“店主心態”在商業地產規劃設計中的意義

    商業地產規劃設計不同于住宅地產規劃設計，不僅僅是建筑形態的不同，而是從起筆的思路到關鍵問題的完全不同。
　　往往有很多開發商，在拿到一塊商業項目的土地后，就趕緊找到規劃設計院，說：“趕緊的，俺融資貸了款滴，利息蠻高滴，你們做個方案，越快越好”。設計院也不含糊，三天一套方案，五天一份規劃，二個月后，施工圖就大功告成，施工隊立馬施工，策劃公司主意多多，今天這個主力店，明天那個創意稿，廣告打得鋪天蓋地，結果最后，商鋪就是賣不出去，蒙著騙著賣出去了卻沒法兒營業，于是商戶要退款，銀行要還錢，所有人齊心協力，你一鍬，我一鏟，把開發商埋進萬劫不復的十九層地獄。
　　開發商死的時候還在罵營銷公司不得力，其實從規劃設計的時候，思路就錯了。提筆一錯，就已然死定了，后面的所有努力，只是讓死法不同而已。
　　住宅地產的規劃設計目前流行的做法基本還是圍繞地塊特征做文章，有山水的做景觀、交通便利的做普通住宅，隨后進行地塊分隔，用水系、綠化帶、道路進行區塊分隔，然后凸顯景觀節點，再圍繞景觀節點布置房屋，再后來就是配套設施、大門、景觀小品等等細節，搞定收錢。
　　當然，也有開發商會先做市場調查和目標客戶定位，然后按照書上講的逐步推導，但是少之又少，基本上是完成策劃定位進入規劃設計后就半途而廢，回到“地塊分隔——凸顯節點——建筑設計——配套設計”上來。
　　商業地產規劃設計的思路要點是什么呢？就是四個字——店主心態。
　　商業地產的開發商必須把自己看成是一個大店主，我準備賣什么產品？我要做什么樣的裝修布置？我開店的經濟賬能否算得過來？把這三個問題想清楚了，就成功了一半。
　　如何在商業地產規劃設計上體現“店主心態”呢？
　　第一步、建筑設計
　　這是和住宅規劃最大的不同，住宅規劃設計第一步是地塊分隔，而商業地產規劃從第一步就要考慮建筑單體平面，建筑設計主要涉及到項目市場定位和主力店兩個問題。
　　開發商在入手規劃設計前，必須對市場做一個調查，深入了解目標消費群體的消費習慣和購買能力等（住宅地產的市場調查是購房者的需求，而商業地產的市場調查是來此購物的消費者需求），確定適合做什么，也就是先找準市場“經營”定位，定位確定下來，商業項目的成敗已經基本確定。
　　明確市場定位后要重視主力店的商業建筑要求，不同的商品有不同的展示要求，進而有不同的建筑要求，比如家俱賣場人流少、展示區大、客戶習慣于多看多比較，因此可以提出層高不宜過高（完成消防和暖通后凈高不宜超過3米）、內部動線是環線、不留窗、防火分區以及承重等等許多相關要求，而如果換作沃爾瑪這樣的超市賣場或者武漢廣場之類的購物廣場，其建筑要求又會截然不同。
　　主力店在項目整體中的區位必須確定好后量身定做，而不是筑好巢引鳳凰，要不然輕則成本驟增，重則變成空巢一族。
　　第二步、配套規劃
　　不同的商品賣場對建筑有不同的配套要求。
　　住宅地產的配套是指學校、幼兒園、社區空間等等，而商業地產的配套集中在理貨區、中央空調、電梯、消防、暖通、給排水、停車等等。而且不同的商業也對配套的要求也完全不同；餐飲要有獨立的排煙系統、給排水等；超市要充足的停車位、理貨區、消防等；電影院需要大空間、廁所、消防、隔音等配套。在建筑設計的時候就要充分考慮到各種商業業態的配套要求，盡量讓配套規劃完善到位。
　　第三步、流線設計
　　住宅地產的人流動線要方便、要私密、要動靜分隔、要“散”，要把業主通過園區道路——園區步行支路——景觀小路引導到各家各戶；商業地產的人流動線要控制道路寬度長度、要匯集人氣、要方向清晰、要形成環線，要“聚”，要把各個方向來的顧客匯集到一個中心區域或一條主要通道上，形成旺盛的人氣；主要體現在“聚散”的問題上，商業要的是人氣，人越多越好，氣越旺越好；
　　路太窄，人怕擠進不來，路太寬，顯得空空蕩蕩，因此不同的業態有不同的路寬；路段太長，顧客喊累下次不愿進來，路段太短，老在拐彎兒容易迷失方向，不同的業態有不同的路段長度；路段完全閉合，不需要比較商品的顧客老走回頭路，路段開放，喜歡比較商品的顧客又不得不走重復路線，不同的業態有不同的動線……
　　同時，基于賣場中“金角銀邊”的規律，動線要多產生角和邊，同時把可能的“死角”象串珠一樣串到動線上來，保證賣場中沒有死角。
　　繼續擴展思路，流線一定要是直直的90度或180度動線么？如果某種商業賣場中都是大面積封閉式經營，必然出現大量的墻壁，這個時候如果設計很多120度轉角，就會出現很多斜著的墻壁，其上的廣告沖擊力比90度和180度動線要效果好很多。 
第四步、賣場規劃
　　現在商業運營的通行做法是銷售出去后返租回來交由運營公司統一運作，這樣既解決了開發商回款的問題，又保證了運營中統一規劃布置，增加了成功概率。
　　一個項目的商鋪分割應考慮如何將大量商鋪靈活組織，化整為零利于出售，同時又可化零為整，利于整體出租和經營。因此商鋪的分割必須根據業態定位來處理，比如社區商業的鋪位不應太大，以中小面積為主，而購物中心的商鋪劃分則應以大面積為主。
　　此外，賣場的人流動線、通道、出口、電梯等也要全面考慮，要讓偏角的商鋪也能充分享受人流。
　　第五步、展示規劃
　　商業建筑的外立面、廣告位、招牌、標志、裝飾風格等等都是展示，其風格必須符合業態的整體風格。體現商業項目的整體形象及對消費者的吸引力。
　　這個方面最好請專業的公司設計，但是在規劃設計中要把風格明確提出來，既保持和業態一致，也要和建筑風格一致。
　　第六步、裝修規劃
　　一般來說，業主進駐后都是自行裝修，因此在規劃設計中必須對業主的裝修提出指導性意見和硬性要求。
　　對于公共區域的裝修，主要包括天花板、地板、燈光、隔墻等；鋪位裝修有對開門與平開門、卷閘門與玻璃門的統一要求，裝修檔次、材料色彩運用等都要符合經營業態的特性。如超市、社區商業面對的是大眾化的住宅居民，是一種形式；而西餐酒吧一條街絕對是另外一種形式。
　　總的來說，對于一個商業地產項目，或者是在住宅小區中含有大量商業區域的項目，開發商一定要保持“店主心態”，把自己變成一個大店主，我就是在這個地方租了一個商鋪，我還要靠賣出店里的產品才能賺錢，這個時候，我怎么來裝修、經營這個店？
　　只有這樣，才能從小店主成為大地主。

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