商業地產誰來救贖？

　　作為經濟冷暖晴雨表的商業地產，為何與住宅地產冰火兩重天?
　　商業地產至今都未能從“慘淡”中抽身�？罩寐试黾�、租金下降，即使是北京CBD地區也遭遇窘境。
　　北京高力國際咨詢與研究部數據顯示：2009年二季度北京CBD平均租金價格近140元/平方米/月，較去年同期下降39%。而在中高端購物中心首層租金環比下降4.3%的同時，空置率小幅上漲了0.46%。
　　相比之下，住宅市場卻異�；鸨�。2009年北京住宅市場的平均交易價格6月比1月上漲了27%，但是銷售面積同比上升147.23%。
　　其實，就在2009年初，住宅地產還在緊鑼密鼓地對抗寒冬——當時，諸多開發商紛紛看好商業地產。僅半年時間過去，兩大市場大有乾坤扭轉之勢。
　　作為經濟冷暖晴雨表的商業地產，為何與住宅地產冰火兩重天?商業地產抄底的時機是否已經到來?其命運有何走向?而復蘇最終又需要誰來救贖?
　　合理“慘淡”
　　商業地產在上半年的表現其實是在一個合理的范圍之內。
　　“從一線城市到三線城市商業地產的失衡程度來看，一線城市相對要好、二線城市次之、三線城市更高。雖說不能一概而論，但是的確有這種趨勢。”戴德梁行(D T Z)商業地產部董事張家鵬說道。
　　但張家鵬堅持認為，出現這樣的反差并不代表商業地產的整體消極。
　　首先，商業地產的租金并不是全面下滑，而是呈現兩極化現象。城市中心區域租金穩定，有些物業租金還是上漲的。然而外圍商業地產租金相對要低，從整體上拉低了平均租金。
　　其次，目前市場現狀基本是新增樓盤引發的空置率上升。盡管這兩年很多知名消費品品牌的連鎖、專賣店開店的速度一直在增加，但是其增速仍不及商業地產。同時，由于這些品牌選擇外圍區域的動力不大，造成了外圍樓盤空置率的提升。而北京CBD區域的空置主要是受到幾個銷售產權項目的“拖累”。此外，在金融危機后，銷售難度加大，也拉低了平均水平。
　　其三，住宅市場是“政策市”，加上大眾的剛性需求，使得住宅市場容易過熱，而商業地產是一個相對理性的小眾市場，在政策上不會有什么猛藥�？陀^上形成的結果就是，住宅市場可以借助政策實現飛躍，而商業地產卻不會。
　　換言之，商業地產在上半年的表現其實是在一個合理的范圍之內。中坤集團董事長黃怒波非常認同這一觀點，“倒掛只是暫時的情況�！�
　　在黃怒波看來，國家在2007年為了抑制經濟過熱，在政策上對地產進行了限制，其中，對待商業地產的條款較之住宅要更加嚴格。其結果是商業地產增速慢了下來，只是，住宅市場一方面是有剛性需求作保障，另一方面是大眾投資的主渠道之一，所以住宅形勢要好于商業地產。
　　而始于2008年9月底的一系列樓市提振政策又將住宅市場從“嚴冬”拉到了“初夏”，但商業地產的恢復速度遠沒有住宅地產那樣快，而是需要時間來消化。
　　商業地產投資門檻高
　　商業地產不是大眾投資的主要渠道，其恢復過程也相對要慢。
　　“商業地產與經濟走勢相統一，因此，經濟走勢是影響其恢復進程的最基礎因素。”中原地產投資顧問部總經理張坤昱說道。
　　普遍的觀點是，寫字樓租售狀況的好壞取決于企業的發展，商鋪則取決于商家的實力與消費者的購買力。當下，全球經濟有回暖態勢，但遠未振作，所以商業地產的存量消化還有待企業與個人需求的上升。
　　這就牽扯到影響商業地產恢復的第二大因素：供需關系。
　　從開發商的角度來看，商業地產是需要“養”的——由于商業地產的投入大、開發時間長，開發商的回報周期也相對漫長。供給與需求總是一個在前一個在后，開發商必然著手長期的規劃。
　　中原地產曾做過統計，僅北京已經有500萬平方米左右的高端優質物業，每年新增供給還有50多萬平方米。然而，現有的已經出現20%—30%的空置率，租金較去年同期也下降了10%—15%。以上數字都顯示出供給速度已遠超需求速度。尤其是始于2007年底的地產抑制政策改變方向之后，受到打壓的商業地產再次爆發。
　　對于這種爆發，張坤昱解釋，“住宅發展到一定階段后，人們勢必會產生對周邊配套設施的需求。在某種意義上看，這也是產業升級，因此量的爆發很正常�！�
　　由于國內的投資渠道較少，在社會福利條件不完備的情況下，人們會優先選擇不動產進行投資，其中門檻最低的便是住宅。而商業地產投資額度大、投資需講求多項商業原則、經營上需要專業人員，因此，它的壁壘比住宅高很多，風險更大。
　　客觀上帶來的結果是，商業地產要獲得零散但數額眾多的個人或中小投資者的追捧，條件太苛刻，因此，不能成為大眾投資的主要渠道，其恢復過程也相對要慢。所以，張家鵬說，“即使商業地產是很好的投資渠道，長期來看也不會成為大眾化的投資對象�！�
　　外資活躍度是關鍵
　　一旦外資進入，中國潛力巨大的商業地產會是他們的首選。
　　2009年6月、8月，作為中國國有大型投資公司，中投先后投資了澳大利亞與英國的商業地產，9月又有意進入美國商業地產市場，外界認為中投意在抄底海外商業地產。于是，對于中國久未脫離苦海的商業地產也多了幾分猜測：是不是抄底的時機到了?
　　“我并不認為現在是抄底中國商業地產的機會，因為抄底非常難。”張家鵬指出，以北京為例，開發商即使出手，也不會看好當前空置率相對較高的外圍商業地產;而市中心的項目賣少租多，想出手的項目也往往由于價錢談不攏而不能成交。加之現在的住宅市場上有更多的盈利機會，開發商一般不會花大力氣投資風險較大的商業地產。
　　黃怒波認為，“中國商業地產的黃金時期在下一個十年就會到來�！边@與中國城市化速度有關。
　　而世茂集團董事長許榮茂也坦言，“現在是進入商業地產的一個好機會，所以我們對商業地產比較積極。”
　　安邦咨詢房地產分析師蘇晶認為，“商業地產的恢復情況關鍵是看外資的活躍度�！�
　　實際上，從國外地產形勢來看，盡管商業地產的保值增值性更強，但是經濟危機后最先恢復的也是由于剛性需求而帶動的住宅市場。這一點與國內并無二致。
　　不同的是，英美的商業地產已經采取了比較成熟的發展模式，比如，開發商建好商業地產項目之后多半是持有物業，靠后期穩定的現金流保障收入，這樣的好處是隨時都有資金回流，經營穩定，從而有利于增強商業地產抵抗風險的能力。
　　但是中國很多的商業地產開發商傾向于出售，一方面是想迅速套現，另一方面也是缺乏專業的管理人員。其后果是商業項目的規劃性不強，反倒不會給項目加分。
　　“要達到2007年那樣的高速增長還要再過一兩年后。”這是張家鵬對目前市場的判斷。而蘇晶則建議中國政府最應該做的是，“引導企業借鑒國外成熟的發展模式，而不是在細節上對市場干預。”

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