有中國特色的專業市場深度研究：另類渠道商凸顯商業地產巨大價值

    專業市場是具有中國特色的制度創新,誕生于傳統流通體制的夾縫之中,滿足了廣大農村地區工業化的需求。專業市場具備四大特征:生產廠家眾多,接近完全競爭;經銷商眾多,銷售市場接近完全競爭;生產廠家選擇專業經銷商;價格競爭是最重要的方式。專業市場具備五大功能:商品集散、價格形成、供求調節、信息集散和綜合服務。

　　在產業鏈上下游的相互滲透下,專業市場的重要性和功能發揮的確遭到了一些挑戰,但我們認為其長期生命力依然旺盛:1、未來“農村城市化”將成為中國發展的新驅動力,而其必要路徑則是農村工業化,以專業市場和產業集群互動發展的農村工業化道路則被實踐證明是最優選擇;2、中小企業將是我國未來工業化和城鎮化的重要推動力,未來中國各個行業中小企業數量的快速發展和是專業市場存在和繁榮壯大的基礎;3、社零總額中現代連鎖通路的占比依然很低,城市化進程緩慢帶來專業市場廣闊的生存空間;4、我國城鄉居民收入差距、貧富分化日益加大,經濟危機也造成了國外對我國價格低廉的商品需求突然放大,因此以提供低價商品為核心特征的專業市場仍然有發展的空間。

　　專業市場在發展歷程中,除了數量和成交額迅速增長外,市場形態也在發生重大變化,從原本以收取租金、交易為主的初級專業市場形態逐步向租金和配套服務并舉,集交易、信息、展示、服務等為一體的高級階段演變。在商業模式的轉型過程中涌現了以下幾種路徑:探索有形市場和無形市場結合的模式,如東方市場;提升和創新市場功能,如小商品城;開始注重品牌建設;向產業鏈上下游延伸;加大兼并收購力度,走規模化、連鎖化之路,如農產品。

　　伴隨著專業市場的興起和興旺蓬勃,商品交易量逐年攀升,市場影響力也從區域向外擴散至全國,由此帶動外來人口逐漸增多,商戶收入有效增長、城市建設快步跟上,不斷推動當地房地產市場持續升溫,區域經濟得到了飛速發展。

　　專業市場早期均采取建商鋪收租金的運營模式,借助當地政府的強力支持,均以較低的價格獲得了非常多的地產面積。近幾年伴隨著經濟的騰飛,各個運營商還配套市場做了其他諸如酒店、會展和商品房開發等業務,商業地產的整體價值提升非常明顯。根據房地產面積評估,小商品城資產價值合計約500 億元,東方市場超過100 億元,高于目前A 股市值78%和49%,我們重點推薦小商品城和東方市場,關注蘭州民百可能的資產注入。

　　核心假設的風險:流動性收縮致使商業地產價值下滑、上市公司未能將資產的市場價值充分發揮,如定價政策的持續扭曲、地產的出售進度低于預期等。

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