王哲：SOHO建筑與商鋪不該成主流

　　提要：SOHO中國商鋪散售的運營模式是不具備推廣條件的，它的銷售成功是完全建立在當前中國畸形的區域經濟與不成熟不健全的房地產市場條件下的。
　　我對商業地產運營模式的一些看法

　　前幾天收到《樓市》老蔡的短信：針對他與老潘關于SOHO商業運營模式的爭論，希望我也能寫一篇商業運營方面的文章，大家互相交流一下。仔細閱讀了老蔡與老潘兩位商業地產專家的博客，并結合自己這幾年在商業地產方面的操作經驗，淺談一些看法。

　　一、首先想與老蔡商榷一下關于商業地產的概念問題。

　　您文中寫道：“按照中國房地產業協會商業地產專業委員會給出的商業地產定義，商業地產是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業獲取收益的房地產開發模式屬于商業地產開發。”我認為商業地產的概念如果只局限于“持有型物業”，范圍似乎過于狹窄。因為若按您文中之意“房地產開發從大的分類上只有兩種：住宅開發和商業地產開發”，則商業地產開發的范圍將非常廣泛，商場、商鋪、酒店、寫字樓、綜合樓（包括SOHO）、文化娛樂場館、商業街區等都屬于這個范疇（至于近幾年出現的旅游地產、工業地產不知是否也應納入商業地產開發的范疇？）。鑒于此，在中國當前各地經濟發展極度不均衡、房地產開發水平參差不齊的現狀條件下，要求商業地產的開發都做到自持物業是不現實的，至少在未來的10年之內做不到。

　　我曾在06~08年這段時間對天津、重慶的商業地產狀況進行過深入考察，發現這兩個直轄市的商業地產水平與北京、上海要相差10年以上，這種差距不僅僅是開發水平上的差距，更是城市經濟發展狀況、城市商業定位、商業布局上的差距。當時我們想把北京最頂級標準的寫字樓、酒店和商場在這兩個城市進行復制，卻發現根據當地企業的規模（包括外資企業）、人流、收入水平，持有型物業的租金收入僅相當于北京的30%到50%，而開發成本卻基本相當，可謂毫無收益可言。因此散售型的中低檔物業成為這兩個城市的主要公建產品。隨著這兩年城市的發展，高端持有型物業的比例在慢慢提高，但要達到目前北京、上海的水平還需要很長的時間。天津、重慶這樣的直轄市尚且如此，更何況其它二、三、四線的城市和地區呢？

　　另外，不同地區有不同地區的功能定位、人文特點，這些也是決定商業地產開發的主要因素，有些地區的散售型物業可能更符合當地的實際經濟、人文狀況，因此以“持有型物業經營”來定義商業地產開發我認為有些欠妥。當然，“持有型物業”對產品品質、保值增值、管理以及租金水平會起到巨大地提升作用，這一點我完全同意老蔡的觀點，在此就不做具體論述了。

　　二、對于老潘博客中“SOHO中國的商業模式是非常獨特的，在過去十幾年的發展中也被證明是非常成功的”的觀點，我認為有些言過其實了。

　　SOHO中國的商業模式目前來看主要是銷售模式的成功，這一點老蔡在博客中已經進行了充分的說明，我非常贊同。另外除了大家了解的SOHO中國幾個散售型商鋪后期經營舉步維艱的案例外，我再舉幾個自身的實例：

　　1、本人曾經就職過的一家公司就在建外SOHO某座辦公，同時還有兩個上下游合作公司的辦公地點分別在建外SOHO和現代城，因此對在SOHO樓辦公的感受異常深刻。每天最害怕的一件事就是等電梯，電梯經常因為滿載過而不停，好容易擠進電梯還要層層停，從等電梯到進入辦公室經常要超過10分鐘。這種情況是SOHO建筑的普遍性情況，根本無法避免。

　　2、本人于今年上半年在CBD一帶選擇購買二手房，長安街南側由老潘開發的現代城平均價格15000~16000，建外SOHO平均價格17000~18000；長安街北側純居住性質的藍堡國際公寓、華貿公寓、金地國際花園的最低價都要22000以上，而被這三個樓盤包圍的也是SOHO性質的陽光100，平均售價卻只有17000左右。差距為何如此之大？主要是因為SOHO建筑里普遍人員混雜，公共設施（包括裝修）因過度使用而破損嚴重，各式廣告充斥在建筑內外，物業環境與純居住建筑相比差距很大。以上實例至少說明SOHO建筑在管理、增值方面是落后于的純居住產品的。

　　退一步說，SOHO中國的商業模式即使是成功的，也只能說是在局部或細分領域的成功。SOHO建筑只可能是一種過渡式的產品，它是創業型企業、小型企業發展過程中從節約資金、提高工作效率等方面考慮而使用的辦公方式，是一種小眾產品，這些企業一旦成熟長大一定會搬出SOHO，尋求更好的辦公環境，尋求更好的辦公鄰居。當然在中國當前的經濟發展模式下，SOHO建筑有它存在的土壤，也確確實實有存在的必要，但它不應該成為一種主流的商業運營模式。

　　三、我認為SOHO中國商鋪散售的運營模式是不具備推廣條件的，它的銷售成功是完全建立在當前中國畸形的區域經濟與不成熟不健全的房地產市場條件下的。

　　SOHO中國當前商鋪的租金水平與其售價相比，回報率極低這是不爭的事實，但投資者依舊趨之若鶩，因為什么？因為大量中國北部能源資金的進入（這跟洗錢沒什么區別），因為土地價格暴漲而導致商鋪升值（租金收益與土地升值已無可比性）。這種情況只可能在北京、上海存在，只可能在當前不成熟的房地產環境下存在。

　　其實老潘本人在最近的博客中也已經承認了這一點：“目前SOHO中國的商業模式也只適用于北京、上海城市繁華地段。其余省會城市，盡管經濟在高速發展、白領在增加，第三產業占GDP的比重也在增加，但商業地產開發遠不及北京和上海，這些城市只是SOHO中國明天的市場，但不是今天的市場”。

　　四、如老蔡所言，持有型物業的開發經營將是今后商業地產開發的發展趨勢。但在中國當前的社會經濟環境下，當前的開發水平下，非持有型商業物業的開發經營還占據著半壁江山，而且這種商業模式還將持續很長時間。中國能有幾個中糧？幾個華潤？幾個萬達？它們再發展壯大也可能不會去那些三、四線、經濟欠發達的地區。

　　因此，我們應該面對現實，要加強對非持有型商業物業的研究，如何提高這種類型物業的保值增值水平？如何進行這種類型物業的營銷？如何進行這種物業的規劃設計？如何進行后期管理？如何加強后期的維護以及協調各小業主進行設備設施的升級換代？除了這些方面，我們是否還應該在物權法的修訂、在金融、財稅甚至個人征信方面都要進行全方位的制度修改？因為這也直接關系到非持有型商業物業能否長期可持續經營。

　　商業地產開發要走的路還很長，經驗、教訓的交流很重要，對老蔡、老潘的不敬之處敬請諒解！

點擊次數:627