解密商業地產三元素

    無論是住宅帶動了商業，亦或商業帶熱了住宅，這兩者之間始終是不可分割，相輔相成的。隨著蘇州商業地產日趨成熟，之前以住宅產業為主導的局面漸漸被商業地產浸潤。商業與住宅，如同兩個有著血緣親情的兄弟，在造城興市的地產風云間穿梭并進，而人氣，是其中重中之重的要素。
緣由
    擴容改造后的大潤發東環店近日重新開張，蘇州首家沃爾瑪也將于9月亮相，連同這塊區域內原就存在著的家樂福和歐尚兩大賣場，在園區和城區交界的東環路沿線，從葑誼路至現代大道的這區區3.5公里距離的地塊上，密集的出現了四大賣場。顯然，這樣的商業布局已經突破了2005年《蘇州商業網點布局規劃》中“大賣場輻射半徑在2公里以上”的標準。其實，蘇州大賣場的興起不過短短不到十年，但從數量和質量上已經形成了巨大的飛躍。以賣場為主力店的零售百貨商業形態帶動了一個又一個區域的人氣聚集，并進而帶熱周邊住宅項目以及附近的其他商業形態。
    且不談商業規劃布局的科學與否，僅就我們能看到的人流攢動的熱鬧現象和這些賣場實際產生的連鎖效益而言，地產開發商和入駐商戶的決策無疑具備了高瞻的眼光，是一種成熟的投資表現。
雞生蛋還是蛋生雞不重要，重要的是雞和蛋，一個也不能少
    通常，我們理解的一般意義上的商業地產是指商場、商鋪，MALL、步行街之類的購物中心，事實上，商業地產也有廣義和狹義之分，它依托的是一個泛商業的概念。用于商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產，包含商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等等。而狹義的商業地產是指專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。
    就如同雞生蛋還是蛋生雞，我們也說不清楚是住宅帶動了商業，還是商業帶熱了住宅。隨著城市經濟的不斷發展，人口分布遷移變化，帶來了區域的更新擴張。無論老城區還是新興城區，住宅項目往往都以地段、周邊商業配套等作為優勢來吸引購房者的關注，而價格因素反在其次。像沃爾瑪、家樂福、奧特萊斯、百安居、圓融時代廣場等等各種綜合性商業項目早已成為地產公司銷售人員在介紹住宅樓盤時提到的最頻繁的詞語。
    在過去，開發商通常遵循著保守的開發理念，“住宅開發先行，商業開發在后”的模式曾經在地產圈長久地施行，當時開發商的想法很簡單，有了那么多的住宅樓，無論入住率有多少，總能吸引商家進來。也就是在那個時候，我們最常見到的商業地產項目就是住宅區的一樓開出的商鋪，或在小區里面，零星散落，或者一字排開，成為沿街店面。住宅項目建造好以后，開發商才開始張貼廣告，銷售或出租店鋪。這是一種傳統的社區商業模式，除了滿足小區居民最基本的日常生活消費需求外，很難形成有規模的商業，更談不上形成新的商圈。因此，距離古城區較遠的住宅也被人們視作“出腳不便”，升值空間受到很大的限制。
    1994年，工業園區借鑒新加坡經驗，在其首個開發的住宅小區新城花園建造了國內首家鄰里中心。這種全新的社區商業模式為蘇州日后的商業地產發展起到思路上推陳出新的作用。工業園區現在有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總建筑面積超過12萬平米。作為集商業、文化、體育、衛生、教育于一體的“居住區商業中心”，鄰里中心以其特有的創新模式牢牢樹立在國內居住商業的領先優勢，成功改寫了“社區商業”的定義。從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，鄰里中心充分體現了商業的規劃性，能更好地滿足周邊居民對物質文化和生活休閑等各方面的需求，由此也為住宅地產的開發走向高水平和國際化提供了新思路。
    在一定意義上來講，鄰里中心的出現，給了蘇州的商業地產帶來了一縷新鮮的空氣。事實的確是如此，住宅區的開發建設需要商業的配套，商業設施的成功運營則需要人氣的帶動。在地產行業里，商業地產和住宅地產是相輔相成，不可分割的。一個住宅項目銷售情況的好壞，很大一部分取決于它是否擁有相關配套的綜合商業項目。成熟地段商業配套完善，周邊的住宅區升值空間大，就值錢，雖然價高，卻很搶手；而商業配套不完善的住宅區，價錢再低也難以吸引人氣。商業地產，在一定程度上決定著住宅地產的價格走勢。
    一個好的商業地產項目應該具備這樣的條件：首先，它的地理位置要能滿足城市商業發展趨勢；其次，它的周邊需要擁有相當數量的中高端消費群體；最后，它附近的交通一定要便捷、通達，并且有足夠的停車場和相關配套設施。
規劃先行，招商跟進，建設開發與商業運營同步
    從嚴格的意義上來說，蘇州的商業地產起步較晚。且初期多由政府進行規劃并由部分國有地產企業投資建造的，并非完全市場化運作。初期的商業地產在運營方面也比較稚嫩，往往先造房子，后找商戶，或者低價銷售，最后在業態控制和整體運營上顯得十分被動。
    我們知道，商業地產是為商業經營服務的，不是單純的普通住宅開發，它具有商業經營性，在商業項目開發前就應該著手對日后的商業運作進行準備。準備的內容大致為商業項目經營的定位、方向、品牌引進、受眾群體層次分析等等。隨著商業地產逐步發展，開發商經驗積累漸趨成熟，如今，更多項目的商業規劃與地塊整體規劃同時進行，而主力店的招商緊密跟隨，真正形成了訂單式的招商模式，為整體招商和后期運營打下最堅實的基礎。就拿東環路的家樂福來說，它的引進就是東城世紀廣場樓盤銷售最好的廣告，事實如此，樓盤火爆銷售，商業人氣也有住宅進行基礎保障，如今，那里已經形成了一個十分繁華和熱鬧的商業地帶。
    一個商業地產項目從立項建設到開始經營，期間的涉及面極廣。涉及建筑規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經營管理等等多方面的內容。其中，商業項目的準確定位是項目前期工作的重點，現如今，一些有實力的開發商在拿地同時基本就已經對未來發展有了一個初步規劃了。
    拿圓融時代廣場為例，它從2006年初就開始對外招商，目前，招商項目基本完成，它的定位是成為蘇州CBD最繁華的商業中心，是集時尚購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、文化等元素為一體的超大型城市綜合性消費場所。作為圓融時代廣場的主力戰將，久光百貨是香港利福國際集團下屬的百貨航母，它的到來標志著圓融高端客戶群的目標定位。由于久光百貨的落戶，也連帶催熱了周邊的國際甲級寫字樓和其他地產業態。
有人就得有市，有市就能聚集人，人多可以興市，市興才能成城
    蘇州曾在2005年出臺過《蘇州市商業網點布局規劃》，除了文章開頭提到的大賣場分布規劃，這一文件還規劃了蘇州商圈的發展前景。四年來，蘇州商業地產迅速發展，有目共睹，中心城區的觀前、石路、南門三大商圈寶刀不老，高新區、工業園區、相城、吳中、平江新城等商圈也在快速崛起，不甘示弱。商業地產的繁榮，帶來了人們生活的變化，帶動了住宅地產的發展。
    園區，是具有國際競爭力的高科技工業園以及現代化、國際化、信息化的創新型、生態型新城區，它代表的是一種全新的生活方式，更時尚、更現代、更國際。從06年底李公堤一期風情餐飲街開業，園區在商業地產上的迅速崛起大家有目共睹。園區環境優美，面積廣大，外企眾多，是蘇州中高素質人群最聚集的地方，住宅項目更是遍地開花，數不勝數。從地理位置上來說，園區具備種種優勢。如果說李公堤的開業是園區商業圈由湖西開始向湖東延伸的標志，那么圓融時代廣場的出現，則標志著這股“東延”勢力進程的全面開花。
    隨著以李公堤、圓融時代廣場為標志的湖東商業地產的崛起，帶動了周邊住宅樓盤的熱銷，萬科玲瓏灣、雅戈爾未來城、海尚壹品、中海湖濱一號、楓情水岸等住宅樓盤在有了商業地產項目的依托下，在蘇州樓市摘得累累碩果。
    綜合性商業地產項目產生的連鎖效應是非常明顯的，外面的人以休閑、娛樂、購物等方式來到這里，被這里周邊的各種商業形態吸引，而附近住宅區里面的居民更是將商業街、購物中心來作為自己日常生活起居的必備場所。無論是住宅帶動商業，亦或商業帶動了住宅，這兩者之間終究是不可分離，相輔相成。
    縱觀當今世界，人們在談及商業地產的時候總會提到“Shopping Mall”，這是世界上最普遍的現代化商業地產模式。業內人士這樣評價，要衡量一個國家一個地區的商業繁榮水平，就要看Shopping Mall在那里的普及程度。對于蘇州來說，Shopping Mall的起步較晚，目前的業態形式也主要體現在購物和休閑上，但我們從園區的幾個商業地產項目看到，蘇州Shopping Mall的功能正在不斷完善和釋放。
    商業地產是結合住宅地產與商業運營的綜合性發展模式。在蘇州，不僅東部與南部區域的商業地產發展迅猛，西部的高新區綠寶廣場，平江新城的萬達商業廣場也都是成功的商業地產項目。
    作為蘇州城建重點項目，綠寶廣場擁有諸如交通便利，品類眾多，有2000多個停車位等優勢，打破了傳統的購物模式，針對年輕，休閑，娛樂一族，能滿足這類人群的購物需求。
    綠寶廣場購物中心周邊住宅項目在近年也是長盛不衰，新創·理想城、新港名馨主語城、恒達清水園、君地風華、城市楓景等都成為炙手可熱的樓盤。
    平江新城被蘇州市政府定位為“蘇州城市副中心”，集大型商務、居住區于一體，周邊路網發達、交通便利，是城市發展與建設的重要區域之一。
    自2004年蘇州啟動平江新城建設計劃以來，依托得天獨厚的地理區位優勢，通過周邊發達的高速公路、鐵路、水路及航空網，平江新城與國內各主要城市緊密相連。四通八達的交通網絡，便捷、大容量的交通系統奠定了平江新城無可爭議的交通樞紐地位。
    平江新城內規劃了四個生態居住社區，總占地面積近6平方公里，商品房面積達3百多萬平方米，新城區內的居住人口將達到14萬左右。學校、醫院、超市、菜場、公交車首末站、行政服務中心、垃圾中轉站等等，各種商業配套設施齊全完善，不久的將來，這里也將成為最適宜居住的現代化新城區。
結語
    據了解，當前蘇州的城市化率已經達到65%，未來蘇州在住宅項目上的開發仍然有比較大的增長空間。此外，隨著蘇州樓市的穩步回暖，土地供應也持續升溫，在今年上半年召開的蘇州市經營性用地招商推介會上，據有關部門透露，今年蘇州土地供應類型要向三產服務業用地傾斜，加大中心城區商業用地供應，完善城市商業配套功能，使土地供應結構中居住與商業的比例更趨合理。
    住宅項目的快速發展，人口分布開始向新興城區遷移，與此同時，新興城區也在不斷開發建設相應的商業地產項目來為居住者提供工作、生活、教育等各方面的配套設施。可以預見，未來蘇州的商業地產正在向開放性、多元化方向發展，形成以產業、商業、住宅、休閑娛樂等多方齊頭并進的場景。讓我們拭目以待吧。
    蘇州的商業地產不斷在豐富內涵與提升魅力，放眼未來，商業地產的繁榮將為蘇州人居環境與生活品質的提升起到中堅作用。

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