早期的中國商業地產投資市場

　　就在金融危機來襲前的幾年時間里，全球各地的房地產投資市場都在快速增長。然而房地產投資領域的全球化進程還是相對落后于其他類別的資本投資市場，主要緣于多個地區還存在市場透明度欠缺的原因。在二十一世紀第一個十年的中期，我們注意到跨國家/地區的房地產投資行為更加活躍起來，多數表現為：來自成熟經濟體并利用高度資金杠桿的投資者，希望在類似中國的新興市場中尋求機會從而獲得高額投資回報。

　　實際上，自2005年至2007年，外資投資者是中國優質大宗物業的投資者的主力。在此期間，外資成份占據了中國一、二線城市的大宗優質商業物業(辦公樓、商　　鋪、工業和酒店)投資交易近60%的市場份額。來自于美國、歐洲、澳大利亞和新加坡的基金和開發商們投資購得了北京、上海以及一些重要二線城市中大量甲級寫字樓、購物中心、物流倉儲等類型物業(見圖4所示)。人民幣對美元加速升值和對物業資產潛在的升值預期同時促使外資投資者們加速投入中國市場。這段時間內，主要的國內機構投資者包括本土保險公司、IT企業、能源企業以及一些內資開發商。

　　2007年中期，中央政府開始對流向房地產市場的外資投資加以限制。但是由于相當部分的投資交易是利用境外的投資結構并已在此前完成了相關的審批手續，所以在中央政府的限制令生效后幾個月時間里，國內房地產市場的外國投資交易量仍然保持相對穩定。

　　在過去的一年半里，外資投資者所占的市場份額出現了大幅下降，這不僅是因為中國政府施行了更為嚴格的投資審批程序，更重要的原因在于金融、信貸危機引起的全世界范圍內的投資緊縮。正當境外投資者普遍出現投資力度減弱的時候，那些較之外國同行擁有相對健康財務狀況的國內機構投資者們在國內房地產投資市場開始變得更加活躍。這種趨勢在今年內演變得更為明顯，國內投資者在市場投資份額中的比重已經由2008年的36%上升到2009年上半年的70%。

　　中國經濟整體上還處于從計劃體制向市場經濟轉型的過程之中，資本市場尚未成熟發展，因而很大程度上制約了投資者快速、高效投入市場的能力。上述情況直接導致了國內大宗物業交易成交額與市場物業總體存量的不成比例。有數據為證，在過去的兩年時間里，國內主要市場年平均投資交易總額為八十五億美元。這個數字僅略高于新加坡的年平均交易總量，但是大陸各主要市場甲級寫字樓和優質商業物業的市場總存量是新加坡同類市場存量的十三倍之多。

　　金融監管當局已經采取了一系列改革措施，以便進一步促進金融投資市場趨向自由化。上述措施包括：三大國有商業銀行中的IPO及公開上市；重啟經濟后凍結的　　國內證券市場IPO；以及進一步放寬保險公司的投資渠道、資金比例。以上政策導向及相應類似措施，均著眼于在未來幾年時間里培養、鞏固國內機構投資者的市場地位，并增強它們的市場影響力。以下的章節，我們將對有可能成長為市場潛在主力的國內投資機構予以分類介紹。

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