中國當代房地產研究專題之十三：房地產商業模式的總結與展望

    當前房地產商業模式需要轉變:地價漲得比房價還快,14 年后人口將形成房價的反轉壓力,房地產傳統的追求高周轉的商業模式已經受到了挑戰,未來這一模式也很難再為股東和投資者創造超額回報;
    房地產企業應轉向持有核心城市商業地產:一個國家或地區的核心城市永遠都是人口的主要流動方向,這些地區商業地產升值空間最大,而且可以規避掉未來人口下降的風險。在核心城市持有商業地產的多少將在很大程度上決定未來的江湖地位。北京和上海就是這樣的核心城市。因為核心城市化進程更快,因此應在整個國家城市化率50%的時候持有就持有核心城市的商業地產。目前無疑就大致是這樣的時候;
    來自國際龍頭公司的考察:開發業龍頭帕爾迪 “經營得很成功、但很辛苦”。
    如果其早點轉做商業地產持有,日子也許會好過得多;商業地產龍頭波士頓地產“轉型很成功但稍晚”。如果公司能夠早10-20 年確立以持有商業地產作為主業,那公司今天的規模可能就更上了一大臺階。公司的商業地產主要分布在美國的核心城市;服務業龍頭世邦魏理仕“苦苦掙扎半個多世紀后終于迎來了行業發展的黃金期”。在城市化進程加速推進的時候,新房總體非常好賣,基本不需要房地產服務業。受二戰影響,1960 年后美國商業地產發展才開始如火如荼,房地產服務業終于迎來了發展的春天,公司抓住機遇分別進行了全國擴張和全球擴張;
    中國商業地產的廣闊空間:從現有的數據和經驗看,第三產業占GDP 比重超過50%的時候,第三產業發展會加速,從而帶動商業地產的旺盛需求。從美國的數據看,第三產業占GDP 比重超過50%時城市化已經基本完成,對新房需求大為減少。此時商業地產與住宅地產完全是冰火兩重天。2008 年國內第三產業占GDP 比重僅為40.1%,未來商業地產發展空間廣闊;
    中國房地產上市公司商業模式評價:1)鑒于中美兩國人口變化的差異,萬科難以成為帕爾迪。未來有志于繼續從事房地產開發的企業仔細研究下日本的森大廈公司或許會有收獲;2)金融街和世茂股份在核心城市持有不錯的商業物業,從而有著先進的商業模式;3)國內房地產服務業還“處于行業發展初期”。這有3 層意思:行業發展空間廣闊,長期看好;國內房地產服務業務還處于初級形態;未來數年內行業還難以進入高速成長期,最多只能是進行全國擴張以及并購。

點擊次數:601