2009房市：熱、怪、冷、謎

　　2008年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)了高增長(zhǎng)后，進(jìn)入了前所未有的低迷時(shí)期。眾開(kāi)發(fā)商雖然還是強(qiáng)挺腰桿不降價(jià)，但各種變相的優(yōu)惠措施五花八門(mén)。明智的開(kāi)發(fā)商這個(gè)時(shí)候已經(jīng)有所行動(dòng)，王石的率先降價(jià)讓萬(wàn)科保住了現(xiàn)金流的回籠。市場(chǎng)不斷傳出“地王”退地，某開(kāi)發(fā)商攜款潛逃國(guó)外、甚至跳樓自殺的消息。
　　正當(dāng)眾開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備勒緊腰帶過(guò)兩年緊日子的時(shí)候，2009年3月，北京、上海、深圳、重慶等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然火了起來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額在四個(gè)月內(nèi)迅速升溫，到6月份達(dá)到了階段性高點(diǎn)。
　　這個(gè)突如其來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”，讓開(kāi)發(fā)商們措手不及，去庫(kù)存的速度明顯加快。到了6～8月，投資性需求加入合流，市場(chǎng)上可售資源出現(xiàn)不足，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始延緩?fù)票P(pán)進(jìn)度，房?jī)r(jià)大漲。
　　這種供不應(yīng)求的局面，激勵(lì)了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，重要城市“地王”頻現(xiàn)，價(jià)格高得離譜，甚至讓王石、潘石屹這樣的地產(chǎn)大腕都頻頻搖頭。有人把“地王”們搜羅起來(lái)，分析了一下，發(fā)現(xiàn)眾“地王”大都是有來(lái)頭的“國(guó)”字頭，怪不得他們出手如此闊氣。
　　懂行的人算過(guò)一筆賬，有的“地王”未來(lái)開(kāi)發(fā)出的房子要賣(mài)到5萬(wàn)元/平方米才有賺頭，嚇得很多想買(mǎi)房的人心驚肉跳。
　　不過(guò)，按照那位才華橫溢的經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石的超級(jí)預(yù)測(cè)：未來(lái)高端項(xiàng)目的房?jī)r(jià)很可能突破30萬(wàn)元/平方米，5萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)已經(jīng)算很便宜了。
　　如今，房?jī)r(jià)已經(jīng)成了一個(gè)永遠(yuǎn)說(shuō)不完，也說(shuō)不清楚的話(huà)題。房子，成了中國(guó)老百姓心中永遠(yuǎn)的痛。
　　怪——不計(jì)成本的“地王”
　　２009年3、4月，隨著樓市“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，全國(guó)商品房投資和建設(shè)的規(guī)模也開(kāi)始穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增速明顯滯后于銷(xiāo)售復(fù)蘇速度。2009年1～8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)70%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)15%，房屋新開(kāi)工面積同比還下降6%。
　　突如其來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”，給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)措手不及，供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局又一次造就了“地王”頻出的局面。
　　重點(diǎn)城市“地王”競(jìng)爭(zhēng)激烈
　　庫(kù)存消化過(guò)快、可售房源迅速減少導(dǎo)致加速“趕工”的局面出現(xiàn)，而新增開(kāi)工面積勢(shì)必促成房地產(chǎn)投資增速的迅速上揚(yáng)。
　　從6月份開(kāi)始，房企購(gòu)地?zé)崆榈玫结尫牛�土地成交的溢價(jià)率一路攀升。龍頭企業(yè)是土地市場(chǎng)的活躍角色，1～8月，保利地產(chǎn)購(gòu)地支出迅猛增加，萬(wàn)科、綠城和金地緊隨其后。進(jìn)入9月份，中海地產(chǎn)70億元斬獲上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，綠城連續(xù)在杭州、蘇州、北京共計(jì)拿下總地價(jià)高達(dá)100億元的五個(gè)地塊。在此輪拿地?zé)岢敝校�最受青睞的土地呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：
　　第一，重點(diǎn)城市核心區(qū)段“地王”頻現(xiàn)
　　流動(dòng)性充裕、有保值需求的業(yè)外資金進(jìn)入，為尋找高起點(diǎn)的“橋頭堡”項(xiàng)目，紛紛爭(zhēng)拿重點(diǎn)城市核心區(qū)段土地。中化方興、中國(guó)電子分別在北京各摘得一幅高價(jià)地，小商品城和西子電梯兩次刷新杭州樓面地價(jià)紀(jì)錄。而上海今年來(lái)的樓面單價(jià)紀(jì)錄則在龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)和實(shí)業(yè)資本的輪番接力下，從5月份土地市場(chǎng)回暖時(shí)的1萬(wàn)元/平方米，跳漲至9月份的3.65萬(wàn)元/平方米。
　　第二，重點(diǎn)城市政府規(guī)劃新城區(qū)域土地受追捧
　　7月初，綠地、保利等開(kāi)發(fā)商在北京大興新城激烈角逐，將大興區(qū)樓面地價(jià)紀(jì)錄刷新至7248元/平米；杭州江干區(qū)土地?zé)崤牡靡嬗谝?guī)劃中的杭東新城；以超過(guò)70億元總價(jià)刷新今年紀(jì)錄的上海長(zhǎng)風(fēng)地塊則借助大虹橋概念。
　　第三，二、三線(xiàn)城市洼地效應(yīng)致使土地迅速升溫
　　杭州、蘇州、廈門(mén)和青島等城市成為開(kāi)發(fā)商眼里的熱點(diǎn)地區(qū)。在蘇州，保利力壓中海取得地王項(xiàng)目；在廈門(mén)，世茂房地產(chǎn)更是以30.2億元?jiǎng)?chuàng)下了廈門(mén)單宗地塊最高出讓紀(jì)錄。
　　土地總體擴(kuò)張勢(shì)頭不突出
　　盡管“地王”頻繁出現(xiàn)，有愈演愈烈之勢(shì)，但是，2009年，全國(guó)土地市場(chǎng)的總體擴(kuò)張勢(shì)頭并不突出。1～8月，全國(guó)購(gòu)置土地面積未升反降，同比降幅為25%。
　　土地成交總量的萎縮，不完全在于開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高或擴(kuò)張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規(guī)模不夠，并且，不同地區(qū)的土地交易市場(chǎng)存在冷熱不均的現(xiàn)象。
　　一方面，是一線(xiàn)城市、特別是城市核心地區(qū)的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，“地王”頻頻出現(xiàn)。如：6月，北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地經(jīng)過(guò)97輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由中化方興投資管理有限公司以40.6億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約14500元/平方米；8月，浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)以7.7777億元拍得上城區(qū)南星橋糧庫(kù)地塊，樓面價(jià)約24295元/平方米；9月，中國(guó)海外發(fā)展有限公司以70.06億元奪得上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)6B、7C住宅用地，樓面價(jià)約為22000元/平方米。
　　另一方面，在二、三線(xiàn)城市仍有土地流拍現(xiàn)象。流動(dòng)性顯然是“地王”現(xiàn)象的支撐之一。2009年，巨額的信貸投放以及信貸投放轉(zhuǎn)化到實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍需時(shí)日，充裕的流動(dòng)性必然推高資產(chǎn)價(jià)格。房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是“地王”頻現(xiàn)的另一個(gè)支撐。只有在房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商才有底氣拍出更高的地價(jià)。“地王”重現(xiàn)，吸引了社會(huì)多方面的關(guān)注，也對(duì)新一輪房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。
　　“地王”現(xiàn)象背后所反映的真正原因：其一，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的容忍度。當(dāng)前和未來(lái)一個(gè)時(shí)段，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)性仍在強(qiáng)化，使行業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的政策容忍度預(yù)期增加。其二，地方政府土地財(cái)政格局未變。在當(dāng)前財(cái)政投資力度下，地方財(cái)政近乎枯竭，土地生財(cái)只會(huì)加強(qiáng)不會(huì)減弱。政府仍是土地市場(chǎng)最大的“受益者”。
　　其三，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式未變。“囤地生財(cái)、圈地融資”依然是房地產(chǎn)企業(yè)依賴(lài)的商業(yè)模式。
　　國(guó)企當(dāng)“地王”心安理得
　　從各地土地成交來(lái)看，各地“地王”的締造者以“國(guó)”字頭企業(yè)為主，中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企的主業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，在通脹預(yù)期的背景下，提價(jià)能力弱，自然要加速進(jìn)入會(huì)隨通脹而提價(jià)的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，動(dòng)輒數(shù)十億的天價(jià)“地王”，由國(guó)資背景企業(yè)制造，也就不足為奇了。
　　目前，國(guó)有資本已通過(guò)三種路徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)高價(jià)拿地；二是通過(guò)地方政府控股的“城投公司”壟斷區(qū)域內(nèi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，而且在二級(jí)市場(chǎng)拿地的價(jià)格也優(yōu)惠許多；三是大肆收購(gòu)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。
　　國(guó)有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)是基于以下主要原因：其一，國(guó)企的融資能力更強(qiáng)、融資成本更低。比如銀行就傾向于給央企貸款，而且是以更優(yōu)惠的條件貸款。其二，國(guó)企的主業(yè)，比如制造業(yè)，目前因消費(fèi)不足導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩，而房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，自然要擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)整體業(yè)務(wù)中的占比。其三，在短期內(nèi)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的策略所致。央企的主業(yè)往往是壟斷行業(yè)，比如資源類(lèi)，或是所在行業(yè)市場(chǎng)份額很高，事實(shí)上已經(jīng)形成了壟斷。壟斷行業(yè)的利潤(rùn)率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)的微利，甚至容忍暫時(shí)的虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額。
　　可以看出，“國(guó)進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。所以，“國(guó)進(jìn)”將成為市場(chǎng)未來(lái)的重要趨勢(shì)，這是每一個(gè)民營(yíng)企業(yè)需要認(rèn)真面對(duì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的問(wèn)題。
　　我們必須對(duì)央企高價(jià)拿地的后果有足夠認(rèn)識(shí)。央企當(dāng)?shù)赝醯男膽B(tài)與民營(yíng)企業(yè)不同，央企當(dāng)了“地王”，遠(yuǎn)期效益對(duì)當(dāng)時(shí)的決策約束不強(qiáng)，對(duì)決策者的責(zé)任約束幾乎沒(méi)有。大不了把土地閑置在那里，不怕賠錢(qián)，反正有“國(guó)有”二字兜著。
　　在這種心態(tài)下，央企拿地是志在必得，而不是考慮價(jià)格高低，所以，出現(xiàn)“地王”是自然的。全國(guó)央企和地方國(guó)企拿下“地王”后，大多閑置，損失很大，而企業(yè)管理層毫發(fā)無(wú)損。民營(yíng)企業(yè)當(dāng)“地王”的心態(tài)就大不一樣了。比如中海地產(chǎn)以70.06億元的天價(jià)拿下上海普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊，這么大的資金量，民營(yíng)企業(yè)籌資都有困難。更為關(guān)鍵的是，有人估算長(zhǎng)風(fēng)地塊未來(lái)樓盤(pán)售價(jià)必須接近5萬(wàn)元/平方米才能有合理利潤(rùn)，這對(duì)民營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就大了，假如銷(xiāo)售困難，沒(méi)有利潤(rùn)，可能使民營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)巨大經(jīng)營(yíng)困難甚至倒閉。
　　成本、效益、利潤(rùn)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的硬約束使得其當(dāng)“地王”時(shí)心里沒(méi)底。央企當(dāng)“地王”背靠的是國(guó)家實(shí)力，“慷國(guó)有之慨”，這對(duì)民營(yíng)企業(yè)本身來(lái)說(shuō)就是極大的不公平，是破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為。
　　央企當(dāng)“地王”推高房?jī)r(jià)，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，最終釀就金融風(fēng)險(xiǎn)。每一次“地王”的誕生，都將使得一批購(gòu)房者望著畸高房?jī)r(jià)而淡出市場(chǎng)，削弱市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，最終必然使房?jī)r(jià)崩盤(pán)，套牢國(guó)家資金或銀行貸款，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　評(píng)論
　　“地王”搶的不是地 是寂寞
　　廣渠路15號(hào)地拍出“地王”的時(shí)候，很多民營(yíng)房企不無(wú)醋意地表示：央企之所以敢豪擲40億元，是因?yàn)槠渌阗~方式不一樣，對(duì)最終的業(yè)績(jī)不負(fù)責(zé)任。言外之意是拿國(guó)家的投資不當(dāng)回事。
　　剛過(guò)去三個(gè)月，這些民營(yíng)房企上市公司就坐不住了。難道這筆賬在三個(gè)月前算不過(guò)來(lái)，三個(gè)月后就能算明白了？地產(chǎn)行業(yè)的漲漲跌跌，與股市一樣，誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。2007年，大家都認(rèn)為地產(chǎn)沒(méi)問(wèn)題，“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)。到了2008年，全行業(yè)突然陷入低谷。就在大家準(zhǔn)備過(guò)緊日子時(shí)，2009年年初，地產(chǎn)行業(yè)又突然復(fù)蘇，一下子成為金融危機(jī)下景氣度最高的行業(yè)之一。
　　這么大的波折，有多少房企能早做準(zhǔn)備？在市場(chǎng)波動(dòng)面前，所謂的地產(chǎn)巨頭們其實(shí)與股市中的散戶(hù)沒(méi)有什么差別——都熱衷于追漲殺跌，卻罔顧客觀規(guī)律。
　　幸運(yùn)的是，房地產(chǎn)的低谷在2008年迅速過(guò)去了，除了個(gè)別擴(kuò)張?zhí)�猛的房企一度面臨危局之外，大多數(shù)地產(chǎn)巨頭均有驚無(wú)險(xiǎn)。但是，如果再來(lái)一輪調(diào)整的話(huà)，這些高負(fù)債的房企們能否再度起死回生？誰(shuí)也不知道。
　　按全國(guó)存量住宅120多億平方米、住房平均價(jià)格按目前房?jī)r(jià)4754元/平方米計(jì)算，存量住房總價(jià)值達(dá)57萬(wàn)億元，約為2008年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2倍。這一比值與1989年日本房地產(chǎn)業(yè)最瘋狂的時(shí)候相當(dāng)。顯然，房地產(chǎn)的發(fā)展到了急速泡沫化的階段，這個(gè)時(shí)候搶囤土地，套用一句網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)就是，“搶的不是地，是寂寞”啊。
　　冷——政策降溫樓市
　　一邊是銷(xiāo)售量“井噴”的同時(shí)房?jī)r(jià)
　　快速上揚(yáng)，一邊是各主要城市“地王”頻現(xiàn)。同時(shí)，銀行信貸擴(kuò)張迅猛，前四個(gè)月全國(guó)新增貸款5.17萬(wàn)億，已經(jīng)超過(guò)全年5萬(wàn)億的計(jì)劃。
　　在這種形勢(shì)下，政府的態(tài)度開(kāi)始日趨謹(jǐn)慎，國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的節(jié)奏開(kāi)始放慢。到4月份，僅出臺(tái)了一項(xiàng)具有一定影響的刺激性政策，即國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定要調(diào)低普通商品住房項(xiàng)目的資本金比例。這一時(shí)期宏觀調(diào)控的特點(diǎn)處于政策觀察期。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部官員曾表示，在現(xiàn)有形勢(shì)下不會(huì)再出臺(tái)刺激性政策。
　　不久，《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《物權(quán)法》司法解釋陸續(xù)出臺(tái)，財(cái)政部、國(guó)稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部攜手研究開(kāi)征物業(yè)稅。
　　更為引人注目的是，6月22日，銀監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》要求“嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖”，“不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。二套房貸政策的“收緊”，在市場(chǎng)上引起了很大反響，不少人視其為房地產(chǎn)調(diào)控政策再度轉(zhuǎn)向的“風(fēng)向標(biāo)”。
　　《通知》發(fā)布后，各商業(yè)銀行逐漸明確通報(bào)了關(guān)于二套房貸的收緊口徑，原本購(gòu)買(mǎi)第二套商品房可以享受的首付兩成，七折優(yōu)惠利率，成為了階段性歷史。僅僅幾天之后，借款人貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)，首付變成了四成，利率上浮了1.1倍。
　　這樣一來(lái)，投資同樣一套總價(jià)200萬(wàn)元、30年還貸期的房屋，按現(xiàn)在二套房貸政策，執(zhí)行首付兩成、下浮30％優(yōu)惠利率（4.158％）后，買(mǎi)家首期款為40萬(wàn)元，月供為7785元，累計(jì)支付利息120萬(wàn)元。而二套房貸政策收緊后，變成四成首付和1.1倍利息，首期款為80萬(wàn)元，月供為7611元，累計(jì)支付利息為154萬(wàn)元。買(mǎi)家不但多付了40萬(wàn)元首期款，還要多支付30多萬(wàn)元的利息成本。
　　政策一變，買(mǎi)房人要付出的代價(jià)就太大了。很多本來(lái)想買(mǎi)房的人，一下子比計(jì)劃要多付出那么多錢(qián)，也只好暫時(shí)放棄買(mǎi)房計(jì)劃。受此影響，7月，全國(guó)樓市出現(xiàn)區(qū)域調(diào)整的局面，全國(guó)30個(gè)城市的商品住宅總成交面積環(huán)比下降約4%，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市還首次出現(xiàn)月成交量全部下跌的局面。以北京為例，10月1日至7日，北京期房網(wǎng)上簽約960套，現(xiàn)房簽約159套，總簽約量為1119套。而去年同期，樓市即使在下行之中，期房網(wǎng)上簽約量仍有1994套，現(xiàn)房簽約260套，共簽約2254套。銳減五成左右的成交量讓開(kāi)發(fā)商備感汗顏。
　　從一些城市的房產(chǎn)中介門(mén)店來(lái)看，前來(lái)咨詢(xún)看房的人也減少了很多。房產(chǎn)中介工作人員反映，6月店里還熙熙攘攘，很熱鬧，前來(lái)咨詢(xún)看房的人不斷，讓他們忙個(gè)不停。進(jìn)入7月后，前來(lái)看房的人越來(lái)越少了，店里又恢復(fù)了安靜。
　　讓開(kāi)發(fā)商更憂(yōu)心的，并不是成交量下降，而是市場(chǎng)又迎來(lái)新一輪觀望。不少購(gòu)房者認(rèn)為，下半年樓市仍充滿(mǎn)不確定因素，還是觀望一段時(shí)間再考慮買(mǎi)房。
　　上半年，各銀行把二套房貸的審批權(quán)限下放到了一些營(yíng)業(yè)部，如今，營(yíng)業(yè)部的審批權(quán)限被銀行收回，由此造成了審批時(shí)間拉長(zhǎng)，而且更加嚴(yán)格。很多售樓人員之前是拿著一堆貸款合同往銀行跑，現(xiàn)在是從銀行取回一堆被退回來(lái)的貸款合同，因?yàn)榘凑罩�前的�?yōu)惠政策申請(qǐng)的貸款，現(xiàn)在都不符合要求了。售樓人員也在抱怨，很多單子談好了，貸款做不出來(lái)，變成了空單。
  　但是，必須看到，謹(jǐn)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)是監(jiān)管部門(mén)的一貫態(tài)度，監(jiān)管部門(mén)不可能以犧牲銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量為代價(jià)來(lái)?yè)Q取市場(chǎng)的短期繁榮。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)出明顯的緊縮信號(hào)，但是，階段性的市場(chǎng)“過(guò)熱”勢(shì)必會(huì)使管理部門(mén)提高警覺(jué)、加強(qiáng)防范，也會(huì)增大政策“轉(zhuǎn)向”的風(fēng)險(xiǎn)。
　　火熱了四個(gè)月的樓市又重新冷卻下來(lái)，下一步的政策導(dǎo)向以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何，大家都在觀望。
　　謎——說(shuō)不清的房?jī)r(jià)
　　2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò)了意外的“小陽(yáng)春”、轟轟烈烈的“地王”之爭(zhēng)、受政策轉(zhuǎn)向而冷卻后，房?jī)r(jià)的漲跌又一次成了市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。未來(lái)的房?jī)r(jià)何去何從，也許沒(méi)有人真的知道。
　　金巖石：未來(lái)高端項(xiàng)目房?jī)r(jià)將突破30萬(wàn)元
　　以2009年1月1日為基準(zhǔn)，北京、上海的房?jī)r(jià)將在未來(lái)五年漲一倍，高端項(xiàng)目的房?jī)r(jià)很可能突破每平方米30萬(wàn)元。
　　第一，城市化是未來(lái)三十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要走出產(chǎn)能過(guò)剩危機(jī)，必須向內(nèi)需導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，而擴(kuò)大內(nèi)需的源頭是城市化，城市化的助推器是房地產(chǎn)。
　　第二，中國(guó)正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)由于相對(duì)和絕對(duì)的稀缺性，具有了投資與消費(fèi)兩重性。對(duì)土地的投資有開(kāi)發(fā)性溢價(jià)，對(duì)房產(chǎn)的投資有交易性溢價(jià)，目前房地產(chǎn)剛性需求中有相當(dāng)部分不是消費(fèi)而是投資。
　　第三，從投資角度看，由于股市沒(méi)有開(kāi)放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能借錢(qián)投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補(bǔ)充了股市的缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)的螺旋式上漲趨勢(shì)。
　　第四，從超級(jí)城市的角度看，中國(guó)城市化進(jìn)程中非常可能形成北京、上海兩大超級(jí)都市，人口數(shù)量將比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立體空間分割來(lái)解決生活空間的稀缺性。
　　任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)暴跌不會(huì)給有房人和無(wú)房人帶來(lái)任何好處
　　今年1～8月份的銷(xiāo)售增長(zhǎng)已超過(guò)了自住房制度改革以來(lái)的任何一年，即使后四個(gè)月的銷(xiāo)售環(huán)比不再增長(zhǎng)，全年的銷(xiāo)售總量也會(huì)超過(guò)歷史最高水平的2007年。
　　如果銷(xiāo)售量和價(jià)格都保持同比增長(zhǎng)，那么，“拐點(diǎn)”從何而來(lái)？“拐點(diǎn)”論只會(huì)讓正在恢復(fù)中的投資再次被抑制，讓本來(lái)就不堅(jiān)定的信心再次備受打擊。如果投資不上去，過(guò)了今年還會(huì)有多少房子供市場(chǎng)選購(gòu)？沒(méi)有適度的存量支撐，又如何穩(wěn)定市場(chǎng)以減少大起大落？
　　當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌時(shí)，必然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的惡化和個(gè)人家庭資產(chǎn)的縮水，并不會(huì)給擁有房產(chǎn)的多數(shù)人帶來(lái)任何好處，也不會(huì)給未購(gòu)房人帶來(lái)任何好處。年初價(jià)格尚未恢復(fù)時(shí)的銷(xiāo)售低迷，恰恰說(shuō)明價(jià)格下跌的危險(xiǎn)并沒(méi)有給想購(gòu)房者帶來(lái)任何收益。最終需求的爆發(fā)是在看到預(yù)期的漲價(jià)曙光之后，而非前景一片黑暗之時(shí)。
　　潘石屹：未來(lái)三五年房地產(chǎn)不變的是過(guò)剩
　　中國(guó)的房地產(chǎn)就像中國(guó)經(jīng)濟(jì)，未來(lái)三五年，永遠(yuǎn)不變的是過(guò)剩。現(xiàn)在是生產(chǎn)能力過(guò)剩、原材料過(guò)剩，勞動(dòng)力過(guò)剩，房地產(chǎn)也不例外。2008年11～12月，全國(guó)有5.2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，很多國(guó)際基金經(jīng)理都盯著一些房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，看誰(shuí)要破產(chǎn)，看誰(shuí)的資金鏈支撐不住。
  　一年前，雷曼兄弟破產(chǎn)之后，中國(guó)就知道大病來(lái)臨，便迅速出臺(tái)了存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、自有資本金比例下調(diào)等系列政策，也包括“4萬(wàn)億”的救市計(jì)劃，而房地產(chǎn)的復(fù)蘇便是寬松的貨幣政策所帶來(lái)的效果。如果貨幣政策繼續(xù)寬松，房?jī)r(jià)還有上漲的趨勢(shì)。但是，寬松的貨幣政策與全世界的救市政策一樣，是在金融危機(jī)時(shí)一定要吃的“藥”，但不能長(zhǎng)期吃。
　　曹建海：房?jī)r(jià)長(zhǎng)期回落的走勢(shì)無(wú)法改變
　　近期，京滬樓市成交量出現(xiàn)大幅度下降，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了“打折”現(xiàn)象，市場(chǎng)“拐點(diǎn)”信號(hào)已經(jīng)隱約出現(xiàn)。樓市成交明顯下跌，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)雖然不會(huì)立即下跌，但隨著成交量的下滑，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。
　　房?jī)r(jià)回落是長(zhǎng)期趨勢(shì)，未來(lái)兩年后、三年內(nèi)，中國(guó)城市房?jī)r(jià)有50%的調(diào)整空間：第一，貨幣政策作為短期干擾因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期上漲，甚至是報(bào)復(fù)性上漲。但2007、2009年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，瘋狂信貸政策注定不能持續(xù)，房?jī)r(jià)將在信貸政策失去空間之后補(bǔ)跌。
　　第二，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)缺乏根本的拉動(dòng)動(dòng)力，政府大規(guī)模投資屬于飲鴆止渴，未來(lái)時(shí)期加上房?jī)r(jià)崩潰造成的影響，政府投資可能給中國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。
　　第三，要考慮房?jī)r(jià)——收入比、房?jī)r(jià)——租金比、房屋空置率等指標(biāo)所顯示的房地產(chǎn)泡沫崩潰的危險(xiǎn)。因此，不管政府如何保房?jī)r(jià)，都不能改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期回落的走勢(shì)，最遲2010年3、４月份回落，而且是一個(gè)深度回落的開(kāi)始。
　　時(shí)寒冰：高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的透支已經(jīng)達(dá)到極限
　　高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)購(gòu)買(mǎi)能力的透支已經(jīng)到了無(wú)法修補(bǔ)的地步，房?jī)r(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢(shì)，任何外力都無(wú)法阻止或改變這種趨勢(shì)。
　　如果對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合評(píng)估，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。需求和購(gòu)買(mǎi)力決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，作為購(gòu)房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵，但中國(guó)的中產(chǎn)階層遲遲不能形成。
　　如果沒(méi)有中產(chǎn)階級(jí)作為依托，中國(guó)的房?jī)r(jià)只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出“拐點(diǎn)論”，并斷然掉頭的時(shí)候，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲笑。
　　在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力支撐，中國(guó)房?jī)r(jià)是不可能繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭的。開(kāi)發(fā)商、地方政府官員長(zhǎng)達(dá)十幾年對(duì)房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過(guò)度透支接受市場(chǎng)報(bào)復(fù)的時(shí)候了。
　　當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高的時(shí)候，高房?jī)r(jià)與人們的收入嚴(yán)重背離，就會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹，房?jī)r(jià)的下跌在所難免。
　　牛 刀：該是給高房?jī)r(jià)算總賬的時(shí)候了
　　不管我們?cè)覆辉敢猓瑢?duì)高房?jī)r(jià)算總賬的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了。其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有很多人在算賬，開(kāi)發(fā)商和政府在算賬，說(shuō)房?jī)r(jià)的69%都交給政府了。政府只和開(kāi)發(fā)商討論地價(jià)問(wèn)題，國(guó)土資源部經(jīng)過(guò)調(diào)查后回應(yīng)，地價(jià)只占房?jī)r(jià)的23.2%，開(kāi)發(fā)商啞口無(wú)言。
　　中國(guó)的高房?jī)r(jià)這筆賬雖然不糊涂，但不好算。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商和政府算的都是小賬，回避了大賬，那就是高房?jī)r(jià)盤(pán)剝了多少居民的財(cái)富，破壞了多少社會(huì)規(guī)則，養(yǎng)活了多少貪官污吏，抑制了多少生產(chǎn)力和消費(fèi)力。如果算大賬，今年上半年的房?jī)r(jià)上漲是毫無(wú)道理的，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，弊遠(yuǎn)大于利。
　　沒(méi)有誰(shuí)想去算總賬，只是有些矛盾是無(wú)法回避的，算總賬是逼出來(lái)的。真正給高房?jī)r(jià)算總賬的，一定是中央政府。二十年前，日本政府給高房?jī)r(jià)算總賬時(shí)，只出臺(tái)了《土地融資限令》，房?jī)r(jià)大降80%。可是不出臺(tái)行嗎？不行。這就是政治。所以，中國(guó)的中央政府僅僅出臺(tái)土地融資限令還不行，還要出臺(tái)限制土地融資的產(chǎn)業(yè)政策、增收增大住宅持有成本的物業(yè)稅政策和回收流動(dòng)性的貨幣政策，對(duì)高房?jī)r(jià)算一次總賬，看看房子究竟值多少錢(qián)？
　　易憲容：房?jī)r(jià)回歸理性 我將會(huì)減少發(fā)言
　　今年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，是信貸資金涌動(dòng)的結(jié)果。今年上半年，全國(guó)住房按揭貸款達(dá)4793億元，同比多增加了2633億元；在今年7月份的3559億元貸款中，個(gè)人貸款就占了1800億元，個(gè)人住房按揭貸款快接近2007年房地產(chǎn)泡沫最大的一年。
　　由于今年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也可能造成房?jī)r(jià)下跌。信貸監(jiān)管部門(mén)也發(fā)出了信號(hào)，有關(guān)方面最近又出臺(tái)了通知，要求各銀行嚴(yán)格按照以前的房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行。
　　目前，房地產(chǎn)過(guò)熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。中國(guó)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不低的，只不過(guò)是房?jī)r(jià)上漲還沒(méi)有將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)而已。
　　目前很多人投資房地產(chǎn)以防通脹，但事實(shí)上，房地產(chǎn)并不一定具備穩(wěn)定的升值保值功能。
　　房地產(chǎn)不應(yīng)也不能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如果這樣，未來(lái)高房?jī)r(jià)一定會(huì)造成很大的社會(huì)沖突。
　　當(dāng)房?jī)r(jià)逐步回歸理性時(shí)候，我將會(huì)減少發(fā)言。　　
　　熱——忐忑的“小陽(yáng)春”
　　008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)后，
　　對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響逐漸擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也陷入低谷。2008年全國(guó)銷(xiāo)售面積同比下降19.5%，年底全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。當(dāng)時(shí)最樂(lè)觀的預(yù)測(cè)也認(rèn)為，這種低迷期至少要持續(xù)兩年。
　　在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)陷入低迷的情況下，國(guó)家宏觀調(diào)控也隨之轉(zhuǎn)變：調(diào)控目標(biāo)從2008年年初的“兩防”到年中的“一保一控”，再到年底的“一保一擴(kuò)”。
　　調(diào)控手段也從2007年的“雙穩(wěn)健政策”到2008年初“穩(wěn)健的財(cái)政政策加從緊的貨幣政策”，再到年底的“積極的財(cái)政政策加適度寬松的貨幣政策”。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策從原來(lái)的“從緊”逐步轉(zhuǎn)向“松綁”。
　　為了實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”目標(biāo)，“松綁”的力度也前所未有：從2008年9月開(kāi)始，人民幣貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)5次下調(diào)；10月底，交易契稅、印花稅和土地增值稅等被減免，又迅速出臺(tái)了“居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款，利率可以下浮30%、最低首付款比例調(diào)整為20%”的強(qiáng)力信貸刺激政策；11月，國(guó)務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》；同月，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施；到2009年3月，“兩會(huì)”的《政府工作報(bào)告》重申房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)思路。伴隨著一系列的政策調(diào)整，2009年房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境進(jìn)入了前所未有的寬松時(shí)代。
　　由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，龐大的空置面積勢(shì)必影響到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，誰(shuí)能抓住當(dāng)下，盡快推貨，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量，誰(shuí)將是市場(chǎng)的最大贏家。所以，明智的開(kāi)發(fā)商此時(shí)采取了低價(jià)開(kāi)盤(pán)、打折讓利、降價(jià)促銷(xiāo)等方式，事實(shí)證明，促銷(xiāo)的效果立竿見(jiàn)影。
　　在這些寬松、刺激性政策和促銷(xiāo)手段的作用下，從2009年3月開(kāi)始，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)出現(xiàn)了全面、迅速的“回暖”。 1～8月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額較2008年分別增長(zhǎng)42.9%和69.9%，甚至超越2007年同期水平。其中，商品住宅單月銷(xiāo)售面積同比增幅一路高歌猛進(jìn)，從2月的同比增長(zhǎng)1%飆升至8月的同比增長(zhǎng)87%，3～8月的住宅單月銷(xiāo)售面積持續(xù)創(chuàng)2007年以來(lái)的同期最好水平。
　　5月全國(guó)商品房銷(xiāo)量持續(xù)攀升，6月達(dá)到階段性高點(diǎn)；銷(xiāo)售量“井噴”的同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上揚(yáng)、創(chuàng)出歷史高點(diǎn)。
　　需求的強(qiáng)勁反彈和供給增長(zhǎng)的相對(duì)滯后，使房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存化速度顯著提高，商品房整體庫(kù)存水平迅速下降，局部市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供給不足。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，市場(chǎng)格局迅速?gòu)摹肮┻^(guò)于求”演變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”，市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)重新回到開(kāi)發(fā)商手中。
　　直擊各地樓市“小陽(yáng)春”
　　北京
　　盡管很多樓盤(pán)紛紛提價(jià)，但很多購(gòu)房人打電話(huà)投訴一些樓盤(pán)排號(hào)幾個(gè)月卻買(mǎi)不上房，要想盡快買(mǎi)房需要“托關(guān)系”。從去年12月初就在首城國(guó)際排號(hào)的劉女士說(shuō)，每次開(kāi)盤(pán)，都要跑到售樓處和銷(xiāo)售員說(shuō)好話(huà)，但每次都買(mǎi)不上。除非有特別鐵的關(guān)系，否則沒(méi)戲，因?yàn)檫�有8000多號(hào)沒(méi)買(mǎi)上。眼看著房?jī)r(jià)在漲，買(mǎi)房人的抓狂心情也在升級(jí)，越買(mǎi)不上越擔(dān)心房?jī)r(jià)漲。
　　上海
　　3月15日，上海一南一北兩個(gè)住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)推出新房源，銷(xiāo)售不約而同的異常火暴。徐匯區(qū)的濱江樓盤(pán)中海瀛臺(tái)推出200多套房源，當(dāng)天成交近八成；另一個(gè)位于閘北區(qū)大寧板塊的慧芝湖花園二期，近300套房源前三天就有人排隊(duì)，當(dāng)天下午成交過(guò)半。
　　深圳
　　4月4日，深圳南山區(qū)名為諾德國(guó)際的一家樓盤(pán)銷(xiāo)售處里擠滿(mǎn)了前來(lái)看房的市民，由于人多，銷(xiāo)售中心請(qǐng)來(lái)幾位在校大學(xué)生幫忙。3月份，深圳的商品房成交量重新回到2007年上半年的高峰水平。
　　重慶
　　“五一”小長(zhǎng)假，重慶樓市交易出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，“五一”前兩天的總成交量達(dá)到1280套。從成交的地區(qū)來(lái)看，南岸成交量首次超過(guò)渝北、江北，像魯能星城這樣出現(xiàn)房源告急的還不少。特別是朝天門(mén)大橋通車(chē)后，江北和南岸的新房更是緊俏。

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