浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
購物商業是產業產品的終端,直接對著廣大的消費者,而消費者對商場的要求會更多也更綜合,包括產品數量、質量、服務、格局等方面。
縱觀目前廣州成千上萬的商場,有些商場人潮涌涌,有些商場無人問津甚至倒閉。同樣,在商場經營方面,有的是由開發商統一經營,有些則是被開發商拆散零售。那么,作為開發建設商場的開發商,是否應將商場式物業出售呢?出售商鋪在經營管理等方面會不會帶來難度及風險?
商場拆散零售是把“雙刃劍”
信息時報:
商場式商鋪能不能拆散零售?
張勇功:在我看來,資金相對充裕的開發商不用拆散來賣,因為一旦拆散出售,經營權又不在開發商手里,面臨的或將是運營管理混亂。而對資金相對薄弱的開發商,則可考慮出售,因為拆散零售有利于降低投資及經營者的門檻,拆散出售的商鋪銷售價格一般相對較高,可使開發商更好地融資。
陳瑞標:可以,但要有全盤考慮售前售后的經營規劃,否則回天乏力。
南豐負責人:商場式商鋪可以拆散零售,現時國內也有著名的發展商采用了這種做法,好處是能快速回收資金,省卻運營管理支出。但一般具備實力的發展商,較多傾向采用“只租不售”的方式,保證項目的發展穩定性及收益的遞增發展。
李佳文:購物商場是商業產品的最末端,直接面向消費者,人們不單單只是對商品有要求,對服務等也會有很多要求。購物中心只租不賣,銷售完購物中心就沒辦法統一管理,也就違背了管理原則。
應該說,商業地產行業是以成敗論英雄,商業地產首先是要生存下來。商圈只能慢慢開發慢慢擴大,不能跨越式發展。所以商業地產是一種細活,我們打的是一種“長工”。從開始的定位到招商只是初始階段,每天都要用心經營。
楊亦勇:開發商建產權商鋪,要懂得賣產權商鋪,有些地方不能賣有些地方可以賣,要慎重考慮。開發商為了回籠資金便賣商鋪,這是不可非議的,但要賣得有技巧,不能盲目地賣,有些最重要的位置是絕對不能賣的。有些以后想盤活的商業,如果最緊要的位置都賣出去了,就沒辦法再盤活。所以產權商鋪種下來的惡根,其影響是非常大的。
蘇錫坤:能,但是要把握好零售的比例和位置。
程立志:如果是臨街商鋪可以拆散來賣,但如果是商場物業,還是最好保持其統一性。因為臨街商鋪要求統一性比較低,旁邊的店鋪開業或倒閉對經營者并沒有什么影響,而如果是一個商場,商家不對,對于整個商場來說就是失敗了,消費者是不愿意進去這樣的商場消費的。
龍東江:我們東方文德廣場的商業面積接近3萬平方米,如果把商業分散來賣,將制約了商業的發展。所以我們要資源整合,把文德路上的很多名店整合進來,再進一步提升整個商場。
周穎舟:商業地產是否出售的問題,在過去,由于大多開發商都知道不賣當然是最好,但迫于資金不足的問題,只能選擇出售。當然,也有不少項目因此而影響了后期的運營。時至今日,聽到很多的商業地產開發商表示,以后的開發都只租不售,我是非常高興的,這是要靠實力說話的。這證明了經過多年的發展,這些開發商都得到了足夠的積累,有足夠的實力去運作商業地產,這對項目后期的運營也是有很大的好處。
拆散售鋪難度大風險極高
信息時報:
出售商鋪在經營管理等方面會不會帶來難度及風險?
陳瑞標:非常有難度及風險!這依靠操作者的謀略和經驗,必須有充分的思想準備,才能做到“收好錢又立好牌坊”。
張勇功:肯定會帶來一定的風險。之前采用商場式產權商鋪的方式銷售的項目大多遭受了失敗,因為將產權分散出售,會造成眾多業主難以協調,使其在經營上很難有起色。同時,增加了商鋪投資市場的風險性,會出現數量眾多的不同背景的產權業主,從而導致項目在管理上難以協調,造成管理失控,使項目在經營上難以成功。
蘇錫坤:產權式商鋪一樣可以操作,只要在經營管理上下好功夫。
索文杰:商場式的物業最好不要出售,由開發商統一管理經營。如果開發商將商業地產項目全部銷售,把所有的風險轉移給持有者。這種開發模式對于開發商而言相對省力且風險較低,但是商業經營不穩定,對于投資者和經營者來說風險較大。
程立志:如果將商鋪賣散了,對于今后的經營勢必帶來困難。舉個例子,1999年中華廣場周圍還不是很成熟,中華廣場就把商鋪分散賣掉;等到有大商家要求進入,需要幾百平方米的商鋪,開發商又不得不重新找回小業主要求回購,但由于每個商鋪的位置不同,業主的賣價期望也不同,因此很難重新收回,整個商場也做不旺。
銷售和出租兩種模式應兼具
信息時報:
在資金不足的情況下,開發商如何運營商鋪?
張勇功:對于資金不足的開發商,在尋找信托等融資手段的同時,可找一些資金實力相對雄厚的開發商一起運作項目,即使利潤低一點,但總好于無利潤。在經營商鋪方面,有兩種方式,第一種是不賣產權只賣經營權,第二種是出售之后再返租。至于什么時候用什么方式,要具體問題具體分析。若項目市場培育期不會超過3年時間,經營權可以放短一點;如果項目市場比較難培育,要3年以上,經營權就要放長一點。
蘇錫坤:可通過小產權融資、反租、承包給專業商業運營公司。
陳瑞標:所謂資金街外錢,有把握的投資才能圈到錢,不要整天想賣出籌款,奉勸一句話:“商業地產沒有任何浪漫!”
南豐:任何商業項目在經營管理中都會遇到難度及風險,但若項目是在統一運營管理下,管理方較易對項目進行調整應對,減低相關風險及難度。而商業項目若然出售商鋪,造成產權分散,會影響到項目的業態定位、組合等,需要在運營上投入更多力氣去管理。
索文杰:根據市場情況把商業物業分割銷售或租賃,租售結合,利用自身優勢吸引大型知名的主力店租約,以促進其他小商業門面的出售。
程立志:如果資金不足,可利用反租的形式,也就是讓業主擁有物業的所有權,但開發商仍可維持整個商場的控制權。由于商場開始的幾年租賃是最困難的,所以這種形式也可讓小業主避免了商鋪空置的尷尬。
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