“A級地段C級地點”：商業地產難解的怪圈

　　“地段、地段，還是地段！”這是一句流傳于房地產業界的名言。可在現實生活中，這一“真理”未必屢試屢中、點石成金。在某個知名的商圈，僅僅只是相差幾百米距離，或許就會出現“冰火兩重天”的狀況。回顧這幾年的上海房地產投資市場，不少機構投資者眼中的香餑餑，到最后成了“燙手山芋”。“A級地段中的C級地點”成了一個難以解開的怪圈。
　　一街之隔便冷熱不均
　　繁華的上海南京西路地段，以梅龍鎮、中信泰富以及恒隆廣場圍繞而成的“金三角”區域人氣旺盛。然而，僅僅只是轉了個彎，吳江路的商業氛圍已開始略顯不足。再往里縱深幾百米，四季坊更是冷清異常。
　　早先CBN記者曾獨家報道過四季坊轉讓成功的消息，但經歷兩個月時間，從現場看到的情形來看，幾乎沒有任何改變。近一半的商鋪鐵門緊閉，有些品牌甚至連貨物還沒有完全撤離就已經停業了。在四季坊二層，一家服裝店仍在獨力支撐著。據店員介紹，由于生意太差，周邊的商鋪均已陸續關門。“實在是營收太低，無法負擔租金。即便是生意不錯的品牌鞋店，一天營業額也不過最多1萬多元，無法繼續經營。”店員不由發著牢騷。
　　同樣的狀況在上海商業的“鉆石地段”淮海中路也在上演。自2005年摩根士丹利接手收購上海廣場之后，雖經歷多次整改，始終毫無起色。現已更名為無限度廣場的這一商業項目，近期再次傳出轉讓消息。“不過看的人多，想買的人少。”一位投資機構人士稱。
　　淮海中路東段始終處于生意冷清的尷尬境地，從無限度廣場往西行進，毗鄰的金鐘廣場商場部分，自東方美莎慘淡撤離之后始終未能尋覓到合適租戶；再往前，淮海商城的餐飲倒是紅火，然而延續到力寶廣場，再度出現略顯沉寂的經營狀況。與南面沿街各個商場的人氣相比，形成了鮮明對比。
　　長期從事百貨業的吳先生告訴CBN記者，一般而言，同一條街上總有幾個聚集度高的商場會表現不錯，如淮海路的百盛和巴黎春天百貨、徐家匯的太平洋和港匯、南京西路的“梅泰恒”等。這些具有區域聚集效益且定位清晰的商場，自然而然會將人氣奪走。“因為當消費者進入這些商場購物之后，對其他同類商場的購買能力和欲望會有所降低，其消費行為和習慣也會被這些人氣百貨所左右，從而截住了人流，以至于在同商圈其他路段的同業者的客流量明顯減少。”
　　如此一來，落單的商場就很容易處于下風。“一旦這種人氣形成了，周邊的其他餐飲、娛樂設施就會相繼跟進，結果人氣旺的地段越來越旺，而人氣差的地段越來越差。”吳先生分析道。此前華亭伊勢丹便是因為人流不夠，加之自身經營中出現的一些問題，從而敗走淮海路。
　　定位影響人氣
　　“零售業態的選擇與商戶的組合會受到很多因素制約。”一位商業業內人士表示。以剛剛開業的818廣場為例，這一由荷蘭ING投資并管理的商業物業，10年前其原址上矗立的是靜安少年宮，然而自少年宮搬遷之后，這一項目足足空置了9年時間，今年終于“守得云開見日出”。818廣場方面表示，將整體定位為年輕白領消費的時尚百貨，希望與南京西路西段的“梅泰恒”幾大商場形成錯位經營。
　　然而事與愿違，雖然818廣場的招商入駐率已達85%，其中不乏一些品牌商家。“但我們覺得好像也沒有太大的特色，感覺定位并非很清晰。”不少消費者如許反映。
　　“其實消費者反映的是現在商業存在的普遍問題，就是定位。”上海連鎖經營研究院所長顧國建分析道，“大家都追求特色，但最終淪為沒有特色。‘梅泰恒’之所以成功，是這三家分別的日系、港式和國際一線品牌定位很清楚。”
　　此外，建筑物的先天條件也會對招商經營造成影響。多位業內人士表示，四季坊的人氣不足固然受到了定位認識偏離的影響，但在建筑物的動向引導上同樣有問題。“整體建筑物顯得太過狹長。”一位專營招商管理的專業人士稱。同樣的問題還出現在無限度廣場，曲折角落過多，視野狹窄等各種“先天不足”，導致商家在經營中難以聚集人氣。
　　商場項目開始獲青睞
　　不過，雖然在現實中操作困難不小，但仍然有來自全球的機構投資者對中國商業物業意圖“染指”。仲量聯行第三季度市場回顧報告顯示，在歷經兩個季度的租金微幅下調之后，第三季度的市中心優質商鋪首層平均租金環比上升了2.0%。在目前的市場條件下，業主在與租戶的租金談判中仍處于強勢地位，優質商鋪空置率始終維持著6.4%的低位。
　　在對于后市預測良好的前提下，上海A級商圈中的各個商業物業仍然具備著很強的吸引力。仲量聯行上海投資部總監韓瑞杰指出，由于空置率較低及租金具備上漲空間，優質商鋪項目備受國內外投資者的熱切關注。當數量有限的可出售優質商鋪項目出現在市場上時，競買過程變得更為激烈。
　　“有許多投資者在積極觀察及選擇。”一位投資界人士表示，“但敢于出手的很少。”究其原因，商場項目的招商管理專業要求是個極高的門檻，“如果沒有很好的資產管理團隊，這些投資者沒有信心收購商場。何況，經營商場通常需要長達幾年時間，如果是短期內便要求套現退出的話，就無法很好的操作項目，有再好的地段也沒有用。”

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