元取得龍湖501.6畝土地，以6.473億元取得蘆邢莊345畝土地。“逆勢而上、越逆越勇”，成為正商的品格。
    鑫苑置業是鄭州首個在美國上市的房企，也是為數不多的在全國叫得響的企業。由于2007年在美國成功上市，在如今這個“資金為王”的時代，給鑫苑企業自身的發展帶來了巨大的支持。無論是市中心花園洋房“鑫苑景園”項目，還是北區生態社區“逸品香山”的推出，鑫苑都把“洋屋運動”進行到底。
    在行業連續經歷過近5年“大躍進”式的發展后，2008年~2009年，房地產終于放慢了自己的腳步，開始沉思、反省和整理5年來加速度發展背后的種種。同時，也正是這5年的快速發展，成就了河南房地產“第一集團”的誕生。說它們是行情的風向標也好，是樓市的晴雨表也好，總之“第一集團”代表著整個房地產行業的發展方向和趨勢。
●并購整合提升集中度
    在改革開放不斷深化的過程中，作為重要支柱產業的房地產行業也成為“做大做強”的一個典型行業。房地產企業在15年間從無到有，由小到大，由弱到強，涌現出一大批年銷售額超過十億甚至百億的企業，實現了效益和品牌的雙雙做大。
    據了解，目前鄭州有700多家房企，400多家房地產代理機構。企業數量過多必然導致行業內的競爭和并購加劇，巨頭的不斷擴張和中小企業的收縮使得房地產業的強弱對比日益明顯。統計數據顯示，在全國范圍內房地產業的集中度不斷提高。2006年全國房地產500強企業個數不到全國0.9%，但所完成的投資額占全國的比重達到14.4%；形成的總資產占全國的16.1%，比重比2005年提高了0.7個百分點。
    2008年，波及全國的樓市調整使得全國樓市呈現價跌量縮的艱難局面，泥沙俱下的盤整行情使得中小開發商的日子比那些囤積土地的大開發商更加難過，“大魚吃小魚”的事件更是層出不窮。有專業人士提出，相比實力雄厚的大集團，情況更窘迫的是中小房地產開發商。
    單純規模上的優勢并不能等同于競爭力，地產巨頭們近幾年也逐步意識到在企業發展的結構、效益、質量等方面提升優化與規模擴張同等重要。房地產是風險率極高的行業，其資金投入大、運作周期長、市場變化快，常令企業有如履薄冰之感。如何打造常青型的房地產開發企業，已成為許多地產企業正在摸索的問題。
    當前房地產行業已經從粗放式的發展階段進入深耕細作的年代。地產巨頭的強勢不單體現在資金和品牌，在綜合實力的較量中，地產巨頭們的優勢也日益體現出來。隨著市場環境的變化，房地產企業巨頭近幾年紛紛優化產品結構。在開發住宅產品的同時，積極向商業地產、商務地產、工業地產及旅游休閑地產方面拓展。
●制度變遷穩定中長期預期
    房地產發展史始終同體制改革和政策變遷如影隨形。房地產市場得以發展，主要基于土地和住房制度的改革。而今影響房地產業未來走向的關鍵因素，也是宏觀調控及制度變革。
    1993年中央領導發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場形成了非常嚴重的泡沫。于是國務院一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，結果從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
    2008年，受全球金融海嘯引發連鎖反應，國際實體經濟下行影響，為防止經濟大幅下滑，十七屆三中全會強調保持金融穩定及擴大內需。此間，針對各地樓市銷售萎靡、價格下跌的情況，多個地方政府開始“救市”。重慶、福州、長沙、南京、杭州、上海等城市先后出臺刺激樓市的地方政策，措施包括降低契稅、提高公積金貸款上限等。
    2008年底，為應對金融危機，幫助房地產行業走出低谷，鄭州市也出臺新政《關于促進房地產業持續穩定健康發展的若干意見》，從調節房地產市場供應、加大對購房者和開發商的金融支持、調整稅費政策、完善低收入家庭住房保障、防范房地產風險等六個方面，共提出了17條意見。政策實行后，2009年3月份，鄭州市迎來了樓市“小陽春”，隨后房地產業開始強勁反彈。
    業內認為，中國目前依然是“政策市”，即影響房地產業未來走向的關鍵因素，是宏觀調控及制度變革。
    長遠看房地產發展，普遍的觀點認為因為城市化進程，商品房市場仍處于“供不應求”的狀態中，這也是房價節節攀升的一個重要因素。而隨著中國住房保障制度的逐步構建，將有效緩解目前房地產市場“供遠小于求”的突出矛盾；同時，不同層次住房需求的厘清有助于引導住房供應的結構性調整。
    目前，國家對房地產的政策目標已經清晰。一是建立住房保障體系；二是針對商品房市場，增強有效供給，合理引導消費需求，抑制投機投資需求。

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